Mike65

Membro Ordinario
Buongiorno,
avrei il seguente quesito da porre.

Ho contattato un proprietario per la vendita di un appartamento con corte di pertinenza e garage.
Mi sono fatto dare tutta la documentazione e sono andato a parlare con il notaio, lei mi ha fatto osservare che occorre produrre la nuova planimetria catastale con la corte agganciata alla casa ed inoltre mi ha fatto osservare che il garage è in realtà abusivo.
La casa è classificata come sub 1 il garage come sub3.
In realtà la casa è perfettamente in regola dal punto di vista urbanistico mentre il garage non lo è.
Allora il notaio mi ha proposto di effettuare il preliminare solo per il sub1, mentre per il sub3 non potendolo mettere nell'atto mi ha fatto una scrittura privata nella quale è inteso nell'atto di vendita anche il garage, che il venditore non avrà nulla a pretendere nei miei confronti in futuro e che io avrò la facoltà a mie spese di eseguire un eventuale condono.

Il grosso problema che è nato è che dalla visura catastale il garage è intestato ad un terzo:triste: ovvero la persona che aveva venduto al mio venditore.
Altro grosso problema la corte che dovrebbe essere bene comune fra i due sub e quindi non di mia esclusiva pertinenza.

A parere vostro visto che il venditore non mi ha edotto in anticipo di tutte queste problematiche è lecito chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del doppio della caparra che ho già versato con il preliminare?
Eventualmente mi accontenterei anche di riavere solo i miei soldi.
Ogni valido consiglio è gradito.
Grazie
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
SITUAZIONE CONFUSA: Direi che il venditore dovrebbe essere il primo ad acconsentire la risoluzione, infatti ha scritto un preliminare di realtà immobiliari non sue, quindi da "penale" Ora devi decidere tu la strada che devi intraprendere. Non puoi minacciare di denunciarlo e poi voler comprare. Quindi la prima decisione è se la casa la vuoi veramente e quindi cerchi di lavorare per la soluzione dei problemi e studiamo tutte le maniere per tutelarci. Se invece sei pentito e vuoi risolvere il contratto, la prima cosa da fare è acquisire informazioni sulla solvibilità del venditore, perchè se non è solvibile, rischi di perdere un sacco di soldi.
 

Mike65

Membro Ordinario
SITUAZIONE CONFUSA: Direi che il venditore dovrebbe essere il primo ad acconsentire la risoluzione, infatti ha scritto un preliminare di realtà immobiliari non sue, quindi da "penale" Ora devi decidere tu la strada che devi intraprendere. Non puoi minacciare di denunciarlo e poi voler comprare. Quindi la prima decisione è se la casa la vuoi veramente e quindi cerchi di lavorare per la soluzione dei problemi e studiamo tutte le maniere per tutelarci. Se invece sei pentito e vuoi risolvere il contratto, la prima cosa da fare è acquisire informazioni sulla solvibilità del venditore, perchè se non è solvibile, rischi di perdere un sacco di soldi.

I proprietari sono 7 fratelli a cui ho dato ad ognuno 2000 euro.
Per curiosità quando dici "rischi di perdere un sacco di soldi" ti riferisci alle spese di avvocato?

Uno dei fratelli mi ha detto che stà tentando di aggiustare la cosa, anche se io ho i miei leggittimi dubbi che ci riesca ed ogni novità la vaglierò con molta attenzione.

Nell'eventualità che il venditore non sia in grado di aggiustare la cosa, forse potrei farmi forte delle false dichiarazioni da loro sottoscritte e minacciando un esposto penale farmi ridare i soldi?

Grazie
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Dunque:
A) il garage, potrebbe non essere aggiornato in catasto, perchè appena acquistato e quindi situazione in via di aggiornamento?
B) La corte è in comune tra la casa e il garage, che se fosse come punto A) si risolverebbe divenendo tutto tuo?
Hai fatto molto bene a dare ad ognuno dei sette fratelli un acconto e far loro sottoscrivere il preliminare!

Se i venditori, nel lasso di tempo che resta all'atto definitivo, riescono a convincere il vecchio proprietario del garage, -se non è già stato da loro acquistato- a vedertelo, tutto si risolve, salvo l'aspetto abusivismo che tu hai già comunicato voler accollarti, secondo il consiglio del Notaio.

Già dal resoconto, dei 7 acconti da €*2 mila l'uno, mi sono fatto l'idea di te capace e di venditori "onesti" magari ingnorantelli, ma onesti. Poi le cifre in gioco non sono incredibili! Ora è chiaro che qualora ci sia la necessità di riavere la caparra, perchè il bene non è commerciabile, non è conforme a quanto promessoti, non è rispondente al preliminare, la minaccia di denuncia per aver sottoscritto una promessa di vendita di beni non a loro intestati, è un deterrente, anche perchè il rischio penale non va diviso per sette, ma sono sette rischi penali, uno per ciascuno.
Ma come ti dicevo prima, chiarisciti il percorso che vuoi fare, recedere o cercare di acquistare?
 

Mike65

Membro Ordinario
Dunque:
A) il garage, potrebbe non essere aggiornato in catasto, perchè appena acquistato e quindi situazione in via di aggiornamento?
B) La corte è in comune tra la casa e il garage, che se fosse come punto A) si risolverebbe divenendo tutto tuo?
Hai fatto molto bene a dare ad ognuno dei sette fratelli un acconto e far loro sottoscrivere il preliminare!

Se i venditori, nel lasso di tempo che resta all'atto definitivo, riescono a convincere il vecchio proprietario del garage, -se non è già stato da loro acquistato- a vedertelo, tutto si risolve, salvo l'aspetto abusivismo che tu hai già comunicato voler accollarti, secondo il consiglio del Notaio.

Già dal resoconto, dei 7 acconti da €*2 mila l'uno, mi sono fatto l'idea di te capace e di venditori "onesti" magari ingnorantelli, ma onesti. Poi le cifre in gioco non sono incredibili! Ora è chiaro che qualora ci sia la necessità di riavere la caparra, perchè il bene non è commerciabile, non è conforme a quanto promessoti, non è rispondente al preliminare, la minaccia di denuncia per aver sottoscritto una promessa di vendita di beni non a loro intestati, è un deterrente, anche perchè il rischio penale non va diviso per sette, ma sono sette rischi penali, uno per ciascuno.
Ma come ti dicevo prima, chiarisciti il percorso che vuoi fare, recedere o cercare di acquistare?

Nel 1972 chi ha costruito l'immobile ha venduto al mio venditore la casa e il garage ma solo la casa è inserita nell'atto di vendita.
Il garage costruito nel 72 insieme al resto dell'immobile è ancora intestato a questo vecchio costruttore che nel frattempo è morto.
Dovrebbe essere palese che nonostante il mio venditore abbia usufruito di questo garage per quaranta anni non può essere il propietario : non mi ha mostrato un atto di vendita in cui compare il garage e la visura catastale del garage non riporta il suon nominativo.
Per il percorso da scegliere vediamo che novità porterà il venditore nei prossimi giorni.
Ancora grazie.
 

Adriano Giacomelli

Membro dello Staff
Proprietario Casa
Il costruttore, ora morto, avrà degli eredi. E' il caso che i venditori si rivolgano a loro e con le dovute maniere ottengano ciò che ti hanno promesso.
Auguri
 

Ennio Alessandro Rossi

Membro dello Staff
Professionista
la risposta è insita nel codice civile
Capo XIV
Della risoluzione del contratto-Sezione I
Della risoluzione per inadempimento


Art. 1453. -Risolubilità del contratto per inadempimento.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.
Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 10 maggio 2007, n. 10678 e Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 14 gennaio 2009, n. 553

Art. 1454. -Diffida ad adempiere.--Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine , con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.
Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.
Cfr. Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 15 giugno 2010, n. 14292

Art. 1455.--Importanza dell'inadempimento.
Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.

Per una precisa risposta bisognerebbe leggere nel dettaglio quanto Lei ha sottoscritto ( dal quesito pare di capire che lei ha probabilmente firmato una proposta di acquisto e ora si accinge a firmare il preliminare-da qui la richiesta di assistenza al notaio-)
 

Mike65

Membro Ordinario
la risposta è insita nel codice civile
Capo XIV
Della risoluzione del contratto-Sezione I
Della risoluzione per inadempimento


Art. 1453. -Risolubilità del contratto per inadempimento.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.
Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 10 maggio 2007, n. 10678 e Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 14 gennaio 2009, n. 553

Art. 1454. -Diffida ad adempiere.--Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine , con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.
Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.
Cfr. Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 15 giugno 2010, n. 14292

Art. 1455.--Importanza dell'inadempimento.
Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.

Per una precisa risposta bisognerebbe leggere nel dettaglio quanto Lei ha sottoscritto ( dal quesito pare di capire che lei ha probabilmente firmato una proposta di acquisto e ora si accinge a firmare il preliminare-da qui la richiesta di assistenza al notaio-)

La ringrazio per la risposta.
Vengo ora a meglio precisare il mio caso.
Il venditore ha messo in vendita un appartamento in villa con giardinetto circostante(sub1) e garage sottostante(sub3).
Ho portato i documenti dal notaio che mi ha fatto osservare che in realtà il garage era stato ottenuto commettendo un piccolo abuso, quindi mi ha consigliato di fare un preliminare di compravendita solo per il sub1 perfettamente in regola urbanisticamente.
Questo preliminare di compravendita è stato regolarmente eseguito ed è in attesa di registrazione e trascrizione.
Contestualmente nello stesso giorno di stipula del preliminare il notaio ha predisposto una scrittura privata nella quale si intendeva che nella vendita di cui al preliminare già firmato era da includersi anche la cessione del garage per il quale il venditore nel futuro non avrebbe avuto pretese nei miei confronti. In fondo alla scruttura privata si diceva che io avrei provveduto non appena possibile a sanare dal punto di vista urbanistico il garage (possibilita di utilizzare l'art.13 sanatoria 85).

La novità stà nel fatto che in seguito di miei accertamenti il garage non risulta di proprietà del mio venditore in quanto:
- catastalmente e fisicamente è stato creato da un altro soggetto e nessuna voltura è stata mai eseguita
- il venditore non mi ha portato nessun atto in cui compare la cessione del garage a lui.

Adesso voglio farmi forza di questa grave negligenza del venditore, per almeno in tempi brevissimi avere restituito la caparra.
Inteso che se il venditore non fosse di questo avviso valuterei anche il ricorso alle vie legali.
Saluti
 

marcella

Membro Attivo
Forse dico una baggianata, ma se il garage è abusivo, significa che non esiste, e quindi nessuno può esserne il proprietario, giusto?
Se invece esiste, e per 40 anni è stato usucapito dall'attuale venditore, allora è suo e non più di eventuali eredi del primo venditore che mai ne hanno fatto richiesta di riscatto.
E' possibile invece capire, dal catasto, l'area del terreno di proprietà dell'attuale venditore, se comprende o meno il suolo dove insiste il garage fantasma? Mah..... :occhi_al_cielo:
 

Mike65

Membro Ordinario
Dunque:
A) il garage, potrebbe non essere aggiornato in catasto, perchè appena acquistato e quindi situazione in via di aggiornamento?
B) La corte è in comune tra la casa e il garage, che se fosse come punto A) si risolverebbe divenendo tutto tuo?
Hai fatto molto bene a dare ad ognuno dei sette fratelli un acconto e far loro sottoscrivere il preliminare!

Se i venditori, nel lasso di tempo che resta all'atto definitivo, riescono a convincere il vecchio proprietario del garage, -se non è già stato da loro acquistato- a vedertelo, tutto si risolve, salvo l'aspetto abusivismo che tu hai già comunicato voler accollarti, secondo il consiglio del Notaio.

Già dal resoconto, dei 7 acconti da €*2 mila l'uno, mi sono fatto l'idea di te capace e di venditori "onesti" magari ingnorantelli, ma onesti. Poi le cifre in gioco non sono incredibili! Ora è chiaro che qualora ci sia la necessità di riavere la caparra, perchè il bene non è commerciabile, non è conforme a quanto promessoti, non è rispondente al preliminare, la minaccia di denuncia per aver sottoscritto una promessa di vendita di beni non a loro intestati, è un deterrente, anche perchè il rischio penale non va diviso per sette, ma sono sette rischi penali, uno per ciascuno.
Ma come ti dicevo prima, chiarisciti il percorso che vuoi fare, recedere o cercare di acquistare?

Sono qui per comunicare gli aggiornamenti della vicenda.
I venditori si sono informati con un avvocato che gli ha consigliato di fare la pratica di usucapione (durata da 1 a 3 anni per giungere al risultato finale).
Quindi dovrei fare il rogito lasciando pendente questa pratica di usucapione il che non mi fà stare tranquillo: e se la pratica di usucapione non va a buon fine? e se i venditori si disinteressano a mandarla avanti?
Per questo ho imposto le mie condizioni ovvero di giungere alla data del rogito con tutte le proprietà a loro intestate, con le planimetrie catastali corrette con le corrette pertinenze ( il giardino della casa per adesso non è agganciato a nessuno dei sub fra l'appartamento ed il garage).
Alla luce di questi fatti ti chiedo cortesemente quale potrebbe essere la strada per sanare in tempi ragionevoli la vicenda nel caso io volessi procedere con il rogito.
Io avrei pensato all'ipotesi che il mio venditore si metta d'accordo con gli eredi per fare direttamente un atto di vendita senza aspettare i tempi della usucapione.

E poi ancora nel caso che io scegliessi di perseguire la strada della restituzione della caparra potrei usare come deterrente la minaccia di denuncia da parte del mio avvocato per il fatto che i 7 fratelli hanno firmato una scrittura privata nella quale vendevano una proprietà ancora da usucapire?
Grazie per le eventuali risposte visto che il rogito è previsto per la fine del mese.
 

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