Restituzione acconto prezzo

[uva]

Tizio è proprietario di un appartamento che si è liberato in marzo a seguito decesso dell'inquilina anziana.
Decide di ristrutturarlo, usufruendo dei bonus fiscali, per poi riaffittarlo.
Due mesi dopo, appena terminati i lavori, riceve una manifestazione di interesse all'acquisto da parte di Caio che si conclude con un contratto preliminare regolarmente registrato all'Agenzia delle Entrate.
Ora Caio non intende più acquistare quell'immobile per suoi motivi familiari.
A maggio Tizio ha incassato la caparra confirmatoria che trattiene, e a fine giugno un acconto prezzo che restituirà al mancato acquirente.
Premesso che il preliminare non contiene clausole particolari (Caio non necessitava di mutuo e aveva verificato la regolarità urbanistica e catastale dell'immobile) ma solo la data 15/10/2021 entro la quale dovrà essere stipulato il rogito, che Tizio non intende chiedere alcun risarcimento danni ma non ha la liquidità per restituire velocemente l'acconto prezzo, che i due soggetti sono in buoni rapporti e si presume troveranno un accordo; le domande sono le seguenti.
Esiste un termine legale entro il quale il venditore deve restituire al mancato acquirente l'acconto prezzo, oppure le parti possono stabilire liberamente un termine e delle modalità (per esempio rateizzando la somma)?
Se non si trovasse un accordo, in base a quali parametri un giudice potrebbe imporre a Tizio la restituzione entro una certa scadenza?
Grazie.

 

[Dimaraz]

Esiste un termine legale entro il quale il venditore deve restituire al mancato acquirente l'acconto prezzo, oppure le parti possono stabilire liberamente un termine e delle modalità (per esempio rateizzando la somma)?

Le parti possono trovare qualsivoglia accordo.

Se non si trovasse un accordo, in base a quali parametri un giudice potrebbe imporre a Tizio la restituzione entro una certa scadenza?

Nessun "parametro"...la rescissione del contratto comporta il trattenere la caparra e l'immediata restituzione degli acconti.
Se il venditore ha incautamente "dilapidato" somme non ancora sue cerchi un finanziamento.

 

[uva]

la rescissione del contratto comporta il trattenere la caparra e l'immediata restituzione degli acconti.

Infatti è proprio il senso della mia prima domanda: quale legge o norma specifica prevede che la restituzione degli acconti avvenga "immediatamente"?
E comunque "immediatamente" rispetto a quale data? Quella prevista per il rogito che non si farà, oppure quella in cui il promissario acquirente comunica ufficialmente la sua decisione?

Tizio ha investito la somma e può certamente restituirla, ma considerato il comportamento poco chiaro di Caio non intende disinvestire in perdita.
Caio, forse per incomprensioni con un suo "consulente" che ha seguito la pratica, avrebbe voluto anche la restituzione della caparra. Poi ha capito che non ne ha diritto.
Ora Tizio aspetta che la decisione gli venga comunicata formalmente, per raccomandata o pec, avendo intenzione di riaffittare l'immobile appena la situazione sarà chiara.

 

[Dimaraz]

Tizio ha investito la somma e può certamente restituirla, ma considerato il comportamento poco chiaro di Caio non intende disinvestire in perdita.

Tizio ha errato ad investire una somma in strumenti di rischio e di certo non può imputare a Caio l'eventuale danno che ne subirebbe a disinvestire.

E comunque "immediatamente" rispetto a quale data? Quella prevista per il rogito che non si farà, oppure quella in cui il promissario acquirente comunica ufficialmente la sua decisione?

Il Rogito nulla centra visto che con il recesso dalla "promessa" di acquisto ...la data è dal momento del comunicazione che la compravendita non si fa.

Tizio potrà rivalersi giudizialmente in eccedenza alla caparra ma dovrà dimostrare il "danno superiore" e sempre che la stessa fosse "confirmatoria" e non "penitenziale".

 

[uva]

Tizio potrà rivalersi giudizialmente in eccedenza alla caparra

Tizio non intende chiedere alcun risarcimento danni

sempre che la stessa fosse "confirmatoria"

Tizio ha incassato la caparra confirmatoria

la data è dal momento del comunicazione che la compravendita non si fa.

Manca sempre la risposta alla mia domanda:

quale legge o norma specifica prevede che la restituzione degli acconti avvenga "immediatamente"?

Ti ringrazio comunque per i tuoi interventi.

 

[Dimaraz]

Manca sempre la risposta alla mia domanda:

Risposta che non esiste nello specifico...non puoi pensare esista una norma precisa ma la puoi elaborare dalle relative o da Giurisprudenza.
L' acconto deve essere restituito anche su semplice richiesta...la mancanza potrebbe (ho usato il Condizionale) costituire "appropriazione indebita" e portare la questine sul "penale".

Con la tolleranza del tempo necessario alle operazioni (5/10gg.) ...Tizio farà bene a non perdere tempo.

 

[uva]

anche su semplice richiesta

Il caso in esame è un po' complicato perché la "semplice richiesta", per ora verbale, giunge in nome e per conto di una terza persona estranea al contratto preliminare.

Riassumo la vicenda.

Dopo essersi accordato verbalmente con Tizio sul prezzo e sommariamente sul pagamento, Caio gli presenta una proposta di acquisto redatta su modulo prestampato di un'agenzia immobiliare (noto franchising) con caparra ridicola e tempistiche diverse da quelle discusse.
Tizio non firma né intende firmare moduli di agenzie, per cui sollecita Caio a presentargli una bozza di preliminare con altre condizioni.

Arriva la bozza preparata da un notaio che viene rifatta con altre correzioni tra cui caparra confirmatoria più sostanziosa, firmata dalle parti e registrata all'Agenzia delle Entrate a spese di Caio.
Caio si attiene a quanto stabilito: alla firma del preliminare paga la caparra con un suo assegno bancario, e poi l'acconto prezzo con assegno circolare come previsto nel preliminare.

Ora salta fuori che quell'assegno circolare "sono soldi di Sempronio" il quale avendo litigato con Caio li vuole direttamente da Tizio.
Questo lo dice il "consulente" di Caio: un agente immobiliare un po' confusionario oltre che arrogante. Probabilmente lo stesso "consulente" che non gli aveva spiegato lo scopo della caparra confirmatoria...(post n. #3).

Ovviamente Tizio non intende avere a che fare con Sempronio (mai visto né conosciuto, non è noto se e come avrebbe partecipato al rogito), aspetta comunicazioni scritte e firmate da Caio poi vedrà come procedere.

Caio è figlio di un ex collega di Tizio. I due signori hanno rapporti amichevoli per cui è preferibile non urtarsi ma nemmeno farsi prendere in giro dai tre giovanotti: mancato acquirente, mancato suo socio nell'affare e consulente incapace.

 

[uva]

la mancanza potrebbe (ho usato il Condizionale) costituire "appropriazione indebita" e portare la questine sul "penale".

Giusto usare il condizionale
Ho letto in proposito questo:
La mancata restituzione dell’acconto sul prezzo del bene promesso in vendita, a seguito della risoluzione del contratto, costituisce reato? - SubitoAvvocato.it

 

[Dimaraz]

Ora salta fuori che quell'assegno circolare "sono soldi di Sempronio" il quale avendo litigato con Caio li vuole direttamente da Tizio.

Assegno Circolare con indicato beneficiario Caio?
E con firma per girata al Tizio?
Riportato con il seriale in Preliminare/Proposta?

In tal caso Tizio lo deve restituire (o somma equivalente) a Caio perchè Sempronio non figura nel contratto.

 

[Dimaraz]

Ho letto in proposito questo:

Conosco quella "elaborazione"...ma resta l'opinione di un avvocato su cui non poggerei alcuna difesa.
Parte con una affermazione e dopo svariati giri conclude con l'opposto...troppo "sibillina" per i miei gusti.