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  1. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Nel condominio dove abita un mio cugino sono arrivati a questa situazione: il condomino del piano attico, che occupa l'intero piano, avendo fatto lavori di coibentazione termica sui muri perimetrali esterni e sul suo tetto, ha comunicato all'amministratore di volersi distaccare dall' impianto di riscaldamento centralizzato e a tale riguardo le ha mandato una perizia di un Perito Termotecnico il quale, dopo aver giocato con i dati a disposizione (potenza della caldaia, cubatura da riscaldare ecc... ecc... ) ha sostenuto che il distacco non comporterà alcun aggravio di costi per gli altri condomini se si riduce proporzionalmente al volume dell'appartamento distaccato, la potenza della caldaia. Il condomino non intende montare alcun impianto di riscaldamente se non sfruttare, quando dovesse servire, la pompa di calore del condizionatore, in quanto ha sostenuto di tenere attualmente i termosifoni spenti e di avere comunque in casa una temperatura secondo la legge (20+10%).
    Siccome il condomino, da solo, ha quasi il 19 % del valore millesimale della tabella riscaldamento un altro condomino ha trovato un professionista che ha fatto una propria relazione nella quale sostiene che se si riduce la potenza della caldaia la temperatura degli ambienti ne risentirà e che creerà disagio agli altri condomini ed ha puntato il dito sul fatto che, siccome l'impianto è fatto con colonne montanti che attraversano anche il piano attico, il condomino di questo piano risente sempre dei benefici del funzionamento dell'impianto di riscaldamento.
    L'amministratore, una giovane signora non sa cosa fare, perché dice che la legge non affronta il caso, anche perché i condomini non vogliono andare per le vie legali.
    Mio cugino si è rivolto a me pensando di trovare risposta.
    Secondo voi in questo caso l'amministratore deve continuare ad emettere le bollette secondo il bilancio preventivo anche al condomino che formalmente si è distaccato?
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il condomino ha diritto di staccarsi dall'impianti di riscaldamento centralizzato. Conseguentemente non pagherà la quota per il consume del combustibile, ma dovrà ugualmente partecipare per la sua quota a tutte le spese di manutenzione dell'impianto.
     
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e dovra dimostrare anche che gli altri condomini ne abbiano beneficiato con il suo distacco dell'impianto centralizzato
     
  4. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    oltre a quanto già detto, proprio in virtù che comunque ha del calore trasmesso da altri, va fatto pagare solo il 5% dei consumi, questo è quanto ha stabilito un giudice per un caso analogo...anzi uguale....attico ecc.
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    di norma la percentuale può aggirarsi dal 30 al 50% per spese di manutenzione e conservazione dell'impianto di riscaldamento
     
  6. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nel caso citato da me invence gli fanno pagare un 5% dei consumi oltre alla manutenzione straordinaria ecc.
     
  7. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A meno che il regolamento lo vieti.
    No. Dal suo distacco non devono derivare notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    è qui il problema: la legge parla di "aggravi di spesa" . Secondo me il termine è generico era meglio parlare di consumi medi. Perché il costo del metano varia ogni anno come si fa a sapere se a consuntivo il saldo da pagare è dovuto all'aumento del metano oppure è dovuto all'aumento dei mc consumati. E il numero di mc consumati è superiore al consumo medio degli anni precedenti perché è stato un inverno rigido o perché effettivamente il distacco di un condomino che occupa tutto un piano fa sentire il suo peso?
    Fra le pieghe di queste problematiche il condomino menefreghista trova il suo campo favorevole: si stacca, non paga ed aspetta che il condominio gli faccia causa.
     
  9. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Una delle ragioni più rilevanti di un contenzioso in condominio, non solo per motivi di semplice vicinato, è ildistacco dell’Impianto termico centralizzato da parte del singolo proprietario, anche dal punto di vista legale, è necessario confrontarsi con un contrasto di norme a cui non ha rimediato nemmeno la riforma del condominio in vigore dal 18 giugno 2013.

    Da una parte il Dpr 59/2009, attualmente in vigore in attesa delle modifiche contenute nel Dlgs 192/2005 – continua a prescrivere che, salvo cause straordinarie l’impianto nei fabbricati con con più di quattro unità immobiliari e per potenze nominali del generatore di calore maggiori o uguali a 100 kw deve – preferibilmente – rimanere unico. Un prescrizione che, però, è rivolta alla volontà della collettività intera condominiale e non a quella di ciascun inquilino contemplato singolarmente.

    Del resto l’articolo 1118 del Codice civile, supportato da una lunga serie di sentenze della Cassazione, stabilisce il diritto di ciascun condomino di fare una scelta in autonomia e di definire i criteri necessari per rendere legittima la rinuncia al riscaldamento centralizzato. A questa e alla norma precedente si sono sommati nuovi impedimenti tecnici in vigore dal 1° settembre, che potrebbero in diverse circostanze rendere impossibile o molto costoso il distacco; infatti, gli impianti termici installati dopo il 31 agosto scorsodevono essere obbligatoriamente collegati a canne fumarie o a sistemi di evacuazione dei prodotti della combustione, con sbocco sopra il tetto dell’edificio.

    Secondo la riforma del condominio, per distaccarsi, il condominio deve fornire, innanzitutto, prova di non procurare un aggravamento delle spese a coloro che proseguono ad utilizzare il riscaldamento centralizzato. In secondo luogo, bisogna dimostrare che la decisione non determina uno squilibrio termicodell’intero edificio, tale da pregiudicare la regolare erogazione del servizio di riscaldamento.

    La prova che attesti la situazione deve essere data con una perizia, non è invece necessario, come per la trasformazione dell’intero impianto termico, il deposito in Comune di un progetto insieme alla denuncia di inizio lavori. Non è richiesto nessun passaggio, con successiva deliberazione, in assemblea condominiale, per il distacco; secondo alcuni, si tratta di un diritto che si può esercitare anche in presenza di un divieto esplicito nel regolamento comune ( Cassazione sentenza 19893/2011).

    Deve essere un tecnico abilitato a redigere la perizia, secondo quanto prescritto dal Dm 37/2008, cui rimanda anche il recente Dpr 74/2013, che ha ridisegnato il tema della conduzione e dei controlli degli impianti termici. Nella fattispecie, il professionista deve essere iscritto agli albi professionali ed essere in possesso delle specifiche competenze tecniche in materia di trattamento degli impianti di riscaldamento dotati di canne fumarie collettiva ramificate.

    All’interno del documento devono essere presenti varie informazioni, innanzitutto l’accertamento dello stato dei consumi della caldaia e la proiezione del consumo ipotizzato, in caso di distacco. In secondo luogo, la perizia va corredata da una previsione che attesti come, in virtù delle caratteristiche tecniche dell’impianto, il distacco non creerà notevoli pregiudizi all’impianto centrale. Infine, deve essere dimostrata l’assenza di futuri squilibri termici per il fabbricato.

    Uno dei nodi più complessi da sciogliere è, infine, quello riguardante la ripartizione delle spese post-distacco. Chi abita nell’appartamento che viene scollegato dalla caldaia comune non è più tenuto a partecipare alle spese ordinarie per il riscaldamento, ma deve continuare a contribuire alle spese di manutenzione straordinaria dell’impianto centralizzato, oltre alla sua conservazione e messa a norma.

    L’articolo 1118, comma 3, del Codice civile è piuttosto chiaro in merito e stabilisce che ” il condominio non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni”. Inoltre il nuovo comma 4 dispone ora anche in caso di distacco che “il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma”.Rimane poi aperta ogni volta la disputa su cosa debba essere ritenuto o meno straordinario.


    Pubblicato da Redazione il 10 settembre 2013 alle 11:09 in Condominio
    Tags: Cassazione, codice civile, codice penale, condominio, impianti centralizzato, impianto di riscaldamento centralizzato, parti comuni, quiete pubblica, riforma condominio, riforma del condominio, spese condomini
     
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  10. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non vorrei entrare in merito a parametri prettamente tecnici, ma ragionando da essere umano pensante se ho una macchina che deve spostare 100 chili di peso e poi la stessa macchina deve spostare 90 chili di peso penso che la macchina farà uno sforzo minore e pertanto consumi meno!
     
  11. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    secondo me, il costo di manutenzione straordinaria di una caldaia e della sua messa a norma che abbia la potenzialità di 100 e venga usata per 90 è uguale , per cui chi si stacca non può esimersi dal pagare .
     
    Ultima modifica: 17 Ottobre 2014
  12. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    se ti può interessare ho trovato una ordinanza del Tribunale di Torino del 20 gennaio 2014 che tratta l'argomento
     
  13. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si va beh! l'esempio 100 a 90 era un esempio
     
  14. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    bravo!!! se ragioni così allora si possono staccare dal riscaldamento condominiale tantissimi condomini abitanti nel medesimo palazzo. Invece non è così. Il tuo ragionamento sarà senz'altro vero per il primo distacco, sempre che non sia massivamente importante per i mm di competenza, ma già dal secondo la certezza di non comportare aumenti di costi per chi rimane allacciato al riscaldamento condominiale incomincia a vacillare; per poi essere palesemente insostenibile con il terzo distacco.
    Secondo me è una facoltà anticostituzionale perché privilegia il primo condomino che si stacca, massimo anche il secondo, e poi per tutti gli altri il distacco è di fatto impedito perché c'é l'aggravio di costi per chi rimane.
     
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  15. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Questo è un'altro problema.
    Se vogliamo valutare tutte le variabili di qualunque argomento non si andrebbe da nessuna parte, pensa solo se per l'incoluimità della gente le armi non si dovrebbero vendere...niente più armerie, per lo stesso motivo non si dovreebbero vendere più i coltelli....via non si taglia più la carne ugualmente via anche il cacciavite....sono anche quelli armi inproprie....via non costruiamo niente più.....:shock:.....:)
     
  16. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Certe leggi sono originate da un ufficio che pochi conoscono che non ha contatti con il pubblico e risponde direttamente alla troi(k)a che si sposta da ministero a ministero nottetempo è l'U.C.A.S. (Ufficio Complicazione Affari Seplicici)
     
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  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    non è vero. La legge crea un privilegio: premia chi si distacca per primo impedendo agli altri di fare la stessa cosa successivamente.
    I paragoni che hai fatto successivamente ....francamente non li capisco. Sarà perché oggi ho mangiato le verze.
     
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  18. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    seriamente parlando l'osservazione di Luigi è pertinente.
    Per Luigi tu segnali che è stato osservato che l'impianto è fatto con colonne montanti che attraversano anche il piano attico, il condomino di questo piano risente sempre dei benefici del funzionamento dell'impianto di riscaldamento.

    Ora io non riesco a trovare il D.P.R sull'obbligatorietà di mettere i misuratori di calore. Mi sembra di ricordare che la legge od i decreti attuativi prevedano tariffe diverse a seconda di come e dove sono
    ubicati gli appartamenti . Nel senso che chi vivesse in un appartamento
    circondato da appartamenti ( una specie di coibentazione naturale) verrebbe adebitato nel conteggio con un coeffciente diverso
     
  19. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ma, laddove è possibile che ciascuno risolva in prima persona il problema del riscaldamento, perché non eliminare quello condominiale che non è in grado di soddisfare le singole esigenze a dei costi certamente inferiore e soprattutto decisi dal singolo per esigenze e disponibilità economica?
    Io ho visto un condomino che d'inverno circolava in casa in canottiera e pantaloncini ed aveva le finestre aperte dal caldo insopportabile, asserendo che non gli interessava, perché il costo sarebbe stato a carico del condominio.
    Potendo usufruire delle pompe di calore, è meglio che ciascuno si gestisca il suo, decidendo quale parte della casa scaldare, risparmiando una marea di soldi.
     
  20. sergio gattinara

    sergio gattinara Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    infatti noi abbiamo messo i contatori su ogni termosifone e in totale abbiamo consumato il 40% in meno ( grazie anche all inverno mite) e la mia quota di risparmio( perchè io ci sto attento) è stata di 500 euro in un appartamento di 150 mq
    altri invece hanno dovuto pagare
     
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