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  1. rotella

    rotella Membro Attivo

    Salve, chiedo nuovamente il Vs. aiuto. Nel luglio 2010 ho firmato un preliminare di vendita(registato) con una società costruttrice per un appartamento al piano terra con il giardino esclusivo e posto auto internodi una palazzina con 7 appartamenti. Nel maggio 2012 firmo un rogito dal notaio in cui non viene menzionato il posto auto. Ovviamente me ne sono resa conto quando ho ritirato la copia dell'atto (pochi giorni fa). Per di più, guardando le mappe catastali, la piccola "striscia" di terreno davanti al mio cancello carrabile (fatto ovviamente dal costruttore) è condominiale. Le mie domande sono queste:
    Il notaio ha responsabilità in tutto questo? Era in possesso del preliminare tra l'altro registrato;
    La società venditrice è responsabile per non aver accatastato e vendutomi il posto auto e per non aver creato una servitù(di passo carrabile) in mio favore verso il condominio?
    Cosa posso fare? Grazie
     
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  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Scusa la schiettezza, ma.... Due domande:

    a) Il notaio il giorno del rogito ti ha letto il testo del rogito. Tu, dov'eri esattamente in quel momento?

    b) Perché non ti sei avvalso della cosiddetta INFORMATIVA PRECONTRATTUALE, che consiste nel chiedere allo Studio Notarile, il giorno precedente all'atto, una bozza dell'atto che ti accingi a firmare?

    Avresti dovuto metterci un legale PRIMA DI FIRMARE IL ROGITO, adesso si dà per scontato che TU ABBIA ASCOLTATO IL NOTAIO MENTRE TI LEGGEVA IL TESTO DEL ROGITO, e quindi si dà per scontato il TUO ASSENSO A RINUNCIARE AL POSTO AUTO.

    Hai ingarbugliato notevolmente le cose.

    Senti un legale e vedi cosa puoi fare. Penso che ci siano gli estremi per denunciare il costruttore per non aver adempiuto correttamente alla promessa di vendita fatta nel preliminare di compravendita.

    MA TU AVRESTI DOVUTO FERMARLI PRIMA DI FIRMARE IL ROGITO.

    Anche perché nel rogito avrai anche firmato la rinuncia ad ogni azione od eccezione in merito, ed avrai firmato di aver visionato le parti compravendute e di non avere nulla da eccepire, esonerando la società venditrice da ogni responsabilità.

    LEGALE.... e di corsa!
     
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  3. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Facile a dirsi possessor e a suggerirsi ... poi però resta il timore del compenso al professionista...:risata: e tutto passa in secondo ordine.:^^:
     
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  4. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    E' in fase di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale il DM che fissa i parametri dei compensi per i professionisti (ricordiamoci che sono state abolite le tariffe professionali degli ingegneri, architetti ecc.).

    Proviamo a chiedere ad un avvocato "il preventivo di massima" per una sua prestazione? Anche la più semplice?

    Iddio ce ne scampi e liberi :shock:

    saluti
    jerry48
     
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  5. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Credo dobbiate aggiornarvi perchè a Roma e non solo gli avvocati per quanto possibile prevedere, salvo la palla di vetro, da tempo forniscono al cliente il preventivo, come i carrozzieri per intenderci e questo la dice lunga sulla considerazione per la categoria del governo Monti, e propongono di concordare gli onorari prima di iniziare l'attività cautelandosi in tal modo dai non pochi profittatori presunti furbi, Iddio ce ne scampi ...., che poi si rifiutano di pagare il compenso sparendo nel nulla.
    I parametri di cui parla si applicano solo in mancanza di questo accordo scritto con il cliente.;)
    Qualora poi non siate dipendenti pubblici al sicuro ma liberi professionisti vi auguro di non incappare in tali situazioni.:fico:
     
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  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Ah ah ah

    E POI VOGLIONO COMPERARE E VENDERE SENZA UN PROFESSIONISTA per essere tutelati ??
     
  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In realtà qui la questione è molto semplice: non credevo esistessero persone che al LORO rogito non stanno a sentire, e quando una voce dice loro: "FIRMI QUI!", loro firmano qualunque cosa senza essersi preoccupati di cosa è stato pronunciato fino ad un minuto prima.
     
  8. rotella

    rotella Membro Attivo

    Non sto dilungandomi su come sono andate le cose al momento del rogito...(comportamento sgradevole del Notaio, mi ha perfino tirato gli assegni circolari in faccia per aver chiesto di rileggere un capoverso, ed avevo la banca bhw, fallita, che aveva dato i soldi del mutuo al Notaio) La mia domanda era: il Notaio, in quanto professionista, non doveva accertarsi che ci fosse corrispondenza tra il compromesso regitrato e il rogito? e comunque, posso richiedere risarcimento al costruttore che mi ha "promesso" di vendere un posto auto e poi non l'ha fatto? Grazie
     
  9. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    Per quanto riguarda il notaio il mio parere è negativo, per il costruttore, senza perdere tempo perchè potrebbe essere in difficoltà, si può valutare e se le cose risultano come le riferisce dopo aver letto i documenti chiederne il trasferimento o la restituzione di una somma .:daccordo:
     
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  10. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il preliminare di compravendita VINCOLA TE CHE COMPRI, E IL COSTRUTTORE CHE VENDE. Il notaio è solo un pover'uomo che redige l'atto. Tra il preliminare e il rogito possono essere INTERCORSI ACCORDI DIFFERENTI, fatto sta che ciò non risulta da atto scritto, come normalmente si converrebbe.

    In soldoni, puoi solo rivalerti sul costruttore che ha ONORATO SOLO IN PARTE L'IMPEGNO PRESO, e il costruttore comunque ti risponderà con un legale dicendoti che AL ROGITO C'ERI ANCHE TU, e hai accettato una compravendita con MENO BENI IMMOBILI DI QUELLI CHE TI SEI FATTO PROMETTERE.

    Credo che il posto auto e la servitù di passaggio a tuo favore te li sei giocati scioccamente. Scusa la franchezza, ma quanno ce vò, ce vò! Inutile che io ti dica che la spunterai, secondo me spuntarla non sarà né facile, né tempestivo. SICURAMENTE SARA' COSTOSO. Ti costa meno comprarti un box vicino casa.

    L'ERRORE MADORNALE l'hai fatto NON ASCOLTANDO IL ROGITO quando eri lì presente. STAVI PAGANDO UN PROFESSIONISTA, AVEVI IL SACROSANTO DIRITTO DI FARTI LEGGERE CHIARAMENTE, ED ASCOLTARE CON LA MASSIMA ATTENZIONE. I soldi il notaio li ha voluti buoni... o no?
     
  11. rotella

    rotella Membro Attivo

    possessore, te ne dico un'altra. Nel mio rogito, io sono comproprietaria insieme agli altri 6 appartamenti di un'area dove di fatto ci sono parcheggi, ma che non sono stati accatastati come tali, pur avendo il costruttore l'obbligo di adibire un'area a parcheggio come da permesso di costruzione. Quindi se non si sistema la mia situazione del posto auto, io non cedo la mia parte di comproprietà dell'area suddetta. in più, coso posso fare contro il costruttore che ha avuto il permesso di costruire con quei presupposti e non l'ha fatto?
     
  12. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    bè che dire signora o signor rotella... lei ha anche ricevuto, dopo attento esame a distanza della tua documentazione, la sentenza sul tuo caso secondo cui dovrebbe arrangiarsi e mandar giù... ora corra a comprarsi un altro box per risolvere il tutto.
    Impara l'arte dagli esperti:shock: e mettila da parte....:risata:
     
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  13. rotella

    rotella Membro Attivo

    possessore, te ne dico un'altra. Nel mio rogito, io sono comproprietaria insieme agli altri 6 appartamenti di un'area dove di fatto ci sono parcheggi, ma che non sono stati accatastati come tali, pur avendo il costruttore l'obbligo di adibire un'area a parcheggio come da permesso di costruzione. Quindi se non si sistema la mia situazione del posto auto, io non cedo la mia parte di comproprietà dell'area suddetta. in più, coso posso fare contro il costruttore che ha avuto il permesso di costruire con quei presupposti e non l'ha fatto?

    per stlegaleroma
    Sto rileggendo il permesso di costruzione e su di esso c'è scritto che l'abitabilità potrà essere rilasciata solo dopo il completamento dei lavori di messa in sicurezza delle banchine da parte delle Autorità portuali (abito a Fiumicino), e che i locali del permesso stesso non potranno essere utilizzati fino alla ultimazione e al collaudo delle opere di messa in sicurezza delle banchina. Sul compromesso non è citato nulla riguardo l'abitabilità e la società 4 giorni prima del rogito ha fatto richiesta di abitabilità al comune. A questo punto, la società non poteva vendere gli appartamenti , visto che le opere delle banchine non sono ancora ultimate? O meglio, mi ha venduto un appartamento e invece non lo era?
     
  14. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    1) Il fatto che tu abbia a disposizione 1/6 di un'area di parcheggio scoperto che non sia stato accatastato come "POSTO AUTO SCOPERTO", alla fine ti agevola perché non ci paghi l'IMU. Un po' come tanti appartamenti vecchi, che hanno la cantina ma non risulta da visura di Agenzia Entrate;

    2) Cosa vuol dire "io non cedo la mia parte di comproprietà dell'area suddetta"? E' chiaro che hai diritto per 1/6 di parcheggiarci, ma come avviene per tutti i posti auto, ci sarà qualcuno che la lascia lì per sempre. Inizia a pensare a un dissuasore omologato; prendete accordi fra voi 6 proprietari, e spartitevi i posti auto verbalmente, e una volta per tutte, come se fossero accatastati ad ognuno di voi, non vedo altre soluzioni nell'immediato;

    3) Il fatto che il costruttore abbia avuto il permesso di costruire posti auto e non l'abbia fatto poco conta; quello che conta è se dal preliminare risulta e sul rogito non risulta; sei in difetto perché hai validato il rogito senza ascoltarne il testo; il costruttore si difenderà dicendo che hai approvato la modifica il giorno del rogito, accettando e non avendo alcuna riserva. Se vuoi fare qualcosa contro il costruttore, e non si tratta di acquistare un box a parte per i fatti tuoi, puoi solo rivolgerti ad uno studio legale, con la preghiera non risolverai niente, se non trovare la pace interiore.
     
  15. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io ho comprato casa l'11/11/1999, e il certificato di abitabilità mi è stato consegnato dall'Amministratore nel 2005. Questo insegna che, nelle more del rilascio del certificato di abitabilità, se il costruttore dichiara che il fabbricato ha tutti i requisiti per ottenere tale certificato, e si impegna a realizzare tutte le modifiche che saranno chieste dagli Enti preposti al fine di ottenerlo, si può rogare, cioè effettuare le compravendite.
     
  16. rotella

    rotella Membro Attivo

    per possessore,
    gli appartamenti, compreso il mio sono 7, ed io dovevo avere il posto auto interno al mio giardino. Quidi, se il condominio non mi rilascia la servitù di passaggio, io parcheggio nell'area in questione, togliendo quindi il posto ad un altro condomino? Quindi penso che per qusto non dovrebbero esserci problemi. Per il resto mi avete risposto e vi ringrazio. Vorrei solo un ultima risposta all'ultimo quesito sull'abitabilità.

    grazie possessore, hai risposto mentre scrivevo...
     
  17. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista


    Hai perfettamente ragione, ma non condannerei così brutalmente Rotella, perchè purtroppo è una cosa abbastanza frequente e per più di un motivo:
    1) l'acquirente è in uno stato emotivo particolare perchè sta comprando una casa e non un Kg di patate;

    2) moltissimi notai svolgono malissimo il loro lavoro all'atto della lettura, perchè evidentemente si annoiano afare sempre la stessa cosa, per cui o leggono il testo con la velocità della luce, o si mangiano le parole, o mormorano in modo tale che nemmeno con l'Amplifon si capisce cosa dicono, o addirittura _ mia esperienza personale - "raccontano" l'atto, per cui capire è veramente difficile;

    3) i notai a volte approfittano del sacro timore che incutono agli acquirenti e hanno comportamenti poco gradevoli (come il notaio di cui racconta Rotella).

    Un notaio accurato avrebbe probabilmente chiesto all'acquirente la ragione della differenza tra il rogito e il preliminare in merito alle unità immobiliari da trasferire, a meno che non l'abbia fatto con il costruttore e questo lo abbia coinvolto nel glissare su questo aspetto...

    Ce ne sarebbero di cose da dire, ma ormai la frittata è fatta e quindi seguirei il consiglio dell'Avv.De Valeri di rivolgersi ad un professionista per cercare di .... "castigare" questo costruttore quantomeno "distratto"
     
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  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se gli appartamenti sono 7, se dovevi avere il posto auto interno al tuo giardino e così non è stato, e parcheggi nell'area non accatastata ma adibita a posto auto scoperto, sì, stai togliendo il posto auto ad uno degli altri 6.

    Il certificato di abitabilità può essere rilasciato anni dopo il rogito, a condizione che nel rogito stesso la Società costruttrice dichiari che il fabbricato ha tutti i requisiti per ottenere tale certificato, e si impegni in forma scritta ad onorare tutte le richieste e gli adeguamenti che gli Enti preposti (Comune, Genio Civile, etc.) potranno avanzare per poter rilasciare il certificato stesso, a condizione di non ridurre le porzioni di proprietà immobiliari compravendute.
     
  19. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    La situazione è complessa e non avendo la possibilità di immaginare come stanno realmente le cose non posso pronunciarmi in questa sede sia per correttezza deontologica che per non darle pareri infondati.;)
    In precedenza ha già ricevuto cenni su come muoversi nei confronti del costruttore... a lei la scelta, faccia attenzione a contentarsi di ... sentenze improvvisate di chi non è un operatore del diritto su questo o altri forum al solo fine di non spendere altre somme.
     
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  20. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Io per esempio sono un sentenziatore improvvisato, e dò risposte intuitive, è chiaro che:

    a) O ci si rivolge ad un legale, esponendogli la verità totale e ascoltando il responso;

    b) Oppure ci si rassegna allo stato di fatto, e si compra un altro box da qualche altra parte.

    Non esistono alternative.
     

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