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  1. galimba44

    galimba44 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Nel mio condominio ci sono 4 appartamenti e due "bassi" con 6 proprietari. In tre abbiamo la maggioranza di 548,32 millesimi e abbiamo deciso di revocare il mandato all'amministratore visto che è venuta meno la fiducia causa lo scorretto comportamento e le spese ingiustificate che non intende documentare.
    Vorrei sapere se è possibile procedere alla revoca se gli altri tre proprietari sono contrari durante l'assemblea ordinaria con alll' odg la nomina dell'amministratore e se, in occasione di una assemblea straordinaria ( l'amministratore rimanda continuamente l'ordinaria ) ove sono presenti tutti i condomini ma non è all'odg la nomina è possibile la revoca con i nostri millesimi.
    Grazie
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Per revocare l'amministratore in carica è necessaria una delibera di nuova nomina la quale deve rappresentare la volontà di almeno la maggioranza degli intervenuti all'assemblea (almeno 1/3 del totale), rappresentanti almeno la metà del valore dello stabile (500 millesimi), non raggiungendo queste quote, purtroppo non si può revocare/nominare un successore, a meno che non si ricorra al Giudice per gravi motivi e irregolarità dell'attuale amministratore.
    Comunque se all'assemblea ci sarà un 3 a 3 anche con maggioranza di millesimi come sospetti, purtroppo c'è parità (di voti) e quindi la delibera è in condizione di stallo, con un nulla di fatto e l'amministratore in carica non è revocato e prosegue il suo mandato in proroga, perchè la delibera per essere valida deve avere la doppia maggioranza (teste e millesimi)
     
  3. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Ciao galimba44
    Confermo quanto detto da condobip e cioe in prima convocazione 50%+1 dei condomini e che abbiano il valore di 500 millesimi dell'intera proprietà,
    in secnda convocazione 33% dei condomini e sempre 500 millesimi di proprietà.
    Per essere valida pure la stessa delibera deve essere messo all'ordine del giorno la revoca o conferma dell'amministratore ti consiglio pure di munirti di preventivi relativi alla parcella di altri amministratori e relativo ordine del giorno.
    Ciao salves
     
  4. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Stante la situazione l'unica via praticabile resta quella del Giudice. Carte alla mano e prove "provate" degli illeciti verrà nominato un Amm.re Giudiziario che resterà in carica fino a quando non verrà revocato da voi proprietari.
     
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Avete i numeri per "farlo fuori" in seconda convocazione.
    Alla prossima assemblea ordinaria con la nomina/conferma all'OdG, mandate deserta la prima e presentatevi alla seconda. Basta che manchi uno degli altri tre condomini, potete nominare direttamente un amministratore nuovo.
    Consiglio anch'io di cominciare da subito a individuarne uno di maggiore fiducia.:daccordo:
     
  6. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Anche in prima hanno i numeri se mancano uno o due degli altri 3, è sufficiente che loro 3 votino per il nuovo e che l'assemblea sia regolarmente costituita, ossia siano presenti almeno 2/3 dei condomini (in questo caso, minimo 4) rappresentanti almeno 2/3 dei millesimi.
    Il problema che potrebbe essere è quello che tutti 6 siano presenti (come dice galimba44) e 3 si schierino da una parte e tre dall'altra, in questo caso ci sarà lo stallo e l'amministratore in carica prosegue in proroga.
     
  7. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Infatti, il problema è che gli altri 3 (quelli favorevoli all'amministratore) pare siano sempre presenti, stando a quanto ci dice il nostro galimba 44.
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Vero. Il fatto è che è talmente raro che si formi l'assemblea in prima convocazione che si tende (erroneamente) a considerarla un'ipotesi residuale.::)

    Comunque il problema di Galimba rimane fino a che non si verifichi il caso di un condomino fedele all'amministratore che sia assente a un'assemblea qualsiasi.
    Alla prima occasione possono nominare il nuovo amministratore deliberando tra le "varie ed eventuali". Se nessuno impugna entro i classici 30 gg, il gioco è fatto. Ovviamente la possibilità che la delibera sia impugnata ovviamente c'è, ma le possibilità che un condomino si impelaghi in una causa (per quanto dal risultato certo) per salvare un amministratore "chiacchierato" è piuttosto bassina.
     
  9. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Secondo il mio parere non è necessario che qualcuno impugni la delibera, in quanto l'amministratore stesso potrà non riconoscere il neo nominato e non consegnare la documentazione e cassa, sarà eventualmente il nuovo a dover agire per ottenere questi documenti, ma quale Giudice darà ragione a lui se la nomina è stata effettuata nelle "varie ed eventuali"?
    Comunque si sta parlando di fantacondominio, per cui ritengo che cose del genere difficilmente potrebbero succedere.
     
  10. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Passati i fatidici 30 giorni senza opposizione, la delibera si perfeziona anche se presa senza le maggioranze previste e nelle varie ed eventuali. Per quanto scorretta, infatti la delibera è annullabile e non nulla. A partire dal 31esimo giorno (e sempre qualora non ci siano impugnazioni) il nuovo amministratore sarà dunque tale a tutti gli effetti di legge.
    In caso di impugnazione il condominio può anche arrendersi subito. Non ha alcuna possibilità di vincere di fronte a un giudice, ma, ripeto, quante sono le possibilità che un condomino impegni tempo, energie e denaro per salvare un amministratore "ballerino", mettendosi contro metà dei condomini?

    L'amministratore uscente, da parte sua, non può che fare ostruzionismo o convincere uno degli assenti a impugnare. A meno che non sia anche condomino, infatti, non può impugnare lui stesso la delibera. Passati i 30 giorni deve consegnare tutta la documentazione, altrimenti l'entrante farà prima partire le classiche raccomandate e poi si rivolgerà all'avvocato per ottenere un "700".

    Intendi delibere prese fuori dai canoni previsti e lasciate a decantare un mese per renderle efficaci?
    Succede molto spesso, soprattutto in condomini dove l'assenteismo alle assemblee è la norma e che altrimenti non potrebbero andare avanti...
     
  11. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Lo so che la delibera è annullabile soltanto da un condomino e conosco molto bene la prassi art. 700 cpc.
    Quello che sto dicendo è che l'amministratore non condomino potrebbe fare opposizione proprio all'art. 700 cpc dimostrando che la nomina è scaturita nelle "varie ed eventuali", quindi in pratica in maniera forzata e irregolare, non so cosa deciderà il Giudice visto che è "fantacondominio", per cui potrebbe essere che accetti la nomina forzata oppure che la respinga, ovvero al momento non è successo mai, che io sappia, un fatto del genere, per cui mi limito a dire che l'amministratore si nomina con le maggioranze previste dal Codice Civile all'art. 1136 2°comma in assemblea regolarmente convocata e che all'Ordine del Giorno sia inserito l'argomento "nomina amministratore" e non in maniera forzata, ripeto che io sappia non è mai successo quello che tu stai dicendo. Non vado a fantasticare ipotesi assurde e consigliare azioni illegittime, e ripeto all'original poster la risposta che avevo fornito in precedenza, la domanda era;
    Vorrei sapere se è possibile procedere alla revoca se gli altri tre proprietari sono contrari durante l'assemblea ordinaria con alll' odg la nomina dell'amministratore e se, in occasione di una assemblea straordinaria ( l'amministratore rimanda continuamente l'ordinaria ) ove sono presenti tutti i condomini ma non è all'odg la nomina è possibile la revoca con i nostri millesimi.
    la mia risposta è, con 3 a 3 NON si revoca quello in carica e non si nomina un nuovo amministratore.
     
  12. galimba44

    galimba44 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per il chiarimento, speriamo che questa sera, con una strana, "urgente" convocazione in strada, manchi uno dei condomini benevoli verso l'amministratore ed il gioco è fatto,
     
  13. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Peggio che mai, la convocazione in strada è irregolare e vale come una chiacchierata sul pianerottolo, le convocazioni devono essere effettuate in maniera regolare, ovvero se desiderate effettuare tutte le cose in regola vi consiglio la prassi dell'art 66 Disp. Att. cc;
    1. richiesta all'amministratore in carica un'assemblea straordinaria da parte di almeno 2 condomini rappresentanti almeno 1/6 del valore del condominio pari o superiore a 166.66p mlm (meglio con lettera RR) con l'Ordine del Giorno da trattare (p.es. "nomina amministratore")
    2. attesa (10 gg) da parte dell'amministratore di una comunicazione di una data per questa assemblea
    3. nessuna comunicazione - gli stessi richiedenti potranno convocarla con lo stesso OdG richiesto, inviando una lettera (meglio RR) a tutti i proprietari invitandoli all’assemblea che si terrà in data “gg.mm.aa.” comunicando anche la 2° convocazione che si terrà almeno un giorno dopo e non oltre 10 gg dalla prima, specificando anche luoghi e ore e OdG (lo stesso richiesto), la comunicazione deve giungere almeno 5 gg prima della 1° riunione.
     
  14. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Però magari c'è qualche utente del forum che non è preparato quanto te e le informazioni possono comunque tornargli utili.

    Il tuo radicalismo nell'osservanza pedissequa della normativa credo sia evidente a chiunque frequenti questo forum. Nella realtà, tuttavia, la maggior parte delle volte le soluzioni ai problemi pratici non si trovano nella legge, ma tra le sue pieghe e, in linea di massima, chi fa una domanda sul forum è in cerca di una soluzione a un problema concreto. Il problema di galimba44 e di chiuque altro si trovi in una situazione simile alla sua è sostanzialmente quello di liberarsi dell'amministratore in carica.
    Certamente non sarai d'accordo, ma credo che dire "non si può fare perché il codice non lo prevede espressamente", in questa sede non sia sufficiente. Ma questa è solo una questione di opinioni...

    Veniamo all'ipotesi che tu definisci "assurda" e che assurda non è affatto, in quanto il ricorso alla pratica di approvare delibere viziate e attendere il trascorrere dei termini di impugnazione è tutt'altro che raro.
    E' evidente che la soluzione da me prospettata è una forzatura delle normali procedure, ma sono proprio queste forzature (che cercano soluzioni nelle pieghe della legge senza violarla) a generare tutta quella giurisprudenza che costituisce di fatto il corpus delle regole che rigurdano il condominio.
    Definisci la soluzione anche "illegiittima". Se con tale termine intendi "non prevista" dalla legge, posso anche essere d'accordo con te; se invece ritieni sia "contraria" alla legge, faccio presente che a norma dell'art. 1137 anche in caso di impugnazione le delibere sono valide salvo che l'autorità giudiziaria ne sospenda l'efficacia e che, quindi, decorsi i termini per l'impugnazione sono valide a tutti gli effetti. Anche quelle che nominano un amministratore tra le "varie ed eventuali" o senza le maggioranze previste. Questa cosa i giudici la sanno benissimo, altrimenti non verrebbe accolta affatto la richiesta ex art 700 c.p.c. in quanto al richiedente non sarebbe riconosciuto il titolo a presentarla.
     
  15. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Forse non hai capito il mio punto di vista, ovvero io mi limito a rispondere a quanto uno chiede, non vado a fantasticare su ipotesi che non sono poste, e certo non propongo soluzioni che potrebbero costare parecchio al condominio.
    Ovvero se viene nominato l'amministratore con la forzatura che tu suggerisci, l'amministratore in carica probabilmente si opporrà, perchè ha 3 condomini dalla sua parte contro 3 che hanno nominato un altro, ovvero si andrà in causa, che potrà durare chissà quanto e costare parecchi soldini al condominio (chi pensi che pagherà la procedura art. 700 c.p.c. se non i proponenti condomini?) Salvo decisioni diverse del Giudice?
    A chi darà ragione il Giudice? non si sa, e secondo il mio punto di vista effettuare una forzatura del genere (come tu la suggerisci) porta a liti tra condomini e inutili spese, per cui è meglio trovare la soluzione migliore e meno dispendiosa, non credi?
    Quindi una bella procedura art. 66 Disp. Att. cc e a maggioranza si nomina in maniera REGOLARE il nuovo amministratore a cui quello revocato non si potrà opporre.
    Ovvero cerchiamo di intasare il meno possibile i nostri Tribunali con cause che possono essere risolte in maniera pacifica senza forzature.
     
  16. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo


    Il tuo punto di vista io l'ho capito benissimo. Quello che invece mi pare che tu non abbia capito è che ce ne possono essere di diversi dal tuo.

    Quando qualcuno chiede: "Ho questo problema, posso usare la soluzione A?", si può rispondere "si" o "no", oppure gli si possono suggerire le soluzioni B e C.
    Per quanto mi riguarda puoi rispondere come più ti piace, ma entrare "a gamba tesa" sulle risposte altrui perché non le condividi, non ti piacciono, o semplicemente non concordano con le tue opinioni, è un altro paio di maniche.

    A fronte della possibilità di galimba44 di ritrovarsi in una situazione di stallo nel suo tentativo di liberarsi dell'attuale amministratore (perché ridotto ai minimimi termini, quello è il suo problema), è stata prospettata un'ipotesi alternativa che evidentemente non condividi. Non mi risulta che l'essere d'accordo con le tue opinioni sia diventato un prerequisito necessario per intervenire sul forum.

    Sarebbe peraltro cortese, da parte tua, fermarti a pensare un momento prima di scrivere cose tipo:

    L'ipotesi, come ho già spiegato nel post #14, non è assurda o illegale. Nell'esporla nei post precedenti ho anche chiaramente sottolineato che si tratta di una soluzione che potrebbe portare all'impugnazione della delibera e che, se venisse impugnata, il condominio non avrebbe scampo. La sua "componente di rischio" è il prezzo che si deve pagare qualora si decidesse di intraprendere quella strada per risolvere un problema di stallo altrimenti potenzialmente irrisolvibile.

    Prospettata la soluzione alternativa e chiariti i rischi ad essa correlati, non sta a me decidere se sia giusto o opportuno per galimba44 metterla in pratica ed eventualente contribuire all'intasamento dei tribunali. Non sta, ripeto, a me, ma neanche a te, che ritieni "fantasticare" il mio allargare i termini di un problema, ma non il tuo bocciare una alternativa in nome di un supposto quieto vivere altrui potenzialmente minacciato dalla possibile decisione di un giudice qualora un condomino sobillato (e suppongo anche finanziato) dall'amministratore uscente decidesse di impugnare la delibera. Questo, secondo te, non è fantasticare. Mah!

    Poiché è evidente che le nostre prospettive sono diametralmente opposte, continua a rispondere come preferisci ma, per cortesia, cerca di avere un minimo di rispetto e riguardo per gli altri utenti.
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non credo proprio di aver mancato di rispetto nei tuoi riguardi.
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' nulla la delibera relativa ad argomenti assunti sotto la voce «varie ed eventuali» dell'ordine del giorno indicato nell'avviso di convocazione.
    Tale formula, infatti, stante la sua genericità ed insignifìcanza, non è idonea a conseguire l'obbiettivo della preventiva informazione dei condomini richiesta ex art. 1105 c.c. per la validità delle deliberazioni assunte dalla maggioranza.
    La formula « varie ed eventuali » che nella prassi si usa inserire come ultimo argomento dell' ordine del giorno, inoltre, è di regola riservato a mere «comunicazioni» che in assemblea intende fare l'amministratore o qualche condomino su argomenti di ordinaria amministrazione e non prelude ad alcuna deliberazione la quale, al massimo, può essere rinviata ad seduta, previa idonea informazione del suo oggetto. --- Sentenza 11luglio 2002, n. 11201
     
  19. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Devo spezzare una lancia a favore di Condobip perchè l'escamotage si ritorcerebbe contro coloro che adottassero una delibera non prevista nell'O.d.G.
    Supponendo che ci sia la voglia ed i mezzi per agire gli uni contro gli altri in giudizio, taluni ricusando la delibera, talaltri avendola adottata, questi ultimi soccomberebbero già sull'uscio del Giudice. E pagherebbero spese legali, eeentuali risarcimenti ai condomini "buggerati" e, non ultimo, anche il mancato guadagno dell'amministratore esautorato.
     
  20. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Già, probabilmente è un problema di mia eccessiva sensibilità, ma quando in maniera ingiustificata mi si accusa di suggerire ipotesi assurde e soluzioni illegittime tendo a sentirmi un tantino contrariato...


    Sentenza per sentenza:

    "15. Avuto riguardo alle considerazioni svolte e ai principi espressi, queste Sezioni Unite ritengono che debbano qualificarsi nulle le delibere prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprieta’ esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto. Debbano, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarita’ nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto."
    Corte di Cassazione civile in sezioni unite, sentenza 4806 del 7 marzo 2005. Il testo completo lo trovate QUI.


    E' esattamente quello che ho premesso nel post #10:

    E' evidente che se riescono a liberarsi dell'amministratore in maniera "canonica" ci guadagnano tutti.
    Nel caso invece si ritovassero in una impasse, come estrema ratio potrebbero decidere di forzare la mano. La soluzione che ho prospettato (completa di tutte le avvertenze di rischio) è solo una possibilità che ritengo sia opportuno conoscere a prescindere dalla volontà o meno di adottarla.
     

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