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massimo222

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
A giorni si chiude un vecchio contratto di locazione del 1986 e la caparra in LIRE viene definita in questo modo “mensilità anticipata che il conduttore scomputerà alla fine della locazione”
Chiedo:
-se può il locatore non effettuare il pagamento dell’ultima mensilità;
-se l’ultima mensilità è da convertire all’attuale in Euro ( canone iniziale Lire 250000 - attuale 450 Euro ) e quindi versare solo la differenza;
- se è da calcolare l’interesse legale.
Un vostro parere mi farebbe piacere.
Grazie e un saluto
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Direi che trattasi d'un deposito cauzionale pari ad una mensilità di canone. La sua funzione (garantire il locatore dei pregiudizi recati all'immobile od altre irregolarità durante il rapporto locativo) non consente di 'convertirlo' nell'ultimo canone dovuto.
I relativi interessi al tasso legale sono dovuti alla fine o d'ogni annualità o dell'intero rapporto; sul punto la giurisprudenza ha sancito la nullità d'ogni diverso accordo. Ovviamente tale rimborso, comprensivo quindi degli interessi maturatisi va eseguito in Euro, in base al semplice calcolo valutario.
 

Aidualc

Membro Junior
Professionista
Se deposito cauzionale, concordo assolutamente @Antonio Abiuso. Va resa con gli interessi legali, che non sono pochi in trenta e passa anni (circa 174 euro di interessi + 129 di capitale, ipotizzando la partenza all'1 gennaio 1986, diventano circa 304 euro da rendere).

La dicitura che @massimo222 riporta, però, mi pare indichi altro. La mensilità anticipata di solito ha valore di caparra confirmatoria, magari data in anticipo di qualche mese sull'effettiva decorrenza del contratto. In quel caso

può il locatore non effettuare il pagamento dell’ultima mensilità;
il conduttore, non *locatore, potrebbe effettivamente non pagare l'ultimo mese, o pagare solo 150 circa (450-304 circa).
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa
la caparra in LIRE viene definita in questo modo “mensilità anticipata che il conduttore scomputerà alla fine della locazione
Infelice espressione. Una "mensilità anticipata" è il canone mensile di locazione, che viene solamente "anticipato". Quindi non c'è nulla da scomputare al termine della locazione.
Nei contratti si disciplina (si dovrebbe disciplinare) il "deposito cauzionale".
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
“mensilità anticipata che il conduttore scomputerà alla fine della locazione”
il conduttore è l'inquilino questo paga anticipatamente l'affitto mensile dell'immobile. La frase potrebbe essere interpretata come: l'inquilino a fine locazione ridurrà l' ultima rata dell'importo pari alla "caparra" (che non è una caparra ma un deposito cauzionale perché la caparra si versa per bloccare temporaneamente un contratto di compravendita in attesa del suo perfezionamento, mentre il deposito cauzionale è una cifra che uno dei due contraenti versa a favore dell'altra parte a garanzia del valore della cosa, immobile o bene strumentale, della quale questa parte cede il possesso temporaneo).
Quindi l'affittuario non dovrebbe pagare l'ultima mensilità dell'affitto. Questa prassi, come è già stato spiegato, non è proprio corretta, perché il deposito cauzionale dovrebbe servire per pagare i danni arrecati all'immobile,o al bene strumentale, riconosciuti dall'affittuario a fine del periodo di affitto. Se non ci sono danni pretesi dal proprietario e riconosciuti dall'inquilino la cifra va restituita. Francamente la cifra va restituita anche nel caso di mancato riconoscimento da parte dell'inquilino dei danni pretesi dal proprietario: il proprietario deve adire alle vie legali per vedersi riconosciuti legalmente i propri danni.
Quanto ammonta la cifra da restituire? Se il proprietario non versa alla fine di ogni annualità gli interessi legali semplici maturati dalla cifra in suo possesso, alla fine del contratto dovrà versare una cifra corrispondente alla accumulazione finale degli interessi legali composti.
Se la cifra era in lire per convertirla in euro basta andare sul sito:
Istat - Rivaluta
 

Nemesis

Membro Storico
Proprietario Casa

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
alla fine del contratto dovrà versare una cifra corrispondente alla accumulazione finale degli interessi legali composti.
Il deposito è a garanzia di tutti gli inadempimenti del conduttore.
No. Dovrà corrispondere gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per il numero degli anni.
Quanto a Criscuolo, mi giunge nuovo dover calcolare gli interessi composti, anche se ha una logica.
Quanto a nemesis, non capisco il senso di moltiplicare astrattamente lll'interesse dell'ultimo anno per il numero di anni

Mi sembra più semplice calcolare l'interesse legale semplice dalla data di deposito alla data di rilascio, tenendo conto della variazione del tasso legale, anno per anno.
(ringraziando l'avvocato che ha messo a disposizione in rete l'abaco)
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Il deposito è a garanzia di tutti gli inadempimenti del conduttore.
la puntualizzazione è giustissima dal punto di vista formale: infatti molti inquilina quando si avvicina la fine del contratto propongono di saldare l'affitto dal deposito cauzionale. Se dovessero esserci delle morosità per quanto riguarda le spese condominiali, e di riscaldamento condominiale, il proprietario di casa dovrà rincorrere l'ex inquilino per farsi pagare magari 250/350 €; siccome si tratta di cifre modeste non conviene andare dall'avvocato e tutto rimane sul gobbo del proprietario.
No. Dovrà corrispondere gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per il numero degli anni.
Quanto a Criscuolo, mi giunge nuovo dover calcolare gli interessi composti, anche se ha una logica.
se date in affitto 4+4 un appartamento per 800,00 € al mese e quindi con il classico deposito di 3x800 =2.400,00 €, alla fine del contratto dovete restituire i 2.400,00 € iniziali e gli interessi legali che questa somma ha maturato in mani vostre. Lo so che il metodo che ho scritto è anastocismo (Interesse composto, ossia il fatto che gli interessi già scaduti (cioè maturati) e non pagati diventino bene capitale e come tali siano suscettibili di produrre interesse a loro volta) e che la Cassazione ha dichiarato illegale questo sistema sopratutto sopratutto sui debiti dei correntisti. Tuttavia, in effetti se non si restituiscono alla fine di 12 mesi gli interessi che ha maturato la somma detenuta, questi interessi non riscossi aumentano la quota capitale depositata e alla fine dei successivi 12 mesi gli interessi della banca non si calcolano sulla somma iniziale ma su quella giacente.
Tra l'altro usare solo l'interesse legale degli ultimi 12 mesi mi sembra, sbagliato come principio, considerando la giacenza di 60 o 96 mesi: bisognerebbe fare una media.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
Qui credo necessario intendersi meglio. Se il contratto ha riportato sic et simpliciter la dizione di una mensilità "anticipata" significa che non vi era previsto il versamento del deposito cauzionale (ipotesi di certo configurabile non essendo questo una componente indispensabile della stipula). Solo però in tal caso potrebbe avere senso, alla fine del rapporto locativo, un diritto del conduttore di non corrispondere l'ultimo canone. Tutto perciò dipende dal dare quindi a tale clausola la corretta interpretazione; se questa fosse invece alquanto ambigua credo che un giudice attribuirebbe la somma "anticipata" a titolo diverso, cioè di deposito cauzionale; sancendo per l'effetto l'obbligo da parte del locatore d'effettuarne il rimborso con i dovuti interessi legali. Visto che nella fattispecie il novero degli interessi maturati parrebbe di non irrilevante consistenza potrebbe divenire motivo di litigiosità poco raccomandabile. Meglio quindi tentare di mettercisi d'accordo dandovi eventualmente un taglio. Adelante amigo, con juicio.
 

Antonio Abiuso

Membro Attivo
Proprietario Casa
P.S. Se gli interessi sul deposito - qualora questo sia, come detto, configurabile - non fossero stati applicati alla scadenza d'ogni mensilità (cosa del tutto inusuale) l'importo va conteggiato globalmente alla fine della locazione; esclusa comunque ogni possibilità di periodiche capitalizzazioni.
 

massimo222

Nuovo Iscritto
Proprietario Casa
Un grazie a tutti.
Ecco come penso di comportarmi
-Ok a corrispondere l’interesse legale semplice sulla somma iniziale dalla data di deposito alla data di rilascio, tenendo conto della variazione del tasso legale anno per anno.
-Incasso dell’ultima mensilità restituendo quanto detto prima o calcolarne le differenze.
Per lo stato di rilascio dell’immobile poi vedremo e spero nessun problema.
Di nuovo un saluto.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
esclusa comunque ogni possibilità di periodiche capitalizzazioni.
Premesso che condivido le sentenze della Cassazione contro le capitalizzazioni degli interessi passivi dei debiti nei rapporti tra banca/finanziaria e debitore, ho qualche dubbio sull'ammontare degli interessi calcolati sulle somme che vengono consegnate a titolo di cauzione nei contratti d'affitto. Queste, secondo un assodato principio generano interessi, almeno legali; chi ha la titolarità di questi interessi? Sembra, senza ombra di dubbio, che la titolarità spetti a chi ha dato la cauzione. Ora, ogni 12 mesi, chi detiene la somma deve versare a chi ha dato la medesima somma gli interessi legali che detta somma ha maturato. Si tratta di interessi semplici in quanto si riferiscono ad una annualità di deposito. Se questi interessi non vengono prelevati rimangono nella disponibilità del detentore. Gli interessi della annualità successiva non sarà calcolata sulla originale giacenza ma sulla giacenza corrispondente alla giacenza originaria aumentata degli interessi non prelevati. Si genera così un interesse composto.
Faccio un esempio: se il capitale iniziale è di 1000 € , con un interesse del 3% annuo dopo 5 anni se faccio il calcolo come interesse semplice avrò 1.150 € ma se faccio il calcolo con l'interesse composto avrò 1.159,27 €.
Ora ti pongo una domanda: al di là della cifra modesta dell'esempio, la differenza di 9,27 € è giusto che li trattenga chi ha ricevuto la somma iniziale a titolo di cauzione?
Nel caso specifico del postante qui si parla di interessi ultratrentennali.
Diverso è il discorso da applicare alle banche/finanziarie le quali non si vedono rientrare una rata della somma prestata. E' giusto fare pagare gli interessi sulla rata non versata, ma il debito è sempre la rata non versata più gli interessi che questa rata non pagata genera ogni annualità e non far pagare la nelle annualità successive alla prima gli interessi su una somma corrispondente alla rata non pagata aumentata degli interessi = anastocismo.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
Aggiungo alcune mie considerazioni.
-E' possibile che non esistano termini di prescrizione per gli interessi maturati oltre un decennio fa ? In fondo il conduttore che ha versato una caparra aveva, già dopo 12 mesi, di "chiedere" e pretendere il pagamento degli interessi legali. Perché non l'ha fatto ?
In fondo l'inerzia può portare a casi analoghi (vedi l'usucapione nel caso in cui il proprietario o altro soggetto abbandona un terreno o un immobile oltre un certo periodo).
- Io terrei nettamente separati i due crediti:
Quota capitale scadenza indefinita (chiusura contratto), senza alcuna prescrizione.
- Quota interessi, esigile ogni anno, pertanto, secondo la mia visione forse originale, e suscettibile di prescrizione decennale (salvo interruzione se viene documentata richiesta di pagamento da parte del conduttore) .

Ultima considerazione:
E' giusto che il conduttore o chi ha depositato l'importo della cauzione nel caso in cui percepisca regolarmente gli interessi non sia soggetto ad alcuna imposta ? (tralasciamo il fatto che il locatore non sia sostituto d'imposta).
 
Ultima modifica:

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Caro Luigi, tutto il tuo intervento si riassume in una definizione: interesse composto.
Quanto all'anatocismo , francamente non vedo differenze per quanto riguarda le banche ; se non restituisci la rata la banca non si vede accreditata, oltre la quota capitale, anche la quota interesse. L'anno successivo è come se avesse prestato anche questa quota interesse, e secondo logica si può comprendere che applicasse il saggio di interesse anche a questa quota.

Sotto il profilo matematico finanziario convengo con te che sarebbe corretto restituendo la cauzione a fine locazione, applicare l'interesse composto.
Egoisticamente calcolerei solo l'interesse semplice, per il fatto che non è affatto detto che nella realtà questo deposito abbia fruttato, considerando i tassi nulli di conto corrente.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
se non restituisci la rata la banca non si vede accreditata, oltre la quota capitale, anche la quota interesse.
è qui che, secondo me sbagli: è solo il capitale prestato che frutta interessi, gli interessi su debito non pagati non possono generare altri interessi, perché non sono capitale. Che la banca/finanziaria abbia messo in bilancio l'introito di una somma costituita da parte di quota capitale e parte di quota interessi è un fatto meramente contabile; se questa somma non entra entro la data prevista conteggiare gli interessi anche sulla quota interessi è un calcolo che non trova giuridicamente una sponda a cui appoggiarsi. Questo è anche il ragionamento della Cassazione.

Diversa è la situazione dei depositi cauzionali nel contratto di affitto; leggo in: https://www.studiolegalebearzotti.it/deposito-cauzionale-cosa-fare/
"DEPOSITO CAUZIONALE NEL CONTRATTO DI AFFITTO
La legge prevede che il locatore (colui che affitta) possa chiedere al conduttore (colui che prende in affitto) di versare una somma a garanzia dei danni
(@Nemesis ha più correttamente precisato a garanzia di tutte le obbligazioni; evidentemente anche l'Avv. Bearzotti è stato impreciso): il deposito cauzionale.
Richiedere una cauzione non è obbligatorio ma facoltativo; pertanto ci sono contratti senza previsione di deposito cauzionale.
La legge che lo disciplina è la n. 392 del 1978 (cd. Equo canone) all’art..11 .
CARATTERISTICHE DEL DEPOSITO CAUZIONALE
Art. 11 ci dice che, la somma, depositata deve avere queste caratteristiche:
– non più dell’ammontare di tre mensilità di canone;
– produttiva di interessi legali (legali significa che il valore è stabilito dalla Legge) attualmente (novembre 2018) pari allo 0,30% annuo. Es.:se ho versato 1000,00 euro a gennaio 2017, a gennaio 2018 ho diritto ad avere circa 3,00 euro di interessi sul deposito. Gli interessi non possono essere esclusi dalle parti.
– deve essere restituita al termine della locazione, in assenza di pregiudizio. Cioè: se le parti accertano che non ci sono stati danni il conduttore ha diritto alla restituzione da parte del locatore
."

Inoltre leggo in: Lavoro e Finanza | Come versare il deposito cauzionale
"La legge prevede l'obbligatorietà da parte del locatore, di rendere fruttuoso il deposito cauzionale riscosso mediante l'accredito di interessi legali che si ottengono tramite il versamento della cifra presso un istituto di credito. Il conduttore aprirà in un istituto bancario di sua fiducia, un libretto di risparmio al portatore, depositando la somma del deposito cauzionale. Ad operazione conclusa, consegnerà il libretto al proprietario dell' immobile che lo conserverà con cura fino al termine del contratto. Il locatore manterrà il diritto di trattenere eventuali somme spese per riparare danni o risarcire inadempienze contrattuali."
Gli interessi che maturano sul libretto al portatore sono interessi semplici o composti? A me pare che siano composti. Se il proprietario chiede l'importo del deposito cauzionale cash nelle proprie mani perché si deve sottrarre alla capitalizzazione della somma ricevuta con la formula degli interessi composti?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
In fondo il conduttore che ha versato una caparra aveva, già dopo 12 mesi, di "chiedere" e pretendere il pagamento degli interessi legali. Perché non l'ha fatto ?
Perché l'obbligo di versare gli interessi è in capo al proprietario dell'immobile.
- Quota interessi, esigile ogni anno, pertanto, secondo la mia visione forse originale, e suscettibile di prescrizione decennale (salvo interruzione se viene documentata richiesta di pagamento da parte del conduttore) .
Sempre da: Contratto di affitto: quando l’inquilino ha diritto al rimborso dell'interesse sulla cauzione? - InvestireOggi.it
L’art. 11 della Legge n. 392/78, stabilisce che “il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno”. La legge prevede che il locatore (proprietario dell’immobile) trattenga il deposito cauzionale più gli interessi come corrispettivo dovuto a titolo di danno da parte dell’inquilino. Inoltre, prevede che l’inquilino ha 5 anni di tempo dalla conclusione del contratto di locazione per richiedere la restituzione della caparra con i relativi interessi.
 

alberto bianchi

Membro Storico
Proprietario Casa
Inoltre, prevede che l’inquilino ha 5 anni di tempo dalla conclusione del contratto di locazione per richiedere la restituzione della caparra con i relativi interessi.
E' vero che Lex sed Lex, ma in genere i crediti vanno in prescrizione dopo 10 anni.
A volte, pardon quasi sempre, la ratio legis è difficile da comprendere quando ci si trova di fronte a casi simili con risultati diversi. ...ah, dimenticavo che in Italia esistono 120000 leggi (così dicono, ma per me sono di più) contro le 5000/7000 degli altri paesi europei della stessa "stazza" italiana. Sarà il clima mediterraneo, l'individualismo, o alla solita "manina" che compare dal nulla ?
Ai posteri .......
 

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