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  1. yatahaze

    yatahaze Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    salve a tutti, vorrei regolarizzare due vani tecnici, che sono completamente interrati e completamente sotto il mio appartamento in un condominio, con accesso esclusivo dall'interno del mio appartamento (al posto della dispensa c'è la scala)
    sulle planimetrie catastali non sono indicati, quando ho acquistato, sbagliando, nell'ignoranza, l'avevo vista come un plus e non come un problema, ora vorrei regolarizzarli in qualche modo.
    sono due locali uno grande di 33 mq al quale si accede tramite scala e uno adiacente a quello grande di 10 mq dove ho messo l'impianto di addolcitore, lavanderia ecc. per accedere a quello piccolo è necessario passare da quello grande. quello piccolo è alto circa 290 cm, quello grande anche, ma ci ho fatto una insonorizzazione con cartongesso e quindi l'altezza di ora è di 260 cm.
    il tecnico che ha fatto il progetto mi dice che si può regolarizzare come vano tecnico il piccolo, mentre l'altro deve essere massimo 240 cm, non considerando però il cartongesso, quindi sarebbe 290 circa.
    mi ha detto di alzarmi da terra, ma non è possibile perché ci ho fatto il riscaldamento a pavimento.
    questo locale lo uso come ripostiglio, armadi per cambio stagione, e come stanza musica.

    essendo così alto, mi dicono che per regolarizzarlo verrebbe una spesa di 5000eurox2=10.000 ma dovrei chiedere il permesso ai vicini per utilizzare le quote condominiali
    c'è qualche soluzione per poter far passare la stanza grande come locale di sgombero anche se è più alta di 240 cm?
    grazie
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Prima di dare soluzioni occorre capire come erano censiti e descritti in rogito questi locali, perché se procedi ora alla loro regolarizzazione se non fatta bene rischi di rendere il tuo bene non commerciabile.
     
  3. yatahaze

    yatahaze Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    nel rogito questi locali non sono mai stati menzionati, come se non ci fossero stati, mentre nel preliminare di acquisto (regolarmente depositato) c'erano piantine ed erano citati diverse volte
    nella mia ignoranza ho pure pagato al costruttore 5000 euro per una aggiunta, alla stanza di 33 mq, altri 10 mq (la lavanderia).
    il notaio era del costruttore e per dare una parvenza di legalità, ha fatto scrivere al rogito una scrittura privata in cui il costruttore dice che mi ha venduto questi locali, e che io sollevo il costruttore da ogni responsabilità sulla conformità urbanistica degli stessi.
    in pratica, mi sono fregato da solo, dovevo informarmi meglio prima....ora vorrei regolarizzarli solo che mi dicono che:
    1) solo la lavanderia di 10 mq posso farla passare come vano tecnico nonostante sia alta 290 cm
    2) la stanza più grande deve essere massimo 240 cm come locale interrato - locale di sgombero, mentre la mia era 290 in partenza, poi con il cartongesso e altri lavori portata a 260 cm. in pratica questa stanza fa volume e per regolarizzarla dovrei spenderci 5000x2 =10.000 euro e chiedere il permesso agli altri condomini

    volevo capire se ci possono essere altre soluzioni per farla rientrare come locale di sgombero pagando i 516 euro + sanzioni ecc
    grazie
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ti sei dato una risposta, già da solo.

    Visiona prima il progetto depositato al comune e vedi se esistono questi locali ed a che cosa sono adibiti, prima di intraprendere i consigli che hai sopra scritto.
     
  5. yatahaze

    yatahaze Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa

    nel progetto questi locali non ci sono, il condominio essendo in collina sono locali che dovevano essere riempiti sopra le fondamenta, e completamente sotto il mio appartamento interrati, il costruttore per rendere più appetibile l'appartamento non li ha riempiti di terra, ed io ci sono cascato come un pero maturo perché mi facevano comodo.
    mi è andata bene che il primo perito non ha detto niente e mi hanno dato il mutuo. ora però volevo surrogare e una mezza idea di vendere ma un altro perito ha rilevato l'irregolarità e quindi sono nei casini.
    ho paura anche che il comune mi mandi un controllo. questi locali non posso chiuderli perché nella lavanderia ho l'addolcitore.

    non ti vengono in mente altre soluzioni? se la lavanderia posso regolarizzarla come vano tecnico, l'altra stanza non posso farla passare come vano per accedere alla lavanderia come effettivamente è?
     
  6. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Verifica se la struttura depositata al genio civile è compresa questa parte che doveva essere interrata, poi se c'è aumento di cubatura o no.
    Facci sapere
     
  7. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    comunque, se i locali sono interrati, con scarsa illuminazione, anche se l'altezza supera le caratteristiche, non potranno mai essere gestiti come locali abitabili, sarebbero quindi accessori, credo che una sanatoria porebbe venire concessa
     
  8. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Purtroppo se supera i m 2,40 d'altezza diventa vano abitabile. Pertanto viene conteggiato come volumetria residenziale. Quindi o gli viene consentito di sanarla e ho i miei dubbi, altrimenti deve ridurre l'altezza magari con una contro soffittatura per farlo passare come cantina.
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    e' necessario sapere come interpreta la cosa l'UT comunale
     
  10. yatahaze

    yatahaze Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    mi hanno detto che dal 2014 è cambiata la legge, e se ho capito bene, se supera i 240 fa aumento di volume.
    comunque hai ragione, anche se è più alta di 240 non potrà mai essere considerato abitabile, è questo che non capisco
     
  11. yatahaze

    yatahaze Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    mi hanno detto che eventuali controsoffittature in cartongesso non potrebbero essere considerate ma l'altezza effettiva senza cartongesso. ora se facessi un cartongesso, chi viene a vedere che quello è effettivamente cartongesso o no??? dovrei però convincere il tecnico a darmelo per buono e presentare la domanda così....
    al momento comunque è 260 di altezza....non c'è proprio modo di superare il problema senza che abbassi ancora a 240?
    non c'è modo di farla passare come vano tecnico anche questa visto che per arrivare alla stanza più piccola di 10mq devo per forza passare da quella grande?
     
  12. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il solaio può avere uno spessore a discrezione, l'importante è che assolva alla sua funzione. Pertanto, se fai la contro soffittatura, l'altezza da computare ai fini dell'agibilità è quella netta. Se la porti a m 2,40 dovresti avere risolto il problema.
     
  13. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    In un caso simile il vano è stato ridotto a corridoio con tamponature in cartongesso. Bisogna vedere se ti conviene intervenire così o abbassando il soffitto.
     
  14. yatahaze

    yatahaze Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    posso portarlo a 240 eccetto un punto largo 100 cm dove ho una piccola bocca di lupo con finestra?

    lo studio che mi ha fatto la relazione tecnica quando acquistai, era lo stesso studio del costruttore e che ha fatto il progetto, quindi sapeva benissimo dell'esistenza di questi locali abusivi in aggiunta, e hanno fatto finta di niente
    se non dovessero essere d'accordo nel controsoffittare col cartongesso e chiudere un occhio anche stavolta....per assurdo potrei denunciarli perché hanno dichiarato il falso in una relazione tecnica?
     
  15. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    se fai un controsoffitto, non lo dichiari, al rilievo l'altezza risulterà m 2,40 e sarai a posto
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Potresti fare una bocca di lupo al contrario. Ma ciò non toglie che l'andito abbia nel suo insieme l'altezza dichiarata.
     
  17. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Domanda da profano: se non è possibile "abbassar"e il soffitto, è possibile "alzare" il pavimento ?
     
  18. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ha un costo decisamente superiore e comporta il dover adeguare gli infissi alle nuove quote.
     
    A alberto bianchi piace questo elemento.
  19. alberto bianchi

    alberto bianchi Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo è l'aspetto più critico.
     
  20. yatahaze

    yatahaze Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    per trovare un modo di equiparare il locale grande a quello piccolo come locale tecnico in modo da ovviare al problema dell'altezza.
    sotto riporto il regolamento comunale in merito ai vani tecnici:
    in merito alla parte evidenziata in rosso, siccome questo locale è speculare alla zona giorno dell'appartamento, è troppo azzardato indicarlo come vano tecnico finalizzato al risparmio energetico dell'appartamento?
    essendo sotto di sicuro nell'appartamento consumo di meno riscaldamento ecc.

    VOLUME TECNICO E’ quel locale o più locali di superficie e volumetria strettamente necessaria destinati a contenere gli impianti tecnologici di pertinenza funzionale dell’edificio. In sede di progettazione dovrà essere dimostrata la relativa rispondenza al requisito di “volume tecnico”. Sono considerati volumi tecnici, non facenti parte cioè degli indici urbanistici, a titolo esemplificativo: i depositi di acqua, i vani degli ascensori e montacarichi ed i relativi locali macchine, gli impianti di riscaldamento e/o di refrigerazione (compresi gli impianti che utilizzano fonti energetiche alternative), gli impianti televisivi, di parafulmine, le canne fumarie e di ventilazione, gli abbaini per l’accesso al tetto così come definiti in dettaglio nel presente R.E., le cabine elettriche private, gli alloggiamenti di impianti e gruppi di misura per le telecomunicazioni, l’adduzione di energia elettrica e dell’acqua potabile, le autoclavi, le scale di sicurezza, la parte di scale finalizzata per rendere l’edificio conforme ai sistemi anticaduta, i volumi destinati a contenere impianti per il trattamento e condizionamento dell’aria ed i relativi locali, i volumi destinati a contenere gli impianti per il trattamento ed il deposito delle acque idrosanitarie ed i relativi locali, locali trattamento acque delle piscine, impianti tecnologici in genere e tutti quei volumi finalizzati al risparmio energetico ed impiego di materiali di bioedilizia. I volumi tecnici devono essere strettamente necessari alla funzionalità degli edifici e devono essere progettati in modo architettonicamente e morfologicamente armonizzati con il resto dell’edificio.
     

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