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  1. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Vorrei qualche chiarimento in merito alla locazione di un immobile uso ufficio.

    Un amico ha locato il proprio immobile uso ufficio, con regolare contratto di locazione 6+6, ad un conduttore, il quale dopo un po' di tempo ha allestito l'immobile come una civile abitazione (nel senso che vi ha messo un cucinotto e dei letti e vi ha preso la residenza.

    Le mie domande sono le seguenti:

    1) a cosa va incontro il proprietario se in comune (anagrafe, igiene, urbanistica.....) si accorgono di tale utilizzo?

    2) a cosa va incontro il conduttore?

    3) quale è secondo voi l'ufficio in comune preposto a tali controlli che può dare informazioni in merito?

    Sperando che fra i tanti amici di Propit ci sia qualcuno che abbia "vissuto" un esperienza simile e che l'abbia risolta positivamente, attendo qualche dritta;)
     
  2. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    Secondo me è un abuso bello e buono. E' un cambio di destinazione abusivo. Io per adesso invierei una raccomandata dicendo che l'utilizzo che ne sta facendo non è in norma con la destinazione d'uso accordata nel contratto di affitto o che ha fatto modifiche sostanziali all'immobile senza il preventivo consenso della proprietà. Lo inviterei a ripristinare il tutto entro X tempo altrimenti decadrà il contratto.

    cmq aspettiamo altre opinioni

    saluti
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se nel contratto di locazione è stato specificato che l'immobile può essere adibito solo ad uso ufficio, il conduttore sta violando una clausola essenziale.
    Bisogna immediatamente inviargli una diffida formale dandogli un termine per ripristinare l'uso convenuto dopodiché, qualora egli non adempia, bisogna metterlo in mora considerando il contratto risolto di diritto ed intimandogli di riconsegnare i locali. Se non adempie di nuovo, avviare le pratiche di sfratto.

    1) A niente, poiché locando i locali il locatore ne ha perso il possesso, quindi non è responsabile del loro utilizzo difforme dalle norme urbanistiche.
    2) Il conduttore commette una violazione delle norme urbanistiche e dei regolamenti comunali. Sanzione più diffida a ripristinare l'uso al quale i locali sono destinati.
    3) L'ufficio preposto dovrebbe essere l'edilizia privata, che magari può servirsi della polizia locale per compiere i dovuti accertamenti.
     
    A Jrogin piace questo elemento.
  4. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    L' appartamento affittato ad uso ufficio rientra nella categoria catastale A/10? Perchè se cosi non fosse non conta tanto l'uso quanto la destinazione a cui è predisposto.
     
  5. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Chiaro, se l'immobile non è A/10 bensì A/2 o A/3 allora è solo un problema tra le parti contrattuali, il Comune non c'entra più nulla.
     
  6. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Si l'immobile è un A10.

    Vi aggiorno su quanto mi è stato riferito in Comune.

    Per l'ufficio anagrafe non c'è nessun problema a prendere la residenza in un uso ufficio. Loro quando ricevono una richiesta di cambio residenza inviano la polizia municipale a verificare che in quell'immobile realmente ci viva chi ha richiesto il cambio di residenza e quindi che ci sia un letto, un cucinotto, ecc.

    La polizia municipale che si occupa delle verifiche mi ha detto: noi non stiamo a guardare se l'immobile è civile abitazione o altro, a noi interessa che abitino in quell'immobile.

    La polizia edilizia dice che loro fanno controlli di questo tipo solo su segnalazione, e nel caso l'immobile sia a destinazione ufficio intimano all'occupante di non abitarlo ma di utlizzarlo come ufficio. Naturalmente se sono state fatte delle opere edilizie senza i relativi titoli abilitativi, intimano il ripristino alla stato legitimato.
     
  7. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Esatto, quello che ti hanno detto in Comune mi sembra logico.
    Il problema è più che altro contrattuale, fra te e l'inquilino.
    Però non puoi trasformare il contratto ad uso ufficio in un contratto ad uso abitativo, poiché se all'AdE viene registrato un contratto ad uso abitativo per un A10 te lo contestano ed inviano la segnalazione al Comune.
    Allora si che il Comune si attiva.
    Per l'AdE è una questione di parametri legati alle diverse rendite catastali, quindi non lo accettano.
     
  8. GIANLUCA69

    GIANLUCA69 Membro Ordinario

    Professionista
    Sul piano contrattuale -ammesso che le parti non abbiano pattuito il cambio d'uso previo consenso del locatore- è stato violato l'art. 1587, co. 1, n. 1), c.c. ed il locatore-proprietario ha diritto a chiedere la risoluzione del contratto per grave inadempimento colpevole del conduttore semprechè non abbia dato il suo consenso -peraltro l'onere probatorio è a carico del conduttore- oltre al risarcimento del danno.
    Sul piano amministrativo -ammesso che urbanisticamente l'immobile abbia una destinazione d'uso diversa da quella residenziale, magari, direzionale- si tratta di mutamento di destinazione d'uso con opere edilizie (seppur modeste) e aggravio di carico urbanistico soggetto a titolo abilitativo (s.c.i.a. o p.d.c. -secondo quanto richiesto per quel tipo d'intervento dalla L.R. applicabile -per la L.R. Toscana è richiesta la s.c.i.a.-) con rischio di demolizione e/o ripristino, oltre al pagamento di sanzione pecuniaria, comunque, non inferiore ad € 516,00 a carico dell'autore dell'abuso e/o del proprietario che si presume il soggetto responsabile del medesimo e che solitamente è più facilmente reperibile - per la L.R. Toscana è responsabile unicamente l'autore dell'abuso- (n.b.: l'illecito in questione ha natura permanente e non è soggetto a prescizione e/o decadenza; la sanzione -ripristinatoria e pecuniaria- può comunque essere evitata attraverso apposito accertamento di conformità col pagamento di un'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione e se ne ricorrono le condizioni della doppia conformità; a tal riguardo da non sottovalutare la conformità agli standard edilizi previsti dallo strumento urbanistico locale in materia di superficie, altezze, rapporti aeroilluminanti, ecc.).
    Sul piano penale, occhio all'art. 44, co. 1, lett. b), laddove la legge regionale applicabile richieda il p.d.c. -secondo il t.u. edilizia tale ipotesi è prevista nel caso il mutamento di destinazione d'uso non funzionale riguardi un immobile compreso in zone omogenee A- e nel caso l'immobile in questione si trovi pure in zona sottoposta a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, occhio all'art. 44, co. 1, lett. c) ( n.b.: l'illecito in questione ha natura permanente e personale -ne risponde a titolo di dolo o colpa il committente ed il costruttore mentre il proprietario-locatore non ha alcun obbligo di evitare l'evento dalla cui omissione abbia a risponderne- ed è soggetto a prescrizione).
    L'ufficio preposto in ambito edilizio è il S.U.A.P. mentre per l'attività repressiva, in prima battuta, è la Sezione Edilizia presso la Polizia Municipale che, steso il verbale di contestazione della relativa violazione amministrativa, lo trasmette all'Ufficio Infrazioni Edilizie del Comune di competenza, il quale provvede alla notifica al trasgressore della comunicazione di avvio del procedimento amministrativo sanzionatorio; nel caso si ravvisino gli estremi di reato edilizio la notizia viene trasmessa alla Procura della Repubblica territorialmente competente.
    Riguardo al contenzioso tra proprietario-locatore e conduttore prima di promuovere la domanda di risoluzione occorre esperire la mediazione presso l'organismo accreditato di preferenza quello costituito presso il Consiglio dell'Ordine degli Avvocati che ha sede nella circoscrizione in cui si trova l'immobile oggetto dell'abuso in questione.
    Non voglio rovinare il sonno al tuo amico, ma non gli consiglio nemmeno di dormire su due guanciali...
     
    A romrub piace questo elemento.
  9. ferrari domus

    ferrari domus Nuovo Iscritto

    i
    il fatto di aver messo un cucinotto come dici e due letti...non ha cambiato sostanzialmente la natura del contratto se ci sono altre stanze che il conduttore utilizza per ufficio.
     
  10. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Allora spiego meglio la situazione.

    L'immobile uso ufficio non ha subito trasformazioni edilizie, nel senso che lo stato attuale è esattamente conforme allo stato licenziato. Di fatto il conduttore ha messo in una stanza un letto matrimoniale con comodini ed armadio, un altro vano è stato adibito a soggiorno, e in un ripostiglio è stato messo un acquaio ed un piano cottura. Nell'immobile non viene svolta alcuna attività economica ma di fatto vi risiede il conduttore.

    Il contratto stipulato è un regolare 6+6 uso ufficio registrato presso l'AdE.

    Le varie imposte ICI, TIA .... sono pagate come uso ufficio.

    PS: x Gianluca69: benvenuto in propit "concittadino":D
     
  11. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    secondo me non c'è storia. finché hai un letto a studio è una cosa. ma da lì a fare un'abitazione dentro un A10 ce ne passa.

    saluti
     
  12. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Situazione un po' complessa per le possibili ripercussioni. Gianluca69 è stato molto esauriente.
    Io insisterei per inviare una diffida all'inquilino paventando la risoluzione del contratto per violazione dell'art. 1587, co. 1, n. 1 c.c. e, immagino, anche di un'apposita clausola contrattuale.
    Se non dovesse adempiere entro i termini della difficda, agire legalmente per lo sfratto.
     
  13. Marco Giovannelli

    Marco Giovannelli Membro dello Staff

    Professionista
    mi associo a mepeit

    saluti
     

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