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  1. gloria

    gloria Membro Ordinario

    Salve, volevo sapere come devo comportarmi poichè voglio contestare delle spese condominiali che a mio parere vanno divise fra tutti i condomini, mentre l'amministratore le ha segnate nel riparto solo ad alcuni.
    In sede di assemblea quindi io non devo approvare il consuntivo dell'anno precedente in generale o devo contestare solo le spese che mi sono state attribuite ingiustamente?
    Se non approvo il riparto cosa succede poi ?
    Grazie.
     
  2. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Ciao,
    Se l'assemblea non è stata ancora fatta, chiedi un appuntamento all'amministratore per verificare dette spese ed eventualmente ripare agli errori.
    In fase di assemblea il consuntivo, o si approva o non si approva. Se viene approvato dalle maggioranze di legge, i dissenzienti possono impugnare la delibera entro 30 gg. dalla data del verbale d'assemblea, per gli assenti, dalla data in cui gli viene consegnata copia del verbale.
     
  3. gloria

    gloria Membro Ordinario

    Purtroppo non abbiamo la maggioranza per poco, siamo a quota 469.
    Impugnare la delibera quindi andare per vie legali?
     
  4. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Non avete la maggioranza per non approvarlo?
    Ma l'assemblea è stata già fatta?
    Scusami ma non ho capito bene.
     
  5. gloria

    gloria Membro Ordinario

    L'assemblea ci sarà Lunedì 18.
    L'amministratore preferisce discutere delle spese durante l'assemblea, quindi non riusciamo ad incontrarlo prima.
    I condomini che non vogliono approvare il consuntivo( fra i quali anche io)hanno in tutto 469 millesimi.
    Grazie. Gloria

    Aggiunto dopo 4 minuti :

    So che la maggioranza è di 333,1 credo, ma se non si approvano le spese il riparto viene diviso fra tutti ?
     
  6. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Le maggioranze per approvare il bilancio consuntivo in 2° conv. sono di 1/3 dei partecipanti al condominio e 1/3 del valore dell'edificio.
    Se le votazioni che hai esposto sopra, rimangono tali anche in assemblea, allora a mio parere il bilancio preventivo non è approvato, e bisogna vedere poi in quanti si presentano materialmente all'assemblea.
    Se il consuntivo non viene approvato, l'amministratore deve rimettere mano a tutte le carte, e si crea una situazione di stallo perchè a seguito di un consuntivo non approvato, non può far pagare le rate delle spese scaturite da quel consuntivo, ma può stabilire delle rate minime sulla base di un bilancio preventivo, fino a quando non viene presentato un altro consuntivo e approvato.

    Non può farlo.

    Delibera annullabile se l'amministratore nega la documentazione al condomino prima dell'assemblea.
    Cass. civ., Sez. II, Sentenza 19 Maggio 2008 , n. 12650

    La violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare a sua richiesta secondo adeguate modalità di tempo e di luogo la documentazione attinente ad argomenti posti all'ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale determina l'annullabilità delle delibere ivi successivamente approvate, riguardanti la suddetta documentazione, in quanto la lesione del suddetto diritto all'informazione incide sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari.

    In tema di approvazione del bilancio da parte dell'assemblea condominiale, benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare tale facoltà.

    Nel caso di specie, ne consegue che erroneamente la sentenza impugnata ha affermato che l'eventuale rifiuto dell'amministratore di consentire all'attuale ricorrente di estrarre copia della documentazione contabile non avrebbe influito sulla validità della assemblea di approvazione del bilancio.
     
    A maidealista e gloria piace questo messaggio.
  7. gloria

    gloria Membro Ordinario

    Grazie, quindi ci conviene non approvarlo in toto. Pensavamo per non creare danni alla gestione, di di approvare tutto con riserva però riferita alla parte di spese che contestavamo.
     
  8. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    Non si approva un rendiconto con riserva, se si approva vuol dire che la maggioranza ha accettato il consuntivo in tutte le sue parti e chi contrario può impugnare la delibera nei 30 gg. dalla data del verbale, mentre per gli assenti da quando gli è stato consegnato il verbale.
    Se non si approva, l'amministratore dovrà rimettere le mani alle carte.
    Se non doveste approvarlo, fatevi aiutare da un revisore dei conti esterno, che analizzerà tutte le spese fatte e come sono state ripartite.
     
  9. gloria

    gloria Membro Ordinario

    Un ultima cosa, nel bilancio che non vogliamo approvare ci sono le spese legali che ingiustamente sono state addebitate solo ad una parte dei condomini, mentre la causa è di tutto il condominio che non si è mai dissociato.
    Ma poichè la causa è stata fatta contro un inquilino del medesimo condominio, parlare di questo in assemblea con il condomino presente non è conflitto di interessi?
    N.B. Questa discussione sull'andamento della causa è stata persino messa dal nuovo amministratore all'ODG.
    Ci si può astenere dal discuterne?
    Esiste una formula corretta da far scrivere sul verbale per giustificare il fatto che alcuni condomini non hanno intenzione di parlare di questo punto perchè esiste un palese conflitto di interessi?
    Spero di essere stata chiara. Grazie.
     
  10. Alessia Buschi

    Alessia Buschi Membro dello Staff Membro dello Staff

    Professionista
    E' nulla la delibera che addebita al condòmino moroso le spese legali sostenute dal condominio per riscuoterne i debitiCassazione Civile, Sezione II, 6 ottobre 2008 n 24696
    E' affetta da nullità - e quindi sottratta al termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c., la deliberazione dell'assemblea condominiale che incida sui diritti individuali di un condomino, come quella che ponga a suo totale carico le spese del legale del condominio per una procedura iniziata contro di lui, in mancanza di una sentenza che ne sancisca la soccombenza, e detta nullità, a norma dell'art. 1421 c.c., può essere fatta valere dallo stesso condomino che abbia partecipato all'assemblea ancorchè abbia espresso voto favorevole alla deliberazione, ove con tale voto non si esprima l'assunzione o il riconoscimento di una sua obbligazione.
    Le spese legali, se non specificate, vanno addebitate a tutti i condomini.
    Però perdonami, quando l'assemblea ha deciso di far causa al condomino, questo non eera presente?
     
  11. gloria

    gloria Membro Ordinario

    L'assemblea non ha mai deciso di fare causa al condomino, è stata una decisione del vecchio amministratore perchè 3 condomini su 5 non erano d'accordo su un cambiamento di una parte comune e non c'è mai stata una assemblea per cui nessuno si è potuto dissociare.
    L'inquilino che ha fatto questo " abuso " ha poi venduto e questa nuova inquilina è stata chiamata in causa dal nostro presunto avvocato in quanto a suo parere lei, quando ha comperato l'immobile, sapeva del contenzioso.
    Ora il nuovo amministratore vuole parlare in assemblea di questa causa per saperne di più, ma essendoci anche l'inquilina che è controparte mi sembra che non si possa trattarne con lei presente.

    Per quanto riguarda le spese invece lei è chiamata fuori, sono state solo ripartite in modo inesatto solo sui 3 condomini che hanno votato contro i lavori e non sugli altri 2.
    L'amministratore ha agito a nome di condominio firmando all'avvocato una procura speciale .
    Grazie.
     
  12. edocappa

    edocappa Membro Attivo

    Secondo me l'assemblea non può ripartire nessuna spesa con un criterio diverso da quello di legge(criterio millesimale) in quanto non ne ha il potere perchè va ad incidere la sfera dei diritti individuali. Dunque niente spese individuali o ad personam. E questo vale per qualunque spesa(convocazioni, solleciti di pagamento,ecc.). La delibera è nulla, non annullabile.
     
  13. gloria

    gloria Membro Ordinario

    Quindi ricapitolando:la causa è condominiale e le spese legali sono state messe solo a carico dei 3 inquilini e non a tutti e 5 i condomini.
    Le spese invece andavano divise secondo criteri di legge e il vecchio amministratore a suo tempo ha sbagliato ad inserirli solo a carico dei tre.
    Quindi noi possiamo chiedere la nullità anche dei vecchi bilanci perchè non sono mai stati divisi secondo i criteri millesimali di legge?
    Purtroppo noi abbiamo solo mandato delle raccomandate contestando queste spese e abbiamo fatto scrivere a verbale che non eravamo d'accordo, ma non abbiamo mai impugnato la delibera!
    Grazie!
     

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