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  1. Iarina

    Iarina Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Salve!

    Sono una conduttrice da 7 anni in un appartamento di cui il canone versato da me per tutti questi anni+ la caparra siano stati usufrutto della locatrice, morta un asettimana fa.
    Il mio contratto e stato stipulato nel febbraio 2008 4+ 4. Adesso mi ritrovo nella situazione in cui gli eredi della locatrice si rifiutano di comunicarmi il nome della banca proprietaria dell'appartamento. Ho sospeso da qualche giorno il pagamento del canone e adesso vorrei sapere a che cosa dovrei aspettarmi, visto che neanche la SUNIA non abbia saputo rispondermi, comunque vorrei sapere come devo agire per riavere la caparra e se io possa essere inquilina fino alla scadenza del mio contratto, visto che non sia nessuna disdetta?

    Sottolineo che in ottobre 2012 ho ricevuto una comunicazione di avviso publico da un esecutorio falimentare (la locatrice aveva dei nipotti che abbiano aperto una attivita commerciale e hanno ipotecato l'appartamento a loro intestato con la clausola di usufrutto per la locatrice per la durata della sua vita) in cui ero invitata a manifestarmi l'interesso per comprare l'appartamento (di cui il valore risultato dala loro presuposta perizia era 53210 euro). Io non ho contattato l'esecutorio falimentario perche non abbia avuto in quel momento nessun interesso e neanche le risorse finanziarie per comprare l'appartamento (ci vogliono grossi ristruturazioni).

    Vorrei sapere: la banca riprovera di nuovo a vendermi l'appartamento ma negoziando per un nuovo valore de l'acquisto oppure potrebbe mantenere l'affito con un nuovo contratto di locazione e quindi con un nuovo canone che io possa proporli?

    Grazie, aspetto le vostre suggestioni a ****************
     
    Ultima modifica di un moderatore: 1 Febbraio 2015
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se la locatrice non ti aveva inviato una comunicazione con lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della prossima (seconda) scadenza, il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni. Gli eredi della locatrice subentreranno nella posizione della locatrice e quindi nei suoi obblighi e nei suoi diritti.

    Questo è un forum di discussione. Perché vorresti tenere le risposte solo per te?
     
    Ultima modifica di un moderatore: 1 Febbraio 2015
    A masagu piace questo elemento.
  3. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    è giusto che tutti si tengono i propri tesori nascosti?
     
    A masagu piace questo elemento.
  4. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tu hai ricevuto una proposta d'acquisto dell'appartamento in cui abiti che è andato in pignoramento; proposta alla quale tu non hai risposto. Ora se tu sei interessata a comprarla devi contattare il funzionario della banca che si occupa della pratica o il professionista al quale la banca ha dato l'incarico di vendere l'immobile per rientrare del loro credito, chiedere se l' appartamento ha trovato un acquirente, in caso negativo, puoi fare una tua offerta. Questa, se non ce ne sono altre, sarà valutata.
    Per quanto riguarda il contratto in essere, che dovrebbe scadere a febbraio 2016, i pieni proprietari hanno tempo fino a fine agosto 2015 per mandarti la comunicazione di mancato rinnovo del contratto.
     
  5. Iarina

    Iarina Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Grazie, Signor Criscuolo!
    Ho provato di nuovo ieri ad ottenere il nome di questa banca, dagli eredi della proprietaria e loro si sono rifiutato un altra volta a dirmelo, sostenendo di non saperlo pero, fra due ore dalla mia richiesta mi hanno contatatta e mi hanno spuntato fuori uno dei nomi delle personne che siano state rapresentate dall'esecutorio falimentare in 2012 (quando ho ricevuto quella proposta di compravendita), dicendomi che questa personna sia il nuovo proprietario e di contattarla, cosa che non l'ho fatta. siccome gli eredi abbiano paura che io vada in banca e faccia offerta per comprare l'appartamento andro dal comune per verificare i documenti catastali dell'appartamento e cosi sapro il nome del proprietario e contatero l'esecutore falimentario incaricato da questa banca.

    Grazie di nuovo per i suoi consigli,

    Iarina.

    P.S. Vale la pena di denunciare alla Guardia di Finanza/ Agenzia delle Entrate gli eredi o questa cosi detta proprietaria se proverano a indicarmi un conto corrente per il versamento del canone che non li spetta?
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se la casa è in asta basta andare negli uffici appositi e avrai tutte le notizie che ti possano interessare
     
  7. Iarina

    Iarina Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Ok, grazie!
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Prima cosa: devi fare una visura presso il Registro della Conservatoria dei Beni Immobiliari della tua provincia per sapere con certezza chi è il proprietario dell'immobile. Per Far ciò o hai il numero di Foglio,Particella e Subalterno dell'appartamento, oppure devi fare una ricerca per soggetti cioè nome cognome e possibilmente Codice Fiscale del proprietario. La consultazione si paga.
    Per quanto riguarda i nomi di chi ha in mano il fallimento, devi recarti presso la Cancelleria del Tribunale della città dove è stato aperto il fallimento partendo dall'anno e dal mese puoi trovare tutto quello che riguarda il fallimento. Se la casa è stata venduta ci sarà il verbale di vendita all'asta con il risultato.
     
  9. Iarina

    Iarina Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
     
  10. Iarina

    Iarina Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Buona sera,Signor Criscuolo!siccome ieri sera abbia letto con attenzione la sentenza del Tribunale di Pn da cui risulti che gli eredi sono stati expropriati dei benni immobili,compresso l'appartamento in cui abito,vorrei riavere il deposito cauzionale che l'abbia pagato 7 anni e gli interessi maturati come previsto nel contratto.gli eredi si rifiutono,come dovrei procedere?l'appartamento e gestito adesso del curatore falimentare.La porgo distinti saluti e la auguro una buona serata!
     
  11. Iarina

    Iarina Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Buona sera, Signor Criscuolo!

    Ho appena ricevuto un nuovo invito della manifestazione dell interese del curatore falimentare per l'appartamento in cui risiedo e questa personna mi ha indicato i nomi degli proprietari dell'immobile, dicendomi che sia detenuto in vari parti (2/3 + 1/3) da tre personne, anche se due di loro sono stati expropriati tramite la procedura del falimento come risulta dalla sentenza del Tribunale di Pordenone.
    Il problema sembra piutosto complicata e non so come agire adesso. Ho letto nella sentenza che sia anche l'Equitalia che deve riscuotere soldi dai due soci che abbiano fallito.
    Il curatore mi ha inviato una perizia riguardando l'appartamento, eseguita nel 2009, ma non e una perizia efetuata all'interno del locale. come dovrei procedere se fossi interessata dell'acquisto e quanto tempo avrei alla disposizione per fare l'offerta?
    Potrei comunque non pagare per due mesi l'affito, visto il deposito cauzionale costituito gia?

    Grazie e buona serata!
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    questo significa che non è stato ancora trovato un compratore, oppure che le offerte non sono state considerate congrue con il valore dell'appartamento in cui abiti.
    Devo dirti, francamente, che per muoversi nei fallimenti bisogna essere molto ben preparati ed io ho solo delle nozioni di base. Mi sembra che tu brancoli nel buio. Quindi il consiglio che ti posso dare è quello di rivolgerti ad un professionista (che dovrai pagare) che ti potrà aiutare ad acquistare l'appartamento nel caso tu abbia l'intenzione vera di comprarla.
    Intanto, visto che ti ha scritto di nuovo il curatore fallimentare, puoi chiamarlo per sentire se la somma che tu sei disponibile a sborsare può essere accettata. Mi raccomando nulla di scritto e di firmato, per il momento. Vedi come reagisce il curatore se insiste ad invitarti a mandare per iscritto la tua offerta, come ti ho già scritto, fatti aiutare da un tecnico che se ne intende: un avvocato specializzato in fallimenti , un commercialista o un geometra che praticano l'ambiente fallimentare.
    Per quanto riguarda il pagamento dell'affitto questi soldi te li dovrebbe chiedere il curatore e conservarli nelle attività del fallimento. Strano che non te li abbia chiesti. Forse perché la proprietà è divisa 1/3 (probabilmente il coniuge superstite che non è fallito) e 2/3 (da dividere in parti uguali tra i figli che sono falliti: se sono due faranno 1/3 ciascuno).
    Per avere indietro la caparra dovresti rivolgerti al curatore del fallimento che se troverà dei soldi dalla vendita dei beni inseriti nel fallimento, te li restituirà.
    Sappi che c'é gente che trova da vivere bazzicando nei fallimenti comprano a pochissimo e poi con il tempo rivendono ad un prezzo più congruo: è gente che, davanti ad un affare, non si fa scrupoli a minacciare i concorrenti.
     
  13. Iarina

    Iarina Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Buon giorno, la ringrazio di nuovo per i suoi consigli, si, penso anche io di rivolgermi ad un profesionista, ci sono passi da fare prima de l'acquisto, anche s'e molto basso, intorno ai 30.000 euro per 95 metri quadrati+ il deposito/ garage di quasi 40 metri quadrati, costruiti a piano terra negli anni sesanta e non ristruturatti. Da quanto ho indagato non ci siano banche che facciano mutuo per l'acquisto della prima casa per questo importo.

    Comunque, il curatore sembra molto interessato di vendere e mi ha inviato una perizia eseguita nel 2009 fatta all'esterno del locale, avendo alla base i dati catastali del comune (pero per tutto l'imobile che attualmente e in vendita); io vorrei contattare un geometra per una accurata perizia all'interno dell'appartamento e per misure esatte di tutta la superficie da acquistare.
    Provedero a fare anche quella visura al Tribunale, come da lei consigliato, per vedere se spuntano anche altri possibili proprietari oppure altri guai , per non avere ulteriori problemi.

    Pe favore, mi possa consigliare quanto bassa potrebb'essere la mia offerta di acquisto per non essere rifiutata? che altri passi avrei da fare prima dell'acquisto? quanto puo costare il notaio?

    Il curatore mi abbia indicato un conto corrente della societa in fallimento dove pagare 2/3 dell'affito da adesso in poi, ma io considero che loro possiano adebitare dal mio deposito cauzionale e quindi non paghero per quasi tre mesi dopo i miei calcoli e siccome il contratto di locazione non prevede nessuna clausola di subentro degli nuovi proprietari senza rescrivere un altro contratto, quindi afinche sara rifatto e registrato all'Agenzia delle Entrate, per il momento saro in stand by e valutero.

    Grazie di tutto, la porgo i miei piu cordiali saluti.
     
  14. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il trasferimento della titolarità del contratto di locazione è previsto dalla legge.
    Ex art. 1602 c.c., il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto (a qualsiasi titolo sia compiuto), nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione. E ciò senza che sia necessario il consenso del conduttore.
    Non occorre pertanto nessuna clausola contrattuale.
    La clausola che preveda la risoluzione del contratto in caso di alienazione della cosa locata sarebbe nulla, ex art. 7 della legge n. 392/1978.
     
  15. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    dal 2009 ad oggi c'è stata una contrazione del mecato immobiliare di circa il35%. Però il vero problema è sapere quanto è l'ammontare del fallimento. Se il fallimento è di 200.000 € e la casa vale 200.000 € i creditori faranno di tutto per raggiungere il 100% del loro credito, però potrebbero anche accontentarsi di un 80%. Se la casa vale 100.000 € i creditori dovranno accontentarsi della metà del loro credito e se la casa vale 50.000 € dovranno accontentarsi di 1/4 del loro credito. E' il liquidatore che deve far mandare giù un boccone amaro ai creditori, è lui che deve convincerli che di più non si poteva ottenere dalla vendita di quella casa. Capisci che fare la domanda di quanto più bassa può essere la tua offerta non ha senso.
    Rinnovo l'invito a rivolgerti ad un professionista pratico degli acquisti in ambito fallimentare.
     
  16. Iarina

    Iarina Nuovo Iscritto

    Inquilino/Conduttore
    Salve!
    L'ammontare del fallimento e di circa 100.000 euro, come risulta dalla perizia effetuata nel 2009 dopo la sentenza del fallimento, pero e incluso tutto il piano terra, di cui 2 appartamenti + una osteria, il valore dell'appartamento in cui abbito era stimato intorno ai 62.000 euro, adesso, dopo la svalutazione del 20%, come diceva il curatore falimentare, vale di meno. Prendo in considerazione anche la sua indicazione sulla contrazione del mercato immobiliare!
    Ho gia contattato un esperto, vediamo quando potra venire per effetuare una mia perizia, io penso ad un offerta che non superi 45.000 euro, comunque c'e tutto da chiarire...
    La ringrazio di nuovo, buona serata,
    Isabela.
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    finalmente una notizia incoraggiante.
     

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