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  1. lupolucio

    lupolucio Nuovo Iscritto

    sintesi lettera di disdetta:

    in riferimento al contratto di locazione in oggetto,che ,trascorsi 6 anni dal rinnovo, avra' scadenza il "data"
    ,con la presente comunichiamo,con relativo anticipo, l'intenzione di disdettare il medesimo.

    pertanto le chiediamo conferma scritta a lasciare l'unita' locata libera da cose non appartenenti all'immobile , entro la scadenza sopra citata.

    QUESTO E' QUANDO COMUNICATOMI DALLA PROPRIETA' DELL'IMMOBILE....!!!

    E' UNA COSA IN REGOLA ??
    COME DEVO COMPORTARMI ORA??
     
  2. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    Secondo l'art. 28 L. n. 392/78, nelle locazioni commerciali, il contratto si rinnova tacitamente di sei anni in sei anni.
    La rinnovazione, però, non ha luogo se una delle due parti dà disdetta, da comunicarsi all'altra parte, a mezzo lettera raccomandata, almeno 12 mesi prima della scadenza.

    Il successivo art. 29 L. n. 392/78, per quanto attiene alla prima scadenza contrattuale, consente al locatore di negare il rinnovo in presenza di alcuni specifici motivi:

    1) adibire l'immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado.
    2) adibire l'immobile all'esercizio in proprio di attività commerciale.
    3) demolire l'immobile per ricostruirlo.
    4) ristrutturare l'immobile per renderlo conforme alla legge.

    La disdetta negoziale non è libera, ma condizionata all'effettiva sussistenza dei presupposti di legge, i quali devono essere espressamente indicati, a pena di nullità, nella comunicazione intesa a denegare il rinnovo, da inviarsi al conduttore negli stessi termini della disdetta.

    Per cui se nella lettera ricevuta non è stato evidenziato alcun specifico motivo, la disdetta è da ritenersi nulla.

    La nullità della disdetta è rilevabile d'ufficio dal Giudice.
    saluti
    jerry48
     
  3. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Peccato che quella disdetta non sia stata data per la prima scadenza contrattuale. L'OP scrisse "...trascorsi 6 anni dal rinnovo avrà scadenza il..."? E quindi il rinnovo è già avvenuto.
     
  4. StLegaleDeValeriRoma

    StLegaleDeValeriRoma Membro Assiduo

    Professionista
    E' opportuno leggere la raccomandata prima di pronunciarsi sulla validità o meno della disdetta.;)
     
  5. JERRY48

    JERRY48 Ospite

    A mio parere, non ti conviene scrivere nessuna lettera di conferma scritta, poichè potrebbe essere interpretata come disdetta da parte tua (conduttore).
    E' da considerare che entra in gioco, se ci sono i requisiti, l'art. 34 L. n. 392/78, l'indennità di avviamento (18 mensilità, calcolata sull'ultima mensilità pagata).
    Attendiamo più precisi ragguagli.
    saluti
    jerry48
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me la disdetta si riferisce alla scadenza del 12mo anno, quindi può essere data liberamente dal locatore senza addurre alcun motivo (ed è quindi da ritenersi valida) se inviat almeno 12 mesi prima della scadenza di cui sopra.
    Unica cosa da valutare è se l'attività esercitata da lupolucio all'interno dei locali comporta o meno contati diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nel qual caso gli spetterebbe, al termine della locazione, un'indennità di avviamento commerciale pari a 18 mensilità o ancora maggiore qualora il locatore intenda adibire successivamente i locali ad un'attività commerciale dello stesso genere.
     
  7. Giusto!:daccordo:
     
  8. lupolucio

    lupolucio Nuovo Iscritto

    grazie a tutti ! maggiori info

    ciao e grazie delle risposte !
    ecco alcuni dettagli:
    il 12° anno scade nel 2014
    si, la mia attivita' e' a diretto contatto con il pubblico!!
    ma nella raccomandata nn c'e' alcuna motivazione come mi devo comportare?
    vogliono vendere il locale?
    vgliono farmi un aumento del canone con nuovo contratto?
    o semplicemente vogliono mandarmi via?
    dal giugno 1997 ho sempre pagato sia canone che spese varie senza neanche un ritardo?
    che fare?
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il locatore non è tenuto a dare motivazioni il 12° anno per la disdetta del contratto di locazione. E' libero di non rinnovarlo.
    Ovviamente se non lo rinnova ti deve pagare l'indennità di avviamento commerciale di 18 mensilità, che diventano 36 qualora entro un anno dalla cessazione del vostro rapporto il tuo locale venga affittato a un conduttore che eserciti in esso l'attività corrispondente alla tua stessa tabella merceologica.
    Tu non devi assolutamente far nulla se non cercarti un altro locale per il 2014, a meno che sotto non ci siano da parte del locatore eventuali secondi fini.
    Pertanto le domande che ti stai facendo sulle ragioni del diniego al rinnovo è meglio farle direttamente a lui, non ti sembra ?
     
  10. Giovanni de Matteis

    Giovanni de Matteis Nuovo Iscritto

    E se si tratta di studio professionale ? Può essere dichiarato cessato il contratto di locazione per essere adibito ad uso proprio anche prima dei canonici sei anni ?
     
  11. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Direi di no.
     

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