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  1. symbol60

    symbol60 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Salve, faccio parte di un piccolo condominio dove alcuni condomini (tra cui anche il sottoscritto
    e che rappresentano sia la maggioranza dei condomini che dei millesimi) vogliono
    revocare l'amministratore, in quanto per alcuni episodi che ritengo inutile
    esporre e' venuta meno la fiducia che credo debba essere la prima cosa.
    Ora 'ultima assemblea condominiale si e' svolta regolarmente alla fine di novembre 2015.
    Poi piu' niente fino all'altra settimana, quando l'amministratore ne ha convocata una
    nuova (che si svolgera' tra 7 gg); tra gli altri punti vi sono quello per la presentazione del consuntivo 2015 e
    del preventivo 2016.
    Nell’ordine del giorno, pero', non c'e' alcuna traccia riguardante la conferma dell'amministratore stesso.
    La mia domanda e': sbaglio o l'amministratore e' tenuto alla fine di ogni anno a richiedere
    la conferma della nomina ?
    Che succede se non lo fa (ne’, evidentemente, ha intenzione di farlo nella prossima
    assemblea), come nel nostro caso ?
    Il fatto che non l'abbia fatto entro il 31 dicembre ha qualche implicazione ?
    In altri termini, vista la situazione, cosa suggerite di fare per mandarlo via ?
    Occorre seguire la procedura standard che e' stata ben illustrata in altre discussioni del forum oppure
    si puo' sfruttare in qualche modo il fatto che non ha ancora portato in discussione la sua riconferma ?
    Grazie !
     
  2. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il suo incarico si è rinnovato tacitamente, a meno che i condomini abbiano manifestato una volontà contraria a tale rinnovo (deliberando il diniego alla rinnovazione).
    Quindi, se non vi sta più bene, dovrete revocare il suo incarico.
     
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Replico con il "tempo" corretto:

    1-si...ma forse hai errata concezione del tempo. Il mandato dura 1 anno (=365gg) quindi dovrebbe convocare assemblea per una votazione fin dal primo giorno successivo alla data di sua nomina. Per capirci: eletto 20/10/2014 si dovrebbe votare il 21/10/2015. Questo mal si concilia con gli eventuali impegni e festività senza contare i costi che alcuni chiedono per le convocazioni straordinarie.

    2-rimane in prorogatio imperii fino ad una nuova nomina

    3-no (vedi sopra)...tranne che ad una eventuale votazione di conferma la durata avrebbe valore sempre dal termine precedente. Nell'esempio precedente se fra 7 gg. procedeste ad una votazione di conferma...la nomina varrebbe sempre fino al 20/10/2016.

    4-se sarete tutti presenti potete decidere di procedere con il voto per una sua conferma (ritengo improbabile date le premesse) o per una nuova nomina (a tal fine "procurate" di contattare/concordare con altro professionista)

    5-non so a quale "procedura standard" tu ti riferisca. Le strade sono varie e comprendono oltre a quanto spiegato sopra anche l'autoconvocazione con opportuni accorgimenti.
     
  4. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    non è necessario chiedere la rinomina dell'amministratore se non risulta dalla convocazione dell'assemblea di tale richiesta
     
  5. symbol60

    symbol60 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie della risposta esauriente.
    Ho ancora qualche dubbio.

    L'amministratore era stato nominato ai primi di gennaio 2015, quindi non era il 31 dicembre ma poco ci mancava ... non capisco bene cosa intendi quando dici che "si dovrebbe votare": se l'amministratore convoca e mette il punto si vota, ma se non lo fa ?

    Intendi che possiamo procedere alla nuova nomina anche se lui non ha messo il
    punto all'ordine del giorno ?


    Mi riferivo al fatto di chiedere per iscritto all'amministratore di mettere il punto all'ordine del giorno e se lui non fa niente entro 10 gg autoconvocarsi e procedere lo stesso. Non e' questa la procedura standard ?
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La risposta è desumibile dai punti successivi.
    Prendendo la nuova specificazione che hai dato...il vostro amministratore non doveva ovviamente inserire una "rinomina/conferma" nella riunione di Novembre 2015.
    In teoria doveva indire una convocazione straordinaria a fine Gennaio 2016 (magari addebitandovi i costi se prevista specifica voce nel preventivo/contratto sottoscritto all'atto della nomina (Gennaio 2015)...oppure approfittando della prima convocazione utile = quella ordinaria per approvazione Bilanci che scrivi prevista prossime settimane.

    Non lo ha fatto perchè o reputa (sbagliando come molti) che il mandato si rinnovi automaticamente...oppure perchè è un volpone matricolato.

    Anche se non ha previsto il punto...voi potete "sfruttare" l'occasione e procedere con votazione e nuova nomina (che rende automatico la sua esclusione).
    Per fare ciò serve che il Presidente (imponete persona autoritaria di vostra fiducia) faccia discutere e votare firmando il verbale dove deve risultare l'esito della votazione e sia chiara la maggiroanza favorevole.

    Se tutti i condòmini/proprietari saranno presenti al voto sarà sufficente che il 50%+1 dei votanti con almeno 500 millesimi siano a favore del nuovo amministratore.

    La nomina sarà immediatamente efficace e valida anche se i contrari/assenti impugnassero.

    Si potrebbe avanzare una ipotesi di "annullabilità" ..ma dubito che un Giudice darebbe valore a tale impugnazione salvo che il voto di astenuti e assenti ribaltasse l'esito.
    Di fatto se i favorevoli fossero il 50%+1 (di tutti gli aventi diritto=tutti i proprietari) con 500 millesimi sarebbe impossibile sovvertire il risultato.

    Questa è la richiesta di convocazione (almeno 2 o più proprietari che reappresentino 1/6 dei millesimi totali)...ma siccome parli di amministratore malvisto...procedere in tals enso potrebbe fornirgli l'occasione di accettare la richiesta (obbligo entro 10 gg)...ma fissando una data in un giorno "impossibile" e anche a fine anno.
     
  7. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Se si vuol revocare un amministratore non è necessario aspettare l'assemblea che verra indetta dallo stasso amministratore
     
  8. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    L'Art. 1129 dice che
    "L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore."
    poi lo stesso articolo dice che
    " La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità."

    Questo significa che l' incarico dato all'amministratore non può essere di una durata inferiore o superiore all'anno (12 mesi) ed il conteggio inizia dalla nomina. Inoltre è ribadito che il rinnovo dell'incarico deve essere sempre di 12 mesi.
    Purtroppo questa frase ha lasciato lo spazio ad interpretazioni originali, una delle quali è che alla prima nomina l'amministratore si intende tacitamente rinnovato per il secondo anno.
    L'art. 1129, ma anche gli altri, sono lacunosi circa la necessità di conferma della nomina trascorsi i 12 mesi. L'articolo, al secondo capoverso, dice:
    " Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell' articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata." ma non mi risulta che da qualche parte ci sia scritto obbligo del rinnovo del mandato.

    In qualsiasi momento dell'ambito del mandato, i condòmini, convocando una apposita assemblea, hanno la possibilità, con la maggioranza prevista dal c.c., di revocare l'incarico, oppure, anche un solo condòmino, se ne esistono i presupposti, può, rivolgendosi al giudice, chiedere la revoca del mandato all'amministratore.
    Ora, alla luce di tutto ciò non capisco quali problemi ci possano essere nel condominio di @symbol60 a defenestrare l'amministratore in carica se è vero, come ha scritto
    termino dicendo che, se il condominio è composto da più di 8 proprietari, l' art. 1138, quarto comma, c.c. obbliga il condominio ad avere un amministratore pertanto se si organizza una assemblea per defenestrare un amministratore bisogna avere almeno un nome di un sostituto, che già deve essere disposto ad accettare l'incarico altrimenti l'amministratore defenestrato rimane in "prorogazio".
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sbagli a citare articolo...il 1138 dispone in merito al Regolamento di Condominio.
    Dovevi riferirti al primo comma del 1129... ma anche in questo caso quello che hai declamato non è precisamente rispondente a quanto scritto nella Legge:

    Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario

    Direi che non esistono i "fondamenti" per discernere un obbligo alla nomina salvo si espliciti l'azione evidenziata nel finale.

    In merito alla durata e obbligo di inserimento in odg di specifico punto ad ogni scadenza
    basta guardare al combinato di altri articoli
    -l'art. 1135, comma 1, dove si precisa che l'assemblea dei condomini provvede “1) alla conferma dell'amministratore e dell'eventuale sua retribuzione”,
    - l'art. 66 disp. att. c.c., che stabilisce come l'assemblea, viene convocata annualmente in via ordinaria per le deliberazioni indicate dall'articolo 1135, tra cui, appunto, la conferma dell'amministratore.
     
    Ultima modifica: 5 Marzo 2016
  10. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ecco, bravo: questa frase lascia lo spazio al fatto che se i condòmini sono più di otto e sono tutti daccordo possono farne a meno dell'amministratore e fare l'autogestione. In sostanza c'é scritto che su iniziativa di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario il giudice nomina un amministratore giudiziario se il condòminio è composto da più di otto condomini. Ma se nessuno prende l'iniziativa? Se prima non c'era un amministratore? Qui non c'é scritto esplicitamente: i condomìni formati da più di 8 proprietari hanno l'obbligo di essere amministrati da un amministratore. Scritto in quest' ultimo modo (anzi mi permetto un'altra osservazione perché più di otto? e non chiaramente 9 sembra che i proprietari possano essere espressi in numeri decimali 8,3; 8,6) anche i ciucci capirebbero.

    L'amministratore, superati gli otto condomini è organo indefettibile del condominio e come tale nessuna norma di regolamento condominiale, ancorché contrattuale, potrà derogare impedendo la nomina di un amministratore (art. 1138, quarto comma, c.c.).
    Fonte: L’amministratore del condominio: nomina, conferma e revoca
    (www.StudioCataldi.it)
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Scusa...non per far polemica...ma ora neghi quello che hai scritto?

    posso capire che ti sia "incartato" ma hai male citato il link del Studio Cataldi in quanto quella frase era riferita ad un RdC.

    1-Se già non esisteva amministratore significa che tutti i proprietari saranno responsabili della gestione
    2-Se preesisteva un amministratore lo stesso proseguirà in "prorogatio" anche se avesse presentato le dimissioni.

    Che è quello che spiegavo contestando la tua affermazione nel post #8 e prima evidenziato in rosso.

    Perchè se fosse stato scritto:

    Quando i condomini sono 9, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario.

    significava che l'eventuale obbligo non avrebbe riguardato i Condomini con 8 (o meno proprietari) ne quelli con 10 (o più).

    Nessun errore nel testo di Legge.
     
  12. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    giustissima la tua osservazione; rimane pur vero che fino ad 8 condòmini il giudice non nomina un amministratore, quindi la prima parte della tua osservazione è verificata, rimane la seconda parte, per la quale bastava scrivere "almeno 9" anziché più di otto. Tuttavia la lingua italiana è così fervida che per dire che la nomina di un amministratore giudiziale avviene nei condomìni con 9 e più proprietari ci sono diversi modi. Questo compreso.
    non è che mi sono incartato è che ho riportato quello che è scritto dallo studio Cataldi nel suo sito a proposito nomina,conferma e revoca dell'amministratore.
    Quando è obbligatorio che il condominio nomini un amministratore?
    Vediamo adesso in quali casi la nomina dell'amministratore è obbligatoria. Il primo comma dell’art. 1129 c.c. riformato recita: "Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario."
    Una volta che un condominio è composto da nove condomini (intendendo per condomini cinque diversi proprietari di distinte unità immobiliari), questi devono riunirsi in assemblea per nominare un amministratore.
    Fonte: L’amministratore del condominio: nomina, conferma e revoca
    (www.StudioCataldi.it)
    è sempre il medesimo studio che più avanti cita, anche secondo me erroneamente, il quarto comma del 1138 sostenendo la obbligatorietà dell'amministratore nei condomìni con più di otto proprietari. Perché il quarto comma dice che il regolamento di condominio non può ledere i diritti di ciascun condòmino.
    Può essere che l'articolo sia stato scritto da qualche praticante che ha fatto del copia ed incolla da qualche tesina.
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ... meglio sarebbe ... se Autorevole ...: sono allergico alle persone autoritarie ...
     
  14. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Quella era una "aggiunta" se non doverosa quantomeno utile.
    Nel suo contesto non trovo nulla da ridire...era in questo che non "collimava".

    Converrai che i 2 sostantivi si equivalgano negli effetti e spesso si combinano in cere persone...ma reputo più facile trovare un condomino che sappia farsi rispettare piuttosto che uno dotato di titoli idonei a renderlo "autorevole" difronte ad un amministratore che vorrebbe gestire a suo piacimento l'assemblea condominiale.
     

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