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  1. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    espongo il problema:
    i miei abitano su una casa a tre piani comprata e ristrutturata nel 2004.
    Precedentemente la casa era divisa al catasto in 2 blocchi, uno di destra e uno di sinistra

    guardandola da davanti. il blocco di destra e' la mia prima casa mentre il sinistro e' dei miei.
    In seguito alla ristrutturazione bisogna anche sistemare il catasto perche' ora paghiamo un IMU

    molto alto causa il grande numero di vani che si sono venuti a creare dopo i lavori.
    premetto che io abito nella mia seconda casa.
    quanto costa riaccatastare la casa dei miei in modo che sia un unico proprietario?
     
  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Il principio da seguire è che ogni immobile in grado di dare reddito proprio deve essere accatastato nella categoria di appartenenza. Se i due fabbricati sono uniti, nel senso che si può accedere dall'uno all'altro senza dover passare dall'esterno costituiscono una unità immobiliare, anche se una porzione può essere abitata per concessione del proprietario da un suo ospite.
    L'accatastamento prevede due fasi. Inizialmente occorre redigere il tipo mappale necessario per introdurre sulla mappa catastale il perimetro del o dei fabbricati presenti all'interno del lotto, utilizzando la procedura PREGEO. Successivamente si possono inoltrare le planimetrie delle diverse unità immobiliari urbane con la procedura DOCFA. Se gli immobili sono diversi, occorre presentare l'elenco fabbricati e l'elaborato planimetrico con la disposizione dei subalterni.
    Sintetizzando, per redigere il tipo mappale è necessario eseguire un rilievo topografico del perimetro dei fabbricati appoggiato ai punti fiduciali circostanti, punti di riferimento concordati con il catasto, tali da formare uno o più triangoli che contengano il lotto ed eventualmente i punti di stazione. Bene sarebbe se il rilievo fosse inquadrato topograficamente a punti trigonometrici catastali, operazione necessaria per verificare la reale ubicazione dell'immobile, sia lotto, che fabbricato. Le planimetrie dovranno essere redatti dopo avere rilevati direttamente tutti i fabbricati e le unità immobiliari.
    Come vedi il lavoro, se fatto seriamente, è tanto ed il costo è difficilmente preventivabile perché intervengono molte variabili. Purtroppo ci sono molti pseudo professionisti che fanno il lavoro "a tavolino" nel senso che si avvalgono di altri rilievi circostanti, eseguiti da altri tecnici e li integrano. Mentre le planimetrie le riducono in scala 1/200 dalle piante del progetto. Capirai bene che in poco tempo e con poca fatica ti consegnano un lavoro finito, ma con risultati dubbi e contestabili. Solitamente questi lavori devono essere rifatti.
    Scusami la lungaggine, ma è la mia materia e sovente mi scontro con tecnici che sono seri solo sulla carta e proponendo prezzi da fame abbindolano il cliente e danneggiano i colleghi.
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Nel caso specifico credo che non ci siano state variazioni del perimetro del fabbricato quindi l'aggirnamento della mappa tramite il Tipo Mappale non dovrebbe servire. Nel caso elimini una parte parecchio costosa dell'operazione, il resto vale quanto sopra da parte di Gianco. Comunque il preventivo deve farlo un tecnico che prende visione della situazione e decide come procedere
     
  4. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa


    eh infatti mi sto informando ed i costi sono alti perche' c'e' tanto lavoro da fare ma vale la pena provare perche' l'IMU ora e' altissimo
     
  5. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Segui il consiglio di Gianco, chiedi a vari professionisti un preventivo dei lavori che ti è stato prospettato, e ne trarrai delle conclusioni
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Fatti fare un preventivo dettagliato su tutte le lavorazioni che dovranno effettuare. Un consiglio, se il fabbricato è all'interno dell'abitato nella zona vecchia non dovrebbe essere necessario inquadrare topografico il rilievo. Viceversa è consigliabile per verificare l'esistenza di una differenza di confini.
    Fai attenzione che in questo caso un professionista esperto ti può risolvere il problema senza incasinarti. Sarebbe sufficiente riportare il rilievo senza evidenziare l'occupazione di un terreno intestato ad altri.
     
  7. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non c'è forse nulla di sbagliato, ma sospetto che non risolva ed ottenga quanto sperato dal postante..

    Se ho inteso bene, le due porzioni, Dx e Sx, appartengono a diversi proprietari.
    Teoricamente la fusione potrebbe operare solo a certi fini fiscali. Ma in questo caso particolare potrebbero sorgere obiezioni circa la esenzione IMU.

    Due u.i. con titolarità diverse non si possono fondere. Può essere attivata però la procedura che porta alla "unione di fatto" catastale, a patto che siano comunicanti (al loro interno, non attraverso spazi esterni comuni). Ma temo che questo non porti ad alcun beneficio.

    Il figlio dice di risiedere in una altra u.i., e non in quella medesima "unificabile" con quella del padre.

    Penso quindi che tutto il marchingegno si rivelerebbe inutile.

    Condizione per l'applicazione della IMU sulla u.i. unita di fatto, è che entrambi i titolari del diritto, in questo caso padre e figlio, risiedano nella medesima u.i. unita: altrimenti il non residente dovrà continuare ad applicare l'IMU sulla sua porzione di rendita catastale.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    bisognerebbe conoscere bene la situazione
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
     
  10. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    si infatti e' abbastanza complicato stasera vi spiego per bene tutto
     
  11. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Dunque i miei hanno altri 2 appartamenti oltre a questa casa, (allego foto della casa da riaccatastare).
    Uno e' affittato mentre nell'altro ci abitiamo io e mia moglie. L'appartamento e' dei miei ma io lo uso in usufrutto.
    il problema e' diminuire il costo IMU che ad oggi supera di poco i 4000 euro.
    Credo che ad occhio si possa arrivare a massimo 2000 almeno spero.
    Quello che lo fa schizzare e' l'elevato numero di vani creatisi dopo la ristrutturazione del 2004.
    Loro contano praticamente che ci sono 5 appartamenti mentre in realta' sono solo 2 e mezzo se vogliamo!!! Ma noi paghiamo ogni anno IMU per 3 appartamenti che non abbiamo.
    Per cui bisogna sistemare la faccenda....
    Ho letto che avete proposto l'unione di fatto dei due blocchi o accorpamenti in un unico immobile.
    So che si puo' fare perche' pure il geometra me lo proponeva.
    Inoltre la segretaria del notaio mi parla di fare una donazione ma non ho ben capito se io ai miei o loro a me in modo anche li di accorpare il tutto.
    Vi chiedo se possibile avere un prezzo del totale dei lavori da fare , se avete bisogno di altre spiegazioni chiedete pure.
    Grazie mille
    Andrea
     

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  12. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    si notano ancora i due vecchi ingressi dei due famosi precedenti blocchi di destra e sinistra numeri civici 30 e 32, mentre ora e' ristrutturato per piano. (1, 2, e 3 piani, 4 con la soffitta.
     
  13. essezeta67

    essezeta67 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Se due abitazione vengono unificate, c'è l'elevata probabilità che, superando i 240 mq, l'unica abitazione verrebbe accatastata A1 oppure A8 e di conseguenza ancora soggetta ad IMU e tasi....
     
  14. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    I piani che vedo sono: terra, primo, secondo. Si notano due ingressi oltre all'accesso carrabile. Si intuisce che ci siano degli ambienti al piano terra sul lato sinistro; al piano primo il balcone è comune a tutto il piano. Dentro potrebbe essere ripartito in ogni modo. Sono necessarie le planimetria dei piani.
    Una considerazione: ma da voi le distanze legali sono un optional?
    Il balcone, sia quello vostro, che quello del vicino devono distare dal confine m 1,50; le finestre e le porte dei piani alti invece m 0,75 dal confine.
     
  15. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    si e' vero ma e' passata lo stesso in effetti anche cosi'... ma forse perche gli ingressi erano gia li non sono stati spostati e i balconi uguale erano gia li quindi ok cosi. Se fai nuovo certo non si puo piu.
    Si ci sono ambienti sul terra sinistro cucina e soggiorno e bagno in fondo mentre a destra tutto garage doppio in lunghezza.
    dove sono i due poggioli sono due piani indipendenti ( i famosi 2 appartamenti reali e non 5). Poi qui non si vede ma fuori dietro c'e giardino e una barchessa e un laboratorio di falegnameria.
     
  16. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    per essezeta 67: certo che ancora ci sara' IMU e tasi ma non alta come adesso...
     
  17. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    scusa dove c'e il poggiolo (un appartamento) e il piano sopra (altro appartamento) non i due poggioli ho sbagliato a scrivere...
     
  18. andreino

    andreino Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    dentro c'e una scala che collega i due piani con ingressi separati ne 2 appartamenti. Ma la scala e' comune anche al piano terra. forse non e' chiaro cosi... Gianco vuoi le planimetrie?
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non sarò io a risponderti con la soluzione, ma per avere una visione più chiara della situazione, ti chiedo:
    1) Ogni piano di quanti mq circa è in totale? Nella situazione attuale, quanti locali ci sono per ogni piano'( PT, 1P, 2P, Mansarda o soffitta?)
    2) Ogni piano potrebbe costituire una u.i. indipendente? Quindi 3 unità?
    3) Prima parlavi di porzione DX e SX (in orizzontale), adesso invece stiamo immaginando una suddivisione in verticale. Come è suddivisa la proprietà? O i diritti? Qualcuno ha la nuda proprietà ed altri l'usufrutto?

    Visto che accenni a 5 alloggi, provo ad immaginare una schematizzazione, per poterci intendere nelle risposte.

    E' corretto dire che oggi a catasto la situazione è:
    Piano terra: AbTS + BoxTD
    Piano primo: Ab1S + Ab1D di fatto comunicanti?
    Piano secondo: Ab2S + Ab2D di fatto comunicanti?

    Chi è proprietario, di che cosa?
    Chi è usufruttuario, di cosa?
    Chi abita che cosa?

    SE abbiamo capito bene, vorreste unire di fatto le unità appartenenti al medesimo piano, di fatto già comunicanti?

    La scala è all'interno degli alloggi o si può considerare un collegamento al di fuori degli alloggi da Pt al 2°? Quindi parte comune non censibile?

    Seguendo poi la domanda a latere di Gianco, per curiosità, le portefinestre e finestre soprastanti i portoncini d'ingresso, sono luci delle scale (e quindi ci sono due scale) o sono finestre di un appartamento? Gli ingressi ai piani superiori si affacciano su un pianerottolo delle scale?
     
    Ultima modifica: 22 Giugno 2016
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    L'ufficio tecnico comunale guardo solo l'aspetto urbanistico. Generalmente non va a verificare il rispetto delle distanze legali, altrimenti la maggior parte dei progetti verrebbe respinta. Il problema maggiore è che gli impianti idrici e fognari oltre al gas sono ubicati sui muri di confine: gli addetti ai lavori sanno o per lo meno dovrebbero sapere che devono distare almeno un metro dallo stesso.
     

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