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M.Marano

Membro Junior
Proprietario Casa
#1
Buongiorno, partendo dal principio che un regolamento di condominio può prevedere ( ovviamente votato dalla maggioranza ) il divieto che un appartamento venga frazionato in due unità indipendenti ( questo in virtù della tutela del valore del condominio stesso ) , mi domando se l'istituto del condominio possa anche prevedere che un appartamento non possa essere locato per affitti brevi. Nel caso specifico sono unico proprietario di una palazzina terra/cielo ma nel caso vendessi l'appartamento/mansarda ubicato al secondo e ultimo piano...posso inserire una clausola nel regolamento condominiale di cui ho ovviamente la maggioranza , che vieti all'acquirente l'utilizzo dell'appartamento per affitti brevi ? O si tratta di vietare semplicemente il subaffitto… come previsto già nel caso di locazione ? O non si può fare proprio nulla...Grazie fin d'ora
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#2
Penso che un Rdc votato a maggioranza non possa vietare nemmeno il frazionamento. Un tale divieto dovrebbe scaturire da un Rdc contrattuale, accettato alla unanimità.

Se poi il nuovo acquirente affittasse per brevi periodi non sarebbe un subaffitto.

Dovrai porre i vincoli che desideri, sul rogito o sul Rdc allegato contrattualmente al rogito.
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#6
posso inserire una clausola nel regolamento condominiale di cui ho ovviamente la maggioranza , che vieti all'acquirente l'utilizzo dell'appartamento per affitti brevi ?
Per ora non c’è condominio, se sei tu l’unico proprietario dell’intero immobile.
Prima di vendere dovrai predisporre tu il regolamento, se lo vorrai, e farlo ben presente a eventuali interessati all’acquisto della mansarda.
Se invece farai il regolamento dopo la vendita, non potrai inserire questa clausola,
Ma tieni presente che, essendo una limitazione importante della proprietà privata, potrebbe determinare un prezzo più basso.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#7
Buongiorno, partendo dal principio che un regolamento di condominio può prevedere ( ovviamente votato dalla maggioranza ) il divieto che un appartamento venga frazionato in due unità indipendenti
Nessun Regolamento "votato a maggioranza" può introdurre limitazioni alla parti private.

Concordo con quanto spiegato da @Franci63 aggiungendo che oltre al prezzo più basso potrebbe anche essere contestato a posteriori... specie se tali limitazioni fossero discriminatorie (applicate solo ad una parte) o vessatorie.
 

M.Marano

Membro Junior
Proprietario Casa
#8
Quindi dovrei predisporre il regolamento ed allegarlo all'atto di vendita… ma se poi può essere contestato a posteriori ( Dimaraz ) … non vedo way out ! C'è qualche pronuncia in Cassazione a riguardo ? Personalmente non ho trovato nulla.
 

Dimaraz

Membro Storico
Proprietario Casa
#9
La "contestazione" è sempre possibile (in Italia sembra lo sport nazionale)...questo non significa che automaticamente si abbia ragione.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
#10
ma se poi può essere contestato a posteriori ( Dimaraz )
Si riferiva ad un regolamento assembleare non trascritto e/o votato solo a maggioranza.

Se il tuo RdC viene predisposto ed allegato per accettazione al rogito, diventa parte integrante delle condizioni. Cosa vuoi che contesti dopo? La sua sottoscrizione?
 

Franci63

Membro Assiduo
Proprietario Casa
#12
specie se tali limitazioni fossero discriminatorie (applicate solo ad una parte)
Questa è importante da valutare ; per inserire validamente nel regolamento che non si possono fare affitti brevi, la regola deve valere per tutti i condomini.
Quindi anche l'appartamento non venduto dovrà rispettare le stesse limitazioni; e se si volesse in futuro vendere anche quello, sconterebbe lo stesso probabile deprezzamento.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
#13
Tra l'altro, una volta predisposto il Regolamento di Condominio, che avrà valenza contrattuale, è buona norma precisare nel rogito notarile di compravendita che, in caso di futura alienazione dell'appartamento, "il presente regolamento di condominio andrà espressamente richiamato nell'atto notarile di compravendita, ed avrà comunque pieno effetto anche in assenza di esplicito richiamo allo stesso". Un buon notaio saprà consigliarti le parole giuste.
 

possessore

Membro Senior
Proprietario Casa
#14
Una cosa così, insomma (sto copiando):


"In caso di trasferimento di proprietà, il Condomino è tenuto a:

1) Comunicare all'Amministratore le generalità del nuovo proprietario;
2) Far conoscere al nuovo proprietario il contenuto del presente Regolamento di Condominio Contrattuale, che dovrà essere richiamato nell'atto di trasferimento;
3) Cedere al nuovo proprietario la sua quota di comproprietà del fondo di riserva per spese straordinarie e d'ammortamento impianti, ove costituiti;
4) Il Condomino subentrante è tenuto all'adempimento degli obblighi contenuti nel presente Regolamento e, solidalmente con il predecessore, al pagamento dei contributi per i due anni precedenti l'atto di compravendita;

5) I contributi al Fondo comune ed al Fondo di riserva già versati all'atto del subentro, non sono ripetibili; eventuali pretese creditorie dell'ex Condomino potranno essere fatte valere esclusivamente nei confronti del Condomino subentrante."
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
#15

moralista

Membro Senior
Professionista
#16
Se da un appartamento di 100 m2. ne faccio 2 da 50 m2. senza intaccare le parti comuni, non vedo quale divieto possa essere richiamato.
specialmente in questo periodo di crisi stiamo dividendo locali commerciali i più unita a josa
 

Prince

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#17
Se da un appartamento di 100 m2. ne faccio 2 da 50 m2. senza intaccare le parti comuni, non vedo quale divieto possa essere richiamato.
specialmente in questo periodo di crisi stiamo dividendo locali commerciali i più unita a josa
Beh è meno semplice: che lo si faccia non legittima se non a certe condizioni. Dividere crea nuove unità immobiliari, quando non nuovi proprietari condomini. Ciò comporta quanto meno come minimo un rifacimento delle tabelle millesimali. Il pre-passaggio con autorizzazione assembleare è(sarebbe) per legge dovuto nonché impervio.
 

Prince

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
#19
Ciò che intendevo non è un ricalcolo delle quote di tutti, il rifacimento (meglio le attribuzioni di quote) riguarda l'inserimento possibile di un altro condomino o comunque di altra unità. Se il condominio cresce di una o più unità le tabelle vanno aggiornate. Secondo la lettera dell'art. 68 delle D.A. CC la quota di quell'unità pre-esistente è modificata quindi siamo in presenza della fattispecie. Senza considerare poi che (valga solo come esempio) un'unità con due ingressi su scale separate, divisa con ingressi sull'una e sull'altra, comporta la variazione delle ripartizioni. Ciò che possiamo concludere è che comunque s'impone una variazione delle tabelle e che, a mio avviso, la suddivisione non può essere decisa unilateralmente. Se esistono precedenti giurisprudenziali in merito lo ignoro, sempre ricordando, che non vivendo in un paese di common law, essi non sono legge.
 

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