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  1. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti/e, sono un nuovo iscritto ma sto già apprezzando questa interessante piattaforma.

    Vi espongo una situazione per la quale vorrei dei consigli, magari qualcuno ci è già passato:

    Mio padre ha ricevuto in eredità un immobile in "comproprietà" con un suo fratello; lo scrivo tra le virgolette perché si tratta di una successione a carattere informale dove non c'è nulla di ufficiale ma tutto si è sviluppato e regolarizzato nel tempo di comune accordo con l'altro fratello ed una sorella. sono quindi in tutto 4 soggetti.

    Se volessimo un domani, io e mio padre intestare a me la sua quota ed acquisire la quota di mio zio come potremmo procedere? Servirebbero due atti, forse? uno di cessione di usufrutto ad esempio più uno di compravendita? oppure basterebbe un atto dove tutti gli eredi manifestano la volontà di cedere a me questa quota dietro corrispettivo? naturalmente il pagamento sarebbe soltanto a favore dell'attuale proprietario, cioè questo mio zio.

    Grazie a tutti in anticipo per il supporto! buona serata
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Da dove proviene questa eredità e quando si è verificata?
    Probabilmente sarà necessario procedere alla dichiarazione di successione che se trascorsi sei anni dal decesso del dante causa non vi comporterà alcuna sanzione.
    Conseguentemente tutti gli eredi potrebbero farti un atto di vendita o di altro tipo che ti consiglierà il notaio. Se uno o più fratelli hanno posseduto per vent'anni consecutivi senza che gli altri abbiano manifestato interesse possono farti l'atto per intervenuta usucapione, giacché gli eredi potevano divenire eredi tacitamente, godendo dell'eredità ovvero accettare l'eredità entro 10 anni, trascorsi i quali hanno perso ogni diritto.
     
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  3. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Devi essere un poco più chiaro.
    Che vuol dire?
    Successione a carattere informale? che vuol dire?
    Era di un parente senza eredi e voi 4 eravate gli unici possibili eredi?
    E' stata fatta una successione?
    Il comune accordo dove sta? Nel fatto che lo utilizzavate e gli altri non si opponevano?

    Se tutti quanti ti cedono le loro quote non c'è nessun problema, le puoi acquisire tu, ma se i 2 fratelli non lo fanno potranno sempre vantare la prelazione, diverso è il discorso se tuo zio vende a tuo padre, nessuno potrebbe eccepire nulla in quanto parte della comunione ereditaria.
     
  4. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,

    Sì, sono ormai trascorsi circa 9 anni dalla morte del de cuius. si trattava di mia nonna paterna, rimasta vedova, che non avendo lasciato testamento si è proceduto con la successione legittima. i soggetti interessati sono appunto mio padre ed i suoi 2 fratelli ed una sorella.

    Per "successione a carattere informale" intendo giustappunto questo: non essendovi nulla di scritto le parti si sono divise il patrimonio di comune accordo, in alcuni casi addirittura anche preventivamente, ma ciascuno ha ricevuto la sua giusta quota.

    L'immobile in oggetto è stato dunque diviso in due quote: una spetta a mio padre e l'altra ad un suo fratello. Non è possibile procedere con l'usucapione non essendo trascorsi venti anni; in quell'epoca ci viveva ancora mia nonna e dopo non vi ha mai abitato o goduto stabilmente nessuno.

    Io in sostanza, vorrei acquisire la parte già spettante a mio padre e quella di mio zio in maniera che (anche se non ne vedo il pericolo) nessuno/a possa eccepire nulla e tutto sia fatto in trasparenza e regolarità a termini di legge.
     
  5. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Quindi è stata fatta la successione e non la divisione?
    Se così sono tutti coeredi sui beni che si sono "divisi", quindi anche sui beni dei 2 fratelli ulteriori (naturalmente se di beni si tratti e non di denaro o simili)
    Se invece la diviosne è stata fatta tuo zio può agire come meglio crede, vendere o donarea chiunque vuole.
     
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  6. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    No, non è stata fatto nessun atto di divisione. la spartizione dell'asse ereditario è avvenuta in maniera informale. è pacifica la proprietà di ciascun bene o parte di esso ma senza che ve ne risulti nulla ufficialmente.

    Io vorrei infatti regolarizzare questa situazione con un atto ufficiale per l'immobile in oggetto stabilendo che ne ho acquisito la proprietà rilevandolo da tutti gli eredi, anche se di fatto, la compravendita (nel senso, il passaggio cosa-denaro) avverrebbe soltanto tra me e mio zio. mentre la quota di mio padre sarebbe oggetto di donazione o simili.
     
  7. 1giggi1

    1giggi1 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ma possono gli altri cedere la loro parte su un bene (non prendendo nulla) e poi stare in comproprietà sui beni che loro hanno da divisione informale? Credo che, per quanto ci si fidi uno dell'altro, sia poco praticabile (naturalmente se nella divisione formale hanno preso anche loro beni immobili), se hanno preso altro invece (denaro) credo che possano farlo senza "problemi".
    Andate tutti dal notaio, fate la divisione e poi ognuno è libero di agire sulle cose divenute proprie.
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Preliminarmente dovete presentare all'AdE la dichiarazione di successione, poi i quattro fratelli devono stipulare l'atto di divisione. Nel momento in cui tuo padre ed il fratello saranno proprietari esclusivi della casa di cui tu parli, ti potranno fare l'atto di cessione che riterrai più opportuno. In alternativa, dopo aver presentato la successione tutti e quattro i fratelli ti cederanno la loro quota, contemporaneamente tuo padre e tuo zio, ex comproprietari della tua casa, cederanno la loro quota agli altri due fratelli dei restanti beni ereditari, concordemente assegnati agli stessi.
     
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  9. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per il supporto,

    L'eredità in questione è stata suddivisa in maniera informale, senza cioè atti pubblici, come scrivevo sopra. in alcuni casi sono stati fatti degli accatastamenti per stabilire i confini e ovviamente le proprietà di questi fondi o fabbricati.

    Io avrei bisogno di intestarmi questa proprietà anche per beneficiare di alcuni sgravi e incentivi derivanti dall'acquisto o dalla ristrutturazione di una prima casa.

    Immagino quindi che la soluzione preferibile sia quella prospettata da Gianco, ossia procedere con un atto di divisione per potere dare luogo poi ad un atto di alienazione da parte di mio padre e suo fratello a mio favore.

    Io mi domandavo anche per rispondere giustamente alla osservazione mossa da 1giggi1 se fosse possibile stipulare un atto di divisione relativo soltanto all'immobile in questione, e non anche le restanti proprietà ereditarie di cui però francamente non conosco con esattezza quantità e qualità. Questo perché immagino che agli altri non interessi procedere in tal senso essendo le proprietà già pacifiche a tutti, per quanto in maniera informale. Inoltre, non vorrei rendere eccessivamente onerosa l'intera operazione che sarebbe appunto a mio carico, considerando anche il valore relativamente modesto dell'immobile in oggetto.
     
  10. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Chi ha pagato per tutto questo tempo le imposte sul reddito fondiario (comprese ICI, IMU, TASI)?
     
  11. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Mi risulta siano state divise appunto tra i due comproprietari. gli altri soggetti non hanno mai avuto a che fare con questo immobile, essendone estranei secondo la divisione informale che è stata fatta dell'asse ereditario.
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Probabilmente avrete provveduto a riconfinare i terreni, mentre potreste aver denunciato la variazione dei fabbricati, intestandoli sempre ai vecchi proprietari, altrimenti avreste dovuto presentare la dichiarazione di successione.
     
  13. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Credo che ripensandoci abbia ragione lei; ritengo più probabile che le cose stiano così.
    Per questa compravendita sarebbe necessario avanzare la denuncia di successione coinvolgendo tutti gli eredi e interessando quindi tutte le proprietà o sarebbe possibile limitarla alla singola transazione? nel secondo caso, immagino sarebbe piuttosto onerosa e non credo che gli altri eredi abbiano un reale interesse a farla.
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Le ipotesi che ti ho ventilato sono per fare i passaggi regolari, dopodiché se volete potete fare una vendita per scrittura privata, magari sottoscritta per accettazione dagli altri eredi che vi garantirà reciprocamente, ma che non sarà opponibile a terzi. Dopo vent'anni di possesso incontestato è tuo per usucapione. Una volta usucapito, se vorrai regolare l'intestazione catastale e la trascrizione nei pubblici RR.II. dovrai rivolgerti al giudice. Altrimenti potrai trasferire la proprietà dichiarando l'avvenuta usucapione. Ovviamente in questo caso non potrai garantire la continuità storica.
     
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  15. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie ancora del supporto. Sinceramente preferirei un atto più completo che mi garantisse anche verso l'esterno, e non solo una scrittura privata. quando sarà il momento penso che mi consulterò con un notaio per esporre meglio con carte alla mano la situazione e soprattutto avere un preventivo di spesa potendo così valutare la convenienza o meno della operazione.
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    In linea di massima, per i terreni agricoli, generalmente si tende ad evitare l'atto perché il costo del rogito è superiore a quello del terreno se è inferiore a 500, 1000 mq, mentre per un'abitazione che ha un valore decisamente più elevato e sovente deve fungere da garanzia per un mutuo, deve avere la regolarità storica dei passaggi negli ultimi vent'anni.
     
  17. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sì, contavo di fare questa valutazione quando avrò più elementi, compreso ovviamente il preventivo del notaio. la parte di immobile in questione, in ogni caso, dovrebbe avere una valutazione già stabilita di circa 50.000 €
    Non sono a conoscenza, invece, delle altre proprietà che compongono l'asse ereditario ed immagino che in alcuni casi sia anche complicato andarle ad individuare con precisione in assenza di un testamento o di altri atti ufficiali. e, come già detto, ritengo che gli altri eredi non abbiano interesse ormai ad imbarcarsi in una operazione simile.
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Gli altri immobili li puoi individuare facendo una ricerca catastale, sie nel catasto terreni, che fabbricati. Non potrai trovare quegli immobili che ha acquistato per scrittura privata a meno che non la trovi fra i documenti lasciati dal de cuius.
     
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  19. Irnerio48

    Irnerio48 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sì, ma immagino che sarebbe una procedura abbastanza lunga e costosa e che gli eredi che dovrebbero quindi partecipare in proporzione alle relative spese non abbiano interesse nel farlo.

    Mi chiedevo cosa comporta una acquisizione di proprietà tramite scrittura privata rispetto a quella a seguito di dichiarazione di successione. ad esempio, se potrei beneficiare di eventuali sgravi ed incentivi per la ristrutturazione del fabbricato, o in ambito di migliorie per la efficienza energetica, esenzione dell'IMU e tutte quanto concerne l'acquisto di quella che per me sarebbe la prima casa. Grazie in anticipo
     
  20. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    @Irnerio48
    La risposta la puoi trovare alle pagine 5 e 6 della seguente guida:
    http://www.agenziaentrate.gov.it/wp...a+informa/Guida_Ristrutturazioni_edilizie.pdf
    Per quanto riguarda le agevolazioni, pare che dal 2016 alcune percentuali possano variare (in meno).
    Dovrai chiarire in quale fattispecie possa rientrare la tua posizione di possessore dell'immobile a seguito di acquisizione con semplice scrittura privata non registrata.
    Sicuramente gli esperti in materia giuridica, che qui non mancano, sapranno darti la risposta.
     
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