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  1. mluca

    mluca Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Un saluto a tutti, sono nuovo del forum.

    Premetto che ho già cercato info in rete, trovate in parte anche in vecchi messaggi di questo forum, che ho chiesto parere all'avvocato dell'associazione piccoli proprietari, ma una risposta al mio problema ancora non l'ho avuta. Vado ad esporlo.

    Una studentessa mi ha chiesto di poter mettere la residenza nell'appartamento a lei affittato con contratto temporaneo di tipo studentesco. La mia prima risposta è stata negativa, poi mi è stato detto da più parti che il comune di Genova concede la residenza a qualunque studente la richieda non entrando nel merito del tipo di contratto d'affitto in suo possesso. Pare che il proprietario non ci possa fare niente.

    Su internet ho letto pareri discordanti sulla liceità di tale richiesta, in quanto la residenza potrebbe far decadere i requisiti di transitorietà e il contratto di tipo studentesco richiede espressamente la residenza in un comune diverso da quello sede del corso universitario frequentato (almeno all'atto della stipula).

    Il problema per il momento è rimandato, in quanto tale studentessa è all'estero per il semestre erasmus, ma si presentarà in febbraio quando tornerà e quando dovrò dare una risposta definitiva alle sue richieste.

    Avrei la volontà di andare incontro alle esigenze di detta inquilina che ha già abitato nell'appartamento per quasi due anni e che vorrebbe poterci tornare. L'esigenza della residenza è reale, così come la necessità della transitorietà. Nel paese d'origine (extracomunitario) le hanno infatti tolto la residenza in quanto assente da troppo tempo. Del resto intende rimanere a Genova e in Italia solo fino alla fine del suo corso di studi (ancora un paio d'anni). Si trova quindi nella situazione di non avere una residenza (salvo in questi 6 mesi in cui l'ha messa dove frequenta l'erasmus).

    Non potendo fare un contratto d'affitto solo a lei, in quanto non in grado di garantirmi l'affitto dell'intero immobile, avevo pensato all'affitto parziale di immobile. Un 3+2 con residenza a lei, un transitorio ad una coinquilina. Formalmente non dovrebbe essere vietato, ma in quale pasticcio fiscale potrei cacciarmi? All'associazione me l'hanno sconsigliato.

    Chiaramente la cosa più semplice sarebbe dire a questa persona di cercarsi un'altra sistemazione, ma essendomi trovato molto bene con lei in questi primi due anni, sarei prima propenso a valutare una possibile soluzione. A dirla tutta la cosa più semplice sarebbe che non ci fossero tutti questi assurdi impedimenti e complicazioni legali, ma tant'è...

    Chiedo un consiglio e un parere a qualcuno di voi. Grazie
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La conduttrice non deve chiedere nulla a te. Ha l'obbligo giuridico di dichiarare all'ufficiale di anagrafe il suo effettivo luogo di dimora abituale.
    Il presupposto del contratto di natura transitoria, se riferito al conduttore, consiste solamente nella necessità di disporre dell’immobile locato per un tempo oggettivamente predeterminabile come limitato al momento del contratto.
    Con o senza la residenza il contratto stesso rimane valido, e l’accertamento della transitorietà non è legato a essa, ma al verificarsi delle condizioni previste dalla legge e dai decreti ministeriali in materia. Né la legge né i decreti ministeriali contengono un divieto di stabilire la residenza nell’immobile locato.
    Il diritto della persona a ottenere l'iscrizione anagrafica corrispondente alla sua residenza (il luogo della sua dimora abituale) è un diritto soggettivo "perfetto".
     
    Ultima modifica: 12 Ottobre 2015
  3. mluca

    mluca Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta. Ma allora la locazione per studenti universitari è un controsenso giuridico, visto che da un lato impedisce di locare ad uno studente con la residenza nello stesso comune dell'appartamento locato, dall'altra obbliga lo studente, se dimora abituale (cioè nella maggior parte dei casi), a mettervi la residenza.

    Quindi, se ho ben capito, non posso fare un contratto studenti ad uno studente con residenza nello stesso comune all'atto della stipula, ma non vi sono conseguenze per il locatore, nemmeno di natura fiscale, se lo studente, successivamente la stipula, trasferisce la residenza nell'appartamento locato. Non si potrebbe però fare un ulteriore contratto studentesco nel caso in cui il corso di studi si protraesse più a lungo. E' corretto?

    In questo caso sarebbe possibile fare un contratto transitorio "non studentesco"?

    Vorrei fare un'ultima domanda in merito ai contratti parziali di immobile. Legalmente ho letto che si possono fare e che l'unica imposizione è che seguano la stessa normativa fiscale, ovverosia che per il medesimo immobile siano tutti con cedolare secca o in regime di tassazione ordinaria.

    Ci sono altri impedimenti a questo tipo di contratti. Sarei libero di stipulare un contratto parziale di tipo 3+2 e un altro transitorio (studentesco o no) o in alternativa due contratti transitori? Se a livello legale non ci fossero impedimenti, in quello fiscale a quali problematiche si potrebbe andare incontro? Ho sempre affittato fino ad ora l'intero appartamento con contratti intestati a più persone (in genere due), ma l'opportunità dei contratti parziali mi sembra vantaggiosa lasciando maggiore libertà e vorrei capire come funziona. Grazie
     

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