Rent to buy in casa già abitata dell'acquirente

[Valerio Vegni]

Salve,

Vorrei porre ai gentili utenti un quesito sul rent to buy.

Un inquilino che abita un appartamento già da 14 anni, con affitto a mercato libero e cedolare secca, per 900 euro mensili. Vorrebbe acquistare questa casa.
A seguito di eredità recente, dispone di liquidità per euro 150.000.

Vorrebbe quindi proporre al proprietario, l'acquisto con acconto di euro 150.000, e rate mensili residue pari più o meno all'attuale affitto di euro 900.

Il valore di mercato della zona, si aggira sui 2500 €/mq.
L'inquilino adora la casa che abita e vorrebbe fare questo affare.

Come può impostare l'offerta?
Con quali tutele deve essere affrontata l'eventuale compravendita?

Grazie.

 

[Dimaraz]

Non hai spiegato il controvalore della casa o la superficie complessiva commerciale...ma fondamentale prima appurare se il proprietario/locatore sia disposto a cedere una "fonte" di reddito.
Anche ricevesse un prezzo congruo difficile poi trovi dove investire con medesimo profitto.
Chiedere poi una vendita "dilazionata" a lungo nel tempo potrebbe essere ulteriore ostacolo a chi non svolge tali prassi per mestiere.
Forse fai prima a chiedere un mutuo

 

[Valerio Vegni]

Il valore dell'appartamento abitato e che si vorrebbe acquistare è di 275000 euro circa, si vorrebbe quindi offrire 150000 euro di acconto e scontare il rimanente con l'importo dell'attuale affitto. Quindi euro 275000-150000=125000: 850/900=147/138 mesi, in anni 12/11.
Sicuramente converrebbe il mutuo.
Ma il quesito è posto su un altro piano, ovvero, il proprietario non ha mai accennato a vendere e nè ha ancora prospettato necessità del'immobile, stante la sua situazione familiare, casa di proprietà per lui e la moglie, casa di proprietà per l'unico figlio, nipoti in età ancora scolastica quindi non necessitano della casa. Il contratto attuale di 4+4 è in corso dal 2001.

Quindi, come rendere appetibile la vendita al proprietario?

 

[Dimaraz]

Prima rilevazione: se offri poco più della metà del valore attuale...non puoi pensare che il proprietario possa accettare di "prestarti" a tasso zero quasi la metà del valore attuale vincolandosi per 12 anni a ricevere quanto già riceverebbe senza vendere.

Anche se al momento i nipoti non hanno necessità proprie, per la giovane età, facile pensare che fra 12/15 anni la tua attuale abitazione potrebbe servire loro.

Quindi la tua attuale rata dovresti aumentarla quantomeno di quanto dovresti pagare alla banca per un mutuo con tutte le variabili di un tasso variabile (rata inferiore ma mutabile nel tempo) o di un tasso fisso (certezza "matematica" ma almeno 150 euro mensili in più del variabile).

Oltretutto un privato non ha "poteri" più limitati rispetto ad una impresa prettamente "finanziaria" quale una Banca.

Ipotizzando un importo mancnate di 140.000 euro (e forse nemmeno bastano per pagare le tassem notai e gli altri costi di finanziamento) devi considerare che la rata mensile ti arriverebbe a 1050/1100 Euro

 

[Valerio Vegni]

Grazie per la spiegazione.
A questo punto sembrerebbe meglio un mutuo a 10/15 anni per un importo di 140000.
Unico neo, l'inquilino è pensionato di 74 anni. E' mutuabile?

 

[griz]

perchè un apersona di 74 anni vuole comprarsi una casa?
a quasto punto come si può pensare che a quell'età sui riesca ad arrivare a fine del rateo ipotizzato ancora in vita?
Se fossi il proprietario mi guarderei bene dal concludere un affare così articolato e improbabile

 

[Dimaraz]

No...o quantomeno nutro seri dubbi trovi una banca disposta a finanziarlo.

Ps.
Detta senza "disprezzo"...ma chi glielo fà fare?
Salvo abbia eredi prossimi a cui sia particolarmente legato ...si goda il capitale in altri sistemi.
Diventare proprietario di una casa significa sopportare anche tutti i problemi conseguenti.

 

[Dimaraz]

In contemporanea con @griz...pensiero finale comune.

 

[griz]

 

[moralista]

Ma sei sicuro che la casa sia in vendita??