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  1. Mike65

    Mike65 Membro Ordinario

    Buongiorno,
    avrei il seguente quesito da porre.

    Ho contattato un proprietario per la vendita di un appartamento con corte di pertinenza e garage.
    Mi sono fatto dare tutta la documentazione e sono andato a parlare con il notaio, lei mi ha fatto osservare che occorre produrre la nuova planimetria catastale con la corte agganciata alla casa ed inoltre mi ha fatto osservare che il garage è in realtà abusivo.
    La casa è classificata come sub 1 il garage come sub3.
    In realtà la casa è perfettamente in regola dal punto di vista urbanistico mentre il garage non lo è.
    Allora il notaio mi ha proposto di effettuare il preliminare solo per il sub1, mentre per il sub3 non potendolo mettere nell'atto mi ha fatto una scrittura privata nella quale è inteso nell'atto di vendita anche il garage, che il venditore non avrà nulla a pretendere nei miei confronti in futuro e che io avrò la facoltà a mie spese di eseguire un eventuale condono.

    Il grosso problema che è nato è che dalla visura catastale il garage è intestato ad un terzo:triste: ovvero la persona che aveva venduto al mio venditore.
    Altro grosso problema la corte che dovrebbe essere bene comune fra i due sub e quindi non di mia esclusiva pertinenza.

    A parere vostro visto che il venditore non mi ha edotto in anticipo di tutte queste problematiche è lecito chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del doppio della caparra che ho già versato con il preliminare?
    Eventualmente mi accontenterei anche di riavere solo i miei soldi.
    Ogni valido consiglio è gradito.
    Grazie
     
  2. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    SITUAZIONE CONFUSA: Direi che il venditore dovrebbe essere il primo ad acconsentire la risoluzione, infatti ha scritto un preliminare di realtà immobiliari non sue, quindi da "penale" Ora devi decidere tu la strada che devi intraprendere. Non puoi minacciare di denunciarlo e poi voler comprare. Quindi la prima decisione è se la casa la vuoi veramente e quindi cerchi di lavorare per la soluzione dei problemi e studiamo tutte le maniere per tutelarci. Se invece sei pentito e vuoi risolvere il contratto, la prima cosa da fare è acquisire informazioni sulla solvibilità del venditore, perchè se non è solvibile, rischi di perdere un sacco di soldi.
     
    A totu paladini piace questo elemento.
  3. Mike65

    Mike65 Membro Ordinario

    I proprietari sono 7 fratelli a cui ho dato ad ognuno 2000 euro.
    Per curiosità quando dici "rischi di perdere un sacco di soldi" ti riferisci alle spese di avvocato?

    Uno dei fratelli mi ha detto che stà tentando di aggiustare la cosa, anche se io ho i miei leggittimi dubbi che ci riesca ed ogni novità la vaglierò con molta attenzione.

    Nell'eventualità che il venditore non sia in grado di aggiustare la cosa, forse potrei farmi forte delle false dichiarazioni da loro sottoscritte e minacciando un esposto penale farmi ridare i soldi?

    Grazie
     
  4. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dunque:
    A) il garage, potrebbe non essere aggiornato in catasto, perchè appena acquistato e quindi situazione in via di aggiornamento?
    B) La corte è in comune tra la casa e il garage, che se fosse come punto A) si risolverebbe divenendo tutto tuo?
    Hai fatto molto bene a dare ad ognuno dei sette fratelli un acconto e far loro sottoscrivere il preliminare!

    Se i venditori, nel lasso di tempo che resta all'atto definitivo, riescono a convincere il vecchio proprietario del garage, -se non è già stato da loro acquistato- a vedertelo, tutto si risolve, salvo l'aspetto abusivismo che tu hai già comunicato voler accollarti, secondo il consiglio del Notaio.

    Già dal resoconto, dei 7 acconti da €*2 mila l'uno, mi sono fatto l'idea di te capace e di venditori "onesti" magari ingnorantelli, ma onesti. Poi le cifre in gioco non sono incredibili! Ora è chiaro che qualora ci sia la necessità di riavere la caparra, perchè il bene non è commerciabile, non è conforme a quanto promessoti, non è rispondente al preliminare, la minaccia di denuncia per aver sottoscritto una promessa di vendita di beni non a loro intestati, è un deterrente, anche perchè il rischio penale non va diviso per sette, ma sono sette rischi penali, uno per ciascuno.
    Ma come ti dicevo prima, chiarisciti il percorso che vuoi fare, recedere o cercare di acquistare?
     
  5. Mike65

    Mike65 Membro Ordinario

    Nel 1972 chi ha costruito l'immobile ha venduto al mio venditore la casa e il garage ma solo la casa è inserita nell'atto di vendita.
    Il garage costruito nel 72 insieme al resto dell'immobile è ancora intestato a questo vecchio costruttore che nel frattempo è morto.
    Dovrebbe essere palese che nonostante il mio venditore abbia usufruito di questo garage per quaranta anni non può essere il propietario : non mi ha mostrato un atto di vendita in cui compare il garage e la visura catastale del garage non riporta il suon nominativo.
    Per il percorso da scegliere vediamo che novità porterà il venditore nei prossimi giorni.
    Ancora grazie.
     
  6. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Il costruttore, ora morto, avrà degli eredi. E' il caso che i venditori si rivolgano a loro e con le dovute maniere ottengano ciò che ti hanno promesso.
    Auguri
     
  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    la risposta è insita nel codice civile
    Capo XIV
    Della risoluzione del contratto-Sezione I
    Della risoluzione per inadempimento


    Art. 1453. -Risolubilità del contratto per inadempimento.
    Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro può a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
    La risoluzione può essere domandata anche quando il giudizio è stato promosso per ottenere l'adempimento; ma non può più chiedersi l'adempimento quando è stata domandata la risoluzione.
    Dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione.
    Cfr. Cassazione Civile, sez. II, sentenza 10 maggio 2007, n. 10678 e Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 14 gennaio 2009, n. 553

    Art. 1454. -Diffida ad adempiere.--Alla parte inadempiente l'altra può intimare per iscritto di adempiere in un congruo termine , con dichiarazione che, decorso inutilmente detto termine, il contratto s'intenderà senz'altro risoluto.
    Il termine non può essere inferiore a quindici giorni, salvo diversa pattuizione delle parti o salvo che, per la natura del contratto o secondo gli usi, risulti congruo un termine minore.
    Decorso il termine senza che il contratto sia stato adempiuto, questo è risoluto di diritto.
    Cfr. Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 15 giugno 2010, n. 14292

    Art. 1455.--Importanza dell'inadempimento.
    Il contratto non si può risolvere se l'inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all'interesse dell'altra.

    Per una precisa risposta bisognerebbe leggere nel dettaglio quanto Lei ha sottoscritto ( dal quesito pare di capire che lei ha probabilmente firmato una proposta di acquisto e ora si accinge a firmare il preliminare-da qui la richiesta di assistenza al notaio-)
     
    A Adriano Giacomelli piace questo elemento.
  8. Mike65

    Mike65 Membro Ordinario

    La ringrazio per la risposta.
    Vengo ora a meglio precisare il mio caso.
    Il venditore ha messo in vendita un appartamento in villa con giardinetto circostante(sub1) e garage sottostante(sub3).
    Ho portato i documenti dal notaio che mi ha fatto osservare che in realtà il garage era stato ottenuto commettendo un piccolo abuso, quindi mi ha consigliato di fare un preliminare di compravendita solo per il sub1 perfettamente in regola urbanisticamente.
    Questo preliminare di compravendita è stato regolarmente eseguito ed è in attesa di registrazione e trascrizione.
    Contestualmente nello stesso giorno di stipula del preliminare il notaio ha predisposto una scrittura privata nella quale si intendeva che nella vendita di cui al preliminare già firmato era da includersi anche la cessione del garage per il quale il venditore nel futuro non avrebbe avuto pretese nei miei confronti. In fondo alla scruttura privata si diceva che io avrei provveduto non appena possibile a sanare dal punto di vista urbanistico il garage (possibilita di utilizzare l'art.13 sanatoria 85).

    La novità stà nel fatto che in seguito di miei accertamenti il garage non risulta di proprietà del mio venditore in quanto:
    - catastalmente e fisicamente è stato creato da un altro soggetto e nessuna voltura è stata mai eseguita
    - il venditore non mi ha portato nessun atto in cui compare la cessione del garage a lui.

    Adesso voglio farmi forza di questa grave negligenza del venditore, per almeno in tempi brevissimi avere restituito la caparra.
    Inteso che se il venditore non fosse di questo avviso valuterei anche il ricorso alle vie legali.
    Saluti
     
  9. marcella

    marcella Membro Attivo

    Forse dico una baggianata, ma se il garage è abusivo, significa che non esiste, e quindi nessuno può esserne il proprietario, giusto?
    Se invece esiste, e per 40 anni è stato usucapito dall'attuale venditore, allora è suo e non più di eventuali eredi del primo venditore che mai ne hanno fatto richiesta di riscatto.
    E' possibile invece capire, dal catasto, l'area del terreno di proprietà dell'attuale venditore, se comprende o meno il suolo dove insiste il garage fantasma? Mah..... :occhi_al_cielo:
     
  10. Mike65

    Mike65 Membro Ordinario

    Sono qui per comunicare gli aggiornamenti della vicenda.
    I venditori si sono informati con un avvocato che gli ha consigliato di fare la pratica di usucapione (durata da 1 a 3 anni per giungere al risultato finale).
    Quindi dovrei fare il rogito lasciando pendente questa pratica di usucapione il che non mi fà stare tranquillo: e se la pratica di usucapione non va a buon fine? e se i venditori si disinteressano a mandarla avanti?
    Per questo ho imposto le mie condizioni ovvero di giungere alla data del rogito con tutte le proprietà a loro intestate, con le planimetrie catastali corrette con le corrette pertinenze ( il giardino della casa per adesso non è agganciato a nessuno dei sub fra l'appartamento ed il garage).
    Alla luce di questi fatti ti chiedo cortesemente quale potrebbe essere la strada per sanare in tempi ragionevoli la vicenda nel caso io volessi procedere con il rogito.
    Io avrei pensato all'ipotesi che il mio venditore si metta d'accordo con gli eredi per fare direttamente un atto di vendita senza aspettare i tempi della usucapione.

    E poi ancora nel caso che io scegliessi di perseguire la strada della restituzione della caparra potrei usare come deterrente la minaccia di denuncia da parte del mio avvocato per il fatto che i 7 fratelli hanno firmato una scrittura privata nella quale vendevano una proprietà ancora da usucapire?
    Grazie per le eventuali risposte visto che il rogito è previsto per la fine del mese.
     
  11. Adriano Giacomelli

    Adriano Giacomelli Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Dunque, se ricordo bene, e stando alle informazioni che ci hai aggiornato, penso che tu possa ripartire il saldo prezzo tra ciò che si può oggi rogitare e quello che deve essere perfezionato. Come dire se devi 100 e la parte da usucapire vale 25, tu compra la casa e lascia da pagare 30 (sarebbe 25 ma chiedi 30) in data che individuerete. Lascia loro dire in che data contano di avere il tutto, sicuramente sbaglieranno i tempi. Tu intanto ti fai dare l'uso dei beni da usucapire. Con una scrittura che il Notaio ti saprà consigliare ti impegni ad acquistare in data individuata dai venditori, dopo usucapione, la restante parte al saldo prezzo di 30. Se vuoi essere ancora più zelante e se i soldi li hai già, li affidi al Notaio, che li metta a rendita in BOT, e stipulate le varie clausole: Alla scadenza se i beni sono vendibili e regolari, la cauzione viene trasmessa ai venditori, se non si addiviene al risultato viene resa a te, ecc..
     
  12. Mike65

    Mike65 Membro Ordinario

    Grazie per la risposta.
    Vi terrò aggiornati.
     
  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La strada migliore l'ha già individuata Lei ; attendere l'usucapione e perfezionare la vendita;problema: tempi lunghi
    Alternativa: far dichiarare in atto ai venditori che il bene è di loro proprietà perchè acquisito per usucapione ventennale (l'usucapione è un diritto che se c'è scatta naturalmente: la procedura tramite l'avvocato tende ad accertarne ed ottenerne il riconsocimento giuridico per creare l'anello mancante ( titolo di provenienza ) acchè nulla osti alla circolazione futura del bene ) . Le garanzie di evizione sono normalmente inserite nell'atto notarile; O si accontenta di queste garanzie formali ed in difetto dovrà far valere il suo diritto con l'avvocato (magari prima senta il vecchio proprietario e se ci riesce si faccia fare una dichiarazione scritta) o deve esigere una garanzia fidejussoria almeno decennale in quanto dopo 10 anni anche per lei scatta l'usucapione legale ( da non confondere con quella ventennale che è altra cosa) e non ha piu' nulla da temere
     
  14. Mike65

    Mike65 Membro Ordinario

    Ennesimo aggiornamento della vicenda.
    I venditori sono andati a parlare con un notaio e da soli senza che io lo suggerissi sono arrivati a questa soluzione.
    Fare il rogito subito con un prezzo che tiene conto dello scorporo del valore del garage, il resto metterlo in mano dal notaio che farà da garante al di sopra delle parti.
    Nel frattempo loro dovranno per il garage presentare istanza di sanatoria ex art.13 (vi sono i presupposti) e concordare con i proprietari originari (hanno già avviato i contatti) il trasferimento del bene.
    Se tutto filerà liscio la somma data in deposito al notaio finira ai venditori, se invece qualche cosa andrà storto io rintrerò in possesso della cifra messa a deposito.
    Così sembra essere tutto OK in quanto al momento io acquisto il sub 1 + terreno di pertinenza regolari dal punto di vista urbanistico (licenza edilizia del 1972), resta fuori il sub3 che è abusivo ed interrato.
    L'unica perplessità che mi attanaglia è questa :se io faccio un atto in cui viene menzionato chiaramento solo il sub 1 ed il terreno di pertinenza, visto che c'è una irregolarità che riguarda il sub3(abusivismo) potrei avere qualche problema per questo atto una volta che si iniziera la pratica di sanatoria per il sub3?
    Seguendo la logica direi di no, visto che l'irregolarità non ha interessato le unità immobiliari oggetto di licenza (1° piano sub 2 e piano rialzato sub 1), ma come si dice la prudenza non è mai poca.....
     
  15. marcella

    marcella Membro Attivo

    Se ho capito bene la questione, credo tu possa includere nel rogito il sub 3 con una condizione sospensiva inerente solo la parte abusiva, di cui si fa garante il notaio nel caso in cui il garage sia sanabile, allora rientrerà come parte integrante dell'atto, altrimenti sarà estraniato e rimarrà in essere solo la parte regolare. Chiedi al notaio se ciò è fattibile...
     
  16. Mike65

    Mike65 Membro Ordinario

    In realtà l'idea è che essendo sub1 e sub3 due unità immobiliari indipendenti fisicamente e catastalmente io per il momento faccio l'atto con il sub1+scrittura private per sub3.
    Se X è l'importo complessivo ed il garage vale Y allora ai venditori contestualmente alla stipula dell'atto darò X-Y, la parte restante Y sarà trattenuta dal notaio e regolata dalla scrittura privata.
     
  17. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Personalmente prima direi al venditore di fare regolarizzare il tutto e per bene e poi farei il rogito
     
  18. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Forse Mike65 ha paura che l'immobile gli "scappi" ed è disposto anche ad acquistare anche il solo sub1, mettendo "sul piatto" l'eventualità che l'acquisto del sub3 non vada a buon fine.

    non mi sembrerebbe una cattiva idea. Personalmente la "quoterei".
    ..... o mi sta sfuggendo qualcosa?
     
  19. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Non ho ben capito i passaggi; comunque
    a-se vuole rogitare tutti i mappali non si puo' fare in quanto dal 1-7-10 l'atto sarebbe nullo
    b-se vuole fare prima un rogito e poi un secondo , dovrà sopportare doppia parcella notarile
     
  20. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    Verissimo:daccordo:
     

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