Alla prima scedenza i termini del contratto non possono essere rinegoziati. Per quanto riguarda la disdetta alla prima scadenza il locatore la può fare solo ed esclusivamente per i casi previsti dal Art 3 legge 431/98:
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Art. 3.
(Disdetta del contratto da parte del locatore).
1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1
dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai
sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore puo' avvalersi
della facolta' di diniego del rinnovo del contratto, dandone
comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i
seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso
abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del
coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo
grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, societa' o ente pubblico
o comunque con finalita' pubbliche, sociali, mutualistiche, cooper-
ative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare
l'immobile all'esercizio delle attivita' dirette a perseguire le
predette finalita' ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di
cui il locatore abbia la piena disponibilita';
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilita' di un
alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente
danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere
assicurata la stabilita' e la permanenza del conduttore sia di
ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale e' prevista
l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la
demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove
costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano,
il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e
per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero
dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima
successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente
l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non
abbia la proprieta' di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello
eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore
e' riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le
modalita' di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n.
392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i
motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per
l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o
dell'autorizzazione edilizia e' condizione di procedibilita'
dell'azione di rilascio. I termini di validita' della concessione o
dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilita' a seguito
del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione,
da esercitare con le modalita' di cui all'articolo 40 della legge 27
luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede
nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore
deve essere specificato, a pena di nullita', il motivo, fra quelli
tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta e' fondata.
3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilita'
dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facolta' di
disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso e' tenuto
a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in
misura non inferiore a trentasei mensilita' dell'ultimo canone di
locazione percepito.
4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30
della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.
5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con
procedura giudiziaria, la disponibilita' dell'alloggio e non lo
adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha
riacquistato la disponibilita', agli usi per i quali ha esercitato
facolta' di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha
diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime
condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al
risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, puo' recedere in
qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con
preavviso di sei mesi."
