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  1. baldi

    baldi Nuovo Iscritto

    So, per averlo letto in rete, che è facoltà del locatore richiedere, con retroattivita 5 anni, gli arretrati su adeguamento istat mai corrisposti, per un immobile il cui contratto, stipulato nel 2006, prevede l'adeguamento automatico senza richiesta del proprietario.
    Vorrei però sapere se esiste qualche riferimento giurisprudenziale cui riferirsi, o qualche legge di cui non sono a conoscenza.
    Grazie mille.
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Sperando ti sia utile :
    Affitti - Guida all'aumento Istat per proprietari e inquilini
    Per chi ha un contratto di affitto, la scadenza annuale rappresenta sempre un appuntamento "importante".

    E' questo, infatti, il momento nel quale arriva anche la richiesta di adeguamento all'indice Istat, o almeno dovrebbe arrivare in tutti i casi in cui il contratto prevede, appunto, l'indicizzazione. Ma cosa fare se la richiesta non arriva? E quali sono i diritti del proprietario se si è dimenticato di mandarla?

    E, soprattutto, cosa accade quando nel contratto c'è la clausola dell'aumento automatico senza richiesta?

    Facciamo il punto della situazione perchè esistono diversi diritti e doveri in materia che non sempre sono conosciuti sia dai proprietari che dagli inquilini.

    Contratti a canone concordato: richiesta retroattiva ma niente arretrati -

    Innanzitutto vediamo il caso dei contratti a canone concordato (3+2 anni).

    Per questa tipologia di contratti la legge prevede l'adeguamento annuale allo 0,75% dell'indice Istat. Il testo del contratto, che va stipulato sul modello ministeriale, non stabilisce espressamente che l'adeguamento debba avvenire sulla base della richiesta del locatore, ma neppure che si tratti di aumento automatico. E così poichè per legge non si possono inserire nel contratto clausole peggiorative per il conduttore, si applica in questo caso quello che è previsto per le locazioni commerciali, ossia che il canone aggiornato è dovuto solo se richiesto, a partire dal mese successivo. Si privilegia, insomma, l'interesse dell'inquilino e di conseguenza finchè la richiesta non arriva, l'aumento non è dovuto.

    In compenso il proprietario che si è dimenticato di chiedere l'aggiornamento, ha in qualunque momento la possibilità di rimediare.

    Lo ha precisato la Cassazione con la sentenza 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l'aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta".

    In pratica un proprietario "distratto" che per il 2005 e il 2006 non aveva inviato la sua richiesta può farlo ora pretendendo, a partire da novembre, un affitto rivisto sulla base dell'aumento che si è registrato dal 2005 ad oggi. Quello che non può pretendere, invece, come ha precisato la Cassazione, è il pagamento degli arretrati. Canone aumentato, dunque, ma solo da novembre in poi.

    Contratti "liberi": con l'aumento automatico dovuti anche gli arretrati - Nel caso dei contratti liberi (4+4 anni), invece, il discorso cambia proprio perchè tutte le condizioni (tranne la durata) sono liberamente contrattabili, aumento compreso.

    Per questo occorre prestare particolare attenzione alle clausole che vengono scritte a proposito degli aggiornamenti.

    Così se viene specificato che l'aggiornamento è dovuto "a richiesta" valgono le regole appena viste per i contratti concordati: nessun aumento è dovuto se non espressamente chiesto e in caso di dimenticanza non si debbono pagare arretrati ma solo il canone aggiornato in base agli aumenti scattatti a partire dalla data di riferimento.

    Invece se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario", le cose cambiano parecchio. In questo caso, infatti, è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta. E se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio perchè l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.

    A fare la differenza, in sostanza, è la formula "senza richiesta" che implica che l'aumento va pagato a prescindere da solleciti e lettere del proprietario, e chi non avesse controllato e non avesse pagato dovrà versare anche tutto quanto dovuto anche per il passato.
    Al massimo, però, si può risalire indietro fino a cinque anni, perchè per i contratti di affitto la prescrizione è quinquennale: decorso questo termine, cioè, il proprietario non può più pretendere nulla.
    Affitti - Guida all'aumento Istat per proprietari e inquilini

    :daccordo:
     
    A tovrm e arianna26 piace questo messaggio.
  3. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In parole povere, che significa?
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Mia interpretazione :
    Che puoi richiedere l' adeguamento (completo, al 75%, dal momento dell' invio della richiesta) ma gli euro non percepiti nel periodo in cui non era stata effettuata la richiesta di adeguamento non sono da richiedere/corrispondere.

    Della Cassazione :
    con la sentenza 15034 del 2004 secondo la quale il proprietario può richiedere l'aumento dimenticato negli anni precedenti, e in questo caso "l'aggiornamento del canone, per quanto dovuto dalla data della richiesta, deve essere calcolato con il criterio della variazione assoluta del canone iniziale dall'inizio del contratto fino alla data della richiesta".
    :daccordo:
     
  5. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Allora si parla di richiesta: da oggi, cioè per il futuro, cioè ex nunc; non: da allora, cioè 'retroattiva', cioè ex tunc.
     
  6. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Ex nunc : validità della data per la richiesta di percezione di denaro
    Ex tunc : validità della data da cui determinare la percentuale relativa all' adeguamento Istat
    :daccordo:
     
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  7. arianna26

    arianna26 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    a quanto pare puoi richiedere gli arretrati ma visto che haila fortuna di avere degli inquilini che pagano regolarmente cerca, se puoi, di non metterli in difficoltà. se smettono di esser puntuali danni e problemi supereranno abbondamente quello che ti devono oggi.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    puoi chiedere l'aumento istat dalla data dei 5 anni ma non gli arretrati, ciao:daccordo:
     
  9. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ... aumento istat CALCOLATO dalla data dei 5 anni E APPLICATO PER IL FUTURO ...

    No?
     
  10. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    :ok: , :daccordo:
     
  11. baldi

    baldi Nuovo Iscritto

    credo che la sentenza di Cassazione cui fa riferimento maidealist sia relativa ai soli contratti non abitativi..
     
  12. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo che si applichi anche ai contratti abitativi 3+2: Guida all'aumento Istat per proprietari e inquilini
     
  13. baldi

    baldi Nuovo Iscritto

    Sì, ma quelli abitativi concordati
     
  14. jac0

    jac0 Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Penso che i "3+2" siano solo "concordati".
     
  15. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Nel post n° 2 sono riportati entrambi i casi abitativi : concordati e liberi.... :daccordo:
     
  16. silmabru

    silmabru Nuovo Iscritto

    IL problema è che al mio condominio, n. 138 appartamenti, non è stato richiesta l'adeguamento ISTAT arretrato per 5 anni ma l'adeguamento del canone di locazione per 7 anni il che è sostanzialmente diverso dalla Vostra risposta della quale, per inciso, Vi ringrazio
     

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