Responsabilità dell'amministratore condominiale nella esecuzione di una delibera assembleare di transazione

[User_48369]

L'assemblea di condominio delibera, a maggioranza di 584,01 mm, di aderire alla transazione, a favore di una società condomina;

L'amministratore, nel corso dell'assemblea, dopo aver riferito dell'accordo raggiunto a saldo e soddisfazione totale di ogni pretesa vantata dalla società condomina per il risarcimento, indica la somma e le modalità di pagamento della somma medesima;

L'assemblea invita l'amministratore a formalizzare l'accordo transattivo con la società, ribadendo che si tratti di un pagamento omnia comprensivo a saldo e transazione con rinuncia a qualsiasi ulteriore pretesa;

La società creditrice si dichiara disponibile alla compensazione con eventuali somme a dovere al condominio;

L'amministratore, probabilmente ricevendo pressioni da parte del solito condomino (dissenziente) ma particolarmente influente, ritarda ingiustificatamente l'esecuzione del deliberato assembleare;

A questo punto vi sono diverse ipotesi, che vorrei condividere per una riflessione:

1) mettere in mora l'amministratore per inadempimento di un obbligo di fare: con indicazione del deliberato dell'assemblea, con intimazione ad adempiere alla stipula del contratto di transazione; con fissazione di un termine di 7 giorni; (la delibera è stata adottata nel dicembre 2019);

2) Riconoscere la società titolare di un diritto potestativo alla compensazione legale, con gli oneri condominiali, del credito dalla stessa vantato, mediante semplice dichiarazione indirizzata dalla società all'amministratore di volersi avvalere della compensazione;

 

[Dimaraz]

La società creditrice si dichiara disponibile alla compensazione con eventuali somme a dovere al condominio

???

1) mettere in mora l'amministratore per inadempimento di un obbligo di fare: con indicazione del deliberato dell'assemblea

???
Messa in "mora"???
Un amministratore che non adempie (salvo giusti motivi) quanto deliberato va minacciato di revoca del mandato...15 gg. altrimenti si procede per una nuova nomina.

Quanti alla "compensazione" la strada è percorribile in funzione della corrispondenza delle cifre in gioco.
Premesso che l'accettazione è ad insindacabile giudizio della Società creditrice...deve comunque essere precostituito il fondo.

Personalmente opterei per tenere distinte le cose: si liquida il dovuto per il danno immediatamente ...e poi si fa pagare quando si determinano le quote/saldi.

Ps
Comunque non il miglior periodo per certe "azioni"

 

[Fift@]

Non si capisce una fava

 

[Luigi Criscuolo]

Sostanzialmente tra creditore ed amministratore del condominio ci sono stati solo accordi verbali mentre tra amministratore del condominio e condomini ci sono accordi scritti (verbale assemblea).

La società creditrice si dichiara disponibile alla compensazione con eventuali somme a dovere al condominio;

2) Riconoscere la società titolare di un diritto potestativo alla compensazione legale, con gli oneri condominiali, del credito dalla stessa vantato, mediante semplice dichiarazione indirizzata dalla società all'amministratore di volersi avvalere della compensazione;

sbagliato... perché riscossioni e pagamenti devono transitare dal c/c condominiale. Lo prevede la legge n.°220/2012 dedicata al condominio. Si può uscire solo se la società creditrice storna tutte le fatture e ne emette una sola con il saldo della compensazione.

 

[moralista]

Questo ritardo ad adempiere l'amministratore lo deve chiarire a tutti i condomini presenti e non in assemblea con motivazioni valide

 

[Dimaraz]

sbagliato... perché riscossioni e pagamenti devono transitare dal c/c condominiale

Forse non avevi colto il punto:

favore di una società condomina;

salvo abbia sbagliato a scrivere risulta che la Società creditrice...sua al contempo uno dei condòmini.
Da questo passaggio

ogni pretesa vantata dalla società condomina per il risarcimento

sembra un debito magari determinato da un danno per cause imputabili al Condominio.

 

[Luigi Criscuolo]

Forse non avevi colto il punto:

non è che non avevo colto il punto e che ...diciamo io sono contrario di principio a fare delle compensazione a fronte di documenti contabili già registrati.

 

[Dimaraz]

non è che non avevo colto il punto e che ...diciamo io sono contrario di principio a fare delle compensazione a fronte di documenti contabili già registrati.

Concordo sul piano "pratico/trasparenza"... ma dal lato formale non vi sarebbe alcun impedimento a fare una "compensazione" fra le somme da liquidare al condómino danneggiato e le quote che questi "deve" al Condominio annualmente per le spese.

Ma, come avevo precisato, si tratta di capire di quale importo si tratta e resterebbe la necessità di raccogliere comunque il denaro dagli altri.

 

[User_48369]

Mi scuso per la poca chiarezza:
1) la società è condomina e si tratta del risarcimento di un danno da infiltrazioni di cui è responsabile il condominio;

2) La società condomina era intenzionata a fare causa, ma, a seguito di trattative con l'amministratore si era giunti ad un accordo transattivo che prevedeva che il condominio pagasse il risarcimento bonariamente, a fronte di una drastica riduzione della somma richiesta dalla società condomina, della sua rateazione, nonché della previa compensazione tra il credito da risarcimento ed il debito per oneri condominiali;

3) I condomini avevano approvato in assemblea questo accordo ed avevano invitato l'amministratore a formalizzarlo;

4) trascorsi 5 mesi dall'assemblea, l'amministratore non ha ancora provveduto a formalizzare tale accordo;

5) La società ha sospeso il pagamento degli oneri;

La società vorrebbe procedere alla compensazione del suo credito con i pregressi oneri non pagati e precisare come dovranno avvenire le compensazioni per i prossimi cinque anni;

L'amministratore, sollecitato telefonicamente, temporeggia e non prende alcuna iniziativa intanto però ha inviato per pec alla società la richiesta di pagamento degli oneri;

Di fatto l'amministratore non sta eseguendo una delibera dell'Assemblea.

La società sta valutando la strada da percorrere per rendere effettivo l'accordo transattivo;

 

[Luigi Criscuolo]

a seguito di trattative con l'amministratore si era giunti ad un accordo transattivo che prevedeva che il condominio pagasse il risarcimento bonariamente, a fronte di una drastica riduzione della somma richiesta dalla società condomina, della sua rateazione, nonché della previa compensazione tra il credito da risarcimento ed il debito per oneri condominiali

una volta raggiunto un accordo extra giudiziale è bene mettere nero su bianco i termini di tale accordo, che ovviamente prevede che gli accordi siano presi da persone che abbiano potere rappresentativo e decisionale delle parti.
Secondo me c'è una anomalia in questa vicenda perché l'amministratore andava autorizzato dall'assemblea prima dell'incontro con il condomino creditore/moroso, impartendo dei limiti di accordo.
Se l'accordo è dentro i limiti impartiti dalla assemblea una volta sottoscritto è operante e non avrebbe più bisogno di ulteriori ratifiche se non la comunicazione da parte dell'amministratore ai condomini dell'accordo raggiunto e dei suoi termini.
Anzi approfittando della comunicazione l'amministratore potrebbe allegare i bollettini di pagamento per onorare il contratto sottoscritto.
Qui invece è successo che l'amministratore si è incontrato con il condomino creditore/moroso e con lui ha raggiunto un accordo personale da sottoporre all'assemblea per approvazione. La assemblea ha approvato ma sembra che
1) l'assemblea non abbia deliberato sulla autorizzazione ad emettere bollettini per onorare l'accordo extra giudiziale raggiunto verbalmente.
2) l'amministratore non ha ancora incontrato il condomino creditore/moroso per formalizzare l'accordo raggiunto.

La società sta valutando la strada da percorrere per rendere effettivo l'accordo transattivo;

la strada parte dall' Istituto della Mediazione che se non sortisce l'accordo consente di andare poi dal Giudice di Pace o dal Giudice del Tribunale: dipende dagli importi in gioco.
Mi sembra di percepire la volontà da parte dell'amministratore di procrastinare l'accordo fino a quando le somme in gioco andranno a pareggio per non far sborsare soldi ai condomini.
Se il condomino creditore/moroso ha una morosità pluriennale, cioè risulta moroso da un bilancio consuntivo approvato, è sufficiente che mandi una lettera all'amministratore nella quale gli ricordi che è un suo preciso dovere iniziare le pratiche di decreto ingiuntivo per tutti i condomini morosi rispetto alla approvazione del bilancio consuntivo; e che se non lo fa questo è un morivo sufficiente per essere rimosso.
Mi fa specie che il condominio debba risarcire i danni provocati ad un condomino: non avete una assicurazione?