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  1. fullmail

    fullmail Nuovo Iscritto

    vendita immobile senza agibilità (verosimilmente non richiesta) condominio ex IACP roma ante 67,quasi tutti gli appartamenti venduti anche più volte;il notaio chiede agibilità al venditore che non la esibisce perchè l'immobile non la possiede;il venditore rifiuta di richiederla per difficoltà presenti nel comune di roma e ,più verosimilmente ,per evitare spese ;acquirente informato ma non rinuncia per iscritto al certificato;il notaio procede e concude la compravendita.Può l'acquirente in un secondo tempo citare il venditore limitatamente al rimborso delle spese per richiedere / ottenere il certificato?Se il certificato non è richiedibile per vizio dell'immobile o altri casi di cui il venditore non ha fatto menzione,può l'acquirente chiedere un risarcimento danni?
    grazie a tutti quanti risponderanno
     
  2. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    É possibile vendere un immobile senza agibilità?
    Si è possibile.
    Caso 1) si vende l'immobile con agibilità non ancora accettata ma avendo presentato la domanda.
    Sarà sufficiente citare in atto gli estremi del procedimento
    Caso 2) si vende l'immobile senza aver presentato la domanda per l'agibilità.
    A)Il venditore si obbliga a richiedere tale certificato. Tale obbligo se disatteso darà diritto al compratore ad essere indennizzato.Una scampo ci sarebbe: inserire nel rogito una clausola in cui l'acquirente si impegna ad ottenere lui l'agibilità.
    B)le parti concordano di trasferire tale obbligo al compratore (art 4 comma 3 del T.U.)

    Compravendita Immobiliare. Abitabilità documento essenziale. Inadempimento sanabile dopo il rogito
    VENDITA IMMOBILIARE
    Il rilascio dell'agibilità dopo l'atto blocca la richiesta di risarcimento
    Corte di cassazione - Sezione II civile - Sentenza 18 marzo 2010 n.6548
    Il rilascio del certificato di abitabilità della casa blocca l'azione di risarcimento del danno promossa dal compratore anche se l'attestato arriva dopo la vendita e nel corso della causa. Lo ha affermato la seconda sezione civile della Cassazione con la sentenza 6548/2010 secondo la quale la licenza di agibilità esclude la possibilità di configurare la cessione dell'immobile, che al momento della stipula ne sia privo, come un'ipotesi di vendita di aliud pro alio. Si verifica, in sostanza, una sorta di "sanatoria" dalla quale emerge che la mancata consegna è dipesa da circostanze estranee alla regolarità edilizia del bene venduto.
    05/11/10 - La sentenza citata integra e parzialmente rettifica la sentenza del 11-5-2009 n.10820 sempra emanata dalla Cassazione. Tale pronuncia statuiva che l'atto di compravendita poteva eseguirsi solo se l'abilità era fisicamente esistente all'atto del rogito. La pronuncia in esame pur confermando che l'abilità è requisito essenziale afferma che se la stessa viene ad esistenza dopo il rogito l'inadempienza viene sanata.

    consiglio spassionato per tutti gli acquirenti
    prima di fare la proposta di acquisto bisogna far controllare l'immobile da un tecnico di fiducia come geometra o architetto etc etc.
    sicuramente il tecnico avrebbe rilevato che l'agilita' non c'era e soprattutto se c'era la possibilita' di averla con una semplice richiesta.
    oppure no...............per abuso edilizio.
     
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  3. Jrogin

    Jrogin Fondatore Membro dello Staff

    Professionista
    oppure per non spendere soldi prima di sapere se la proposta di acquisto sarà accettata, fare la proposta CONDIZIONATA alla regolarità urbanistico-catastale (compreso abitabilità/agibilità).
     
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  4. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Questo era implicito...............ma io suggerivo soprattutto di fare i controlli prima di firmare la proposta-preliminare per essere sicuri di cosa si va a comprare e poi decidere se ne vale la pena.
    una volta firmata la proposta con le clausole giuste, e' vero la caparra ritorna doppia se il venditore e' inadempiente ma perche' buttarsi in una situazione cosi' antipatica gia' dall'inizio??
    Molto meglio spendere 500-600 euro con un geometra prima di firmare e dormire sonni tranquilli.
     
  5. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Alla luce di quanto fullmail ha esposto risulta che, non avendo accettato nel rogito la condizione di assenza di agibilità, essendo questa un requisito "essenziale" del bene oggetto della compravendita, la cui assenza ne condiziona sia la libera circolazione, che il valore del bene, è suo pieno diritto pretendere che il bene venga munito di detta concessione anche a posteriori del contratto.
    Sarà esso stesso a richiederla con tutte le spese e oneri a carico del venditore.
    Ove la concessione di agibilità non fosse ottenibile è diritto dell'acquirente chiedere la risoluzione del contratto con risarcimento dei danni.
     
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  6. il tetto

    il tetto Membro Attivo

    Professionista
    Messaggio per fulmail nelle compravendite fatte prima del 1 settembre 1967 il notaio di Roma ha probabilmente citato nell'atto che parte venditrice dichiara che la costruzione è antecedente a tale data e in questo caso come in tutto gli altri casi per costruzione fatte prima del 1/9/1967 l'abitabilità non serve e gli atti si possono fare tranquillamente.
     
  7. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ciò non corrisponde al vero in quanto prima dell'agibilità era prevista l'abitabilità con Regio Decreto del 1934.
    Solo le abitazioni precedenti a tale data erano esonerate, ove non avessero subito trasformazioni, accorpamenti o frazionamenti.
     
  8. mtr

    mtr Membro Attivo

    L'abitabilità deriva dal testo unico del 1924; è la licenza edilizia -cioè la presentazione del progetto- che ev. non c'è in edifici costruiti ante '67.
    Diciamo che se l'immobile è ante '67 e l'abitabilità -come allora definita- non è stata richiesta è un po' un pasticcio; può essere necessario un intervento di un legale che manlevi il venditore dall'obbligo di allegarlo al rogito, trovando qualche escamotage, tipo che i termini sono in prescrizione o vai a sapere cosa trova un avvocato...
    Ad esempio, potrebbe essere d'aiuto affermare che dalla data di costruzione in poi non sono stati fatte modifiche, in special modo quelle che necessitano il rilascio di un nuovo certificato.. Comunque è meglio trovare un accordo fra le parti. chi compra lo fa sapendo che il certificato non c'è ed ev. si fa fare uno sconto.. E poi provvederà -sempre che sia necessario, ripeto- a proprie spese. Però un'occhiatina da un'amministrativista me la farei dare.. così da non escludere una eventale esenzione dall'obbligo.
     
  9. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Ciò non è corretto:

    La comparsa nel nostro ordinamento di un controllo di natura pubblicistica sui requisiti di salubrità degli edifici a destinazione residenziale risale all'art. 39 della L. 22 dicembre 1888 n. 5849, in seguito trasfuso nell'art. 69 del r.d. 01 agosto 1907 n. 636, il quale statuì che “le case di nuova costruzione, od in parte rifatte, non possono essere abitate se non dopo l'autorizzazione del sindaco”, determinando altresì le modalità di rilascio del provvedimento.
    L'art. 221 del Testo Unico delle Leggi Sanitarie (r.d. n. 1265/1934) operò una mutazione terminologica non incidente sulla natura autorizzatoria dell'atto (“autorizzazione del podestà”), prevedendo quali condizioni del rilascio la conformità della costruzione al progetto approvato, il prosciugamento dei muri, l'assenza di altre cause di insalubrità.
    Il secondo comma della norma in parola, nell'ottica di una generale estensione dell'intervento della legislazione penale, prevedeva la sanzione penale dell'ammenda da lire duecento a lire duemila per il contravventore agli obblighi di cui al comma primo.
    Il D.P.R. n. 425/1994 è intervenuto riscrivendo, con l'art. 4, la norma, e diversamente conformando la natura giuridica dell'atto (da autorizzazione amministrativa a certificato) ed il procedimento di rilascio, ed espressamente abrogando, con l'art. 5, le previsioni dell'art. 221 comma primo del t.u.l.s. 1.
    Il D.lgs. n. 507/1999 ha depenalizzato la sanzione prevista dell'art. 221 secondo comma del t.u.l.s., prevedendo la sanzione amministrativa pecuniaria da lire centocinquantamila a lire novecentomila.
    Infine, l'art. 136 comma secondo del D.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), a decorrere dal 30.06.2003, ha espressamente abrogato sia il regolamento recato dal D.P.R. n. 425/1994 che le residue previsioni dell'art. 221 del testo unico citato.
    Ad oggi la disciplina del certificato di abitabilità, rectius “agibilità”, e del relativo procedimento amministrativo di rilascio, è portata dagli artt. 24 e 25 del Testo Unico Edilizia.
    Operata questa breve premessa in punto di fonti, occorre illustrare in sintesi i lineamenti delle attuali previsioni normative, soffermandosi poi sui profili civilistici dell'abitabilità, ovvero sui riflessi del mancato rilascio del certificato nel perfezionamento e nella esecuzione dei contratti di compravendita immobiliare.
    2. Il certificato di” agibilità” ex art. 24 D.P.R. n. 380/2001
    L'abrogazione delle precedenti fonti ha determinato, da parte dell'art. 24 citato, la riconduzione ad unità della diversa terminologia (abitabilità – agibilità) in precedenza utilizzata, rispettivamente, con riferimento ad immobili ad uso abitativo e non abitativo.
    La norma parla pertanto di “certificato di agibilità”, anche se nel gergo tecnico diffuso è invalsa la vecchia dizione.
    Il nuovo concetto di agibilità concerne l'igiene e la salubrità, ma anche il risparmio energetico e la sicurezza statica e dinamica di impianti ed edifici.
    L'agibilità, rilasciata dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale, deve essere richiesta con riferimento ai seguenti interventi:
    • Nuove costruzioni;
    • Ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali;
    • Interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici stessi e degli impianti.
    Per siffatti interventi, il soggetto titolare del permesso di costruire, il soggetto che ha presentato la denuncia di inizio attività, o i loro successori o aventi causa sono tenuti a presentare domanda di rilascio del certificato entro quindici giorni “dall'ultimazione dei lavori di finitura”.
    La domanda deve essere corredata dalla richiesta di accatastamento, che lo sportello unico provvede ad inoltrare al catasto, dalla dichiarazione di conformità dell'edificio al progetto approvato, nonché in ordine alla prosciugatura dei muri ed alla salubrità dei locali, dalle certificazioni e/o collaudi attinenti gli impianti installati.
    La mancata presentazione della domanda comporta la sanzione pecuniaria di carattere amministrativo da € 77,47 ed € 464,81.
    Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale è tenuto a verificare la completezza e regolarità della documentazione prescritta, nonché la sussistenza del certificato di collaudo delle opere di cui all'art. 53 del T.U.E., del certificato dell'ufficio tecnico regionale per gli edifici costruiti in zone sismiche, della dichiarazione di conformità alla normativa in tema di superamento delle barriere architettoniche.
    L'ufficio comunale ha termine di trenta giorni a far data dalla ricezione della domanda, per il rilascio del certificato, previa eventuale ispezione dell'immobile.
    Il termine può essere interrotto per una sola volta, entro quindici giorni dalla ricezione della domanda, soltanto ai fini della richiesta di documentazione integrativa che non sia già nella disponibilità dell'amministrazione procedente o che non possa essere acquisita autonomamente: verificandosi questa ipotesi il termine ricomincia a decorrere per ulteriori trenta giorni a partire dal deposito della documentazione integrativa.
    Qualora sulla domanda non vi sia pronuncia da parte della Pubblica Amministrazione entro trenta giorni, si forma il silenzio assenso, a condizione che sia intervenuto il parere dell'Azienda Sanitaria Locale circa la conformità delle opere alle prescrizioni igienico-sanitarie, e, ovviamente, a condizione che la documentazione depositata dal richiedente sia completa e regolare.
    Il rilascio del certificato da parte dell'Amministrazione Comunale non incide sul potere degli organi competenti di successiva eventuale repressione di abusi edilizi accertati 2.
    Di converso, l'accertata illegittimità del permesso di costruire determina in via derivata l'invalidità dell'agibilità riferita allo stesso immobile 3.
    L'art. 26 del T.U.E. chiarisce poi che il rilascio del certificato di agibilità non impedisce l'esercizio del potere di dichiarazione di inagibilità di un edificio o parte di esso ai sensi dell'art. 222 del regio decreto 27 luglio 1934 n. 1265.
    3. Compravendita immobiliare e mancanza del certificato
    Giungendo al tema centrale di questo contributo, ovvero i riflessi che il mancato rilascio dell'agibilità determina nei rapporti negoziali tra le parti del contratto di compravendita, occorre subito evidenziare che l'obbligazione di consegna all'acquirente del documento in parola, da parte del venditore, trova un sicuro fondamento normativo nelle previsioni di cui all'art. 1477 comma terzo c.c., secondo cui oltre alla res empta , “Il venditore deve pure consegnare i titoli e i documenti relativi alla proprietà e all'uso della cosa venduta” .
    La giurisprudenza di legittimità come di merito ha conferito tradizionalmente al certificato di abitabilità una centrale importanza nelle relazioni di scambio, inquadrandolo tra i documenti relativi alla proprietà e costituente requisito indispensabile ai fini della realizzazione della funzione economico-sociale dell'oggetto del contratto di compravendita 4.
    Analizzando le numerose pronunce susseguitesi negli anni, possono individuarsi molteplici punti critici cui gli interpreti hanno tentato di fornire risposta, ed in particolare: se la mancanza del certificato determini un vizio genetico del negozio; se la comune volontà di compravendere in assenza del documento configuri comunque inadempimento opponibile; se ed in che misura la mancanza formale del documento e l'impossibilità sostanziale di ottenerlo determinino effetti tra loro diversi nell'economia del negozio; se l'inadempimento da parte del venditore sia sanzionabile con l'eccezione ex art. 1460 c.c., con la risoluzione contrattuale ex art. 1453-1497 c.c., con il risarcimento del danno, con l'esecuzione dell'obbligazione in forma specifica; come siano giuridicamente configurabili i rapporti tra parti contraenti ed Amministrazione emittente; quali siano, infine, le peculiarità della patologia accennata con riferimento alla stipula del preliminare di compravendita.
    Ripercorrendo partitamente gli argomenti, deve in primo luogo escludersi che il contratto di compravendita concluso in assenza cella certificazione prescritta sia affetto da invalidità sub specie di nullità, ovvero vizio genetico.
    Sotto il profilo della liceità e possibilità dell'oggetto del negozio, infatti, la giurisprudenza di legittimità ha conferito costante rilievo alla circostanza che il godimento concreto della cosa, di fatto, possa regolarmente instaurarsi, sia pure con le difficoltà ed i disagi del caso 5.
    Soltanto nella misura in cui alla mancanza dell'abitabilità si accompagni in concreto un impedimento assoluto del godimento il contratto potrebbe qualificarsi nullo per impossibilità dell'oggetto, non potendosi escludersi che l'immobile privo di certificazione possa essere di fatto comunque oggetto della valida costituzione di un rapporto giuridico.
    La carenza dell'abitabilità, pertanto, incide nel rapporto sotto forma di vizio funzionale della causa.
    Da ciò discende pianamente che la comune volontà delle parti di compravendere in assenza del documento 6 sia pienamente valida ed ammissibile e non possa darsi inadempimento opponibile ex art. 1460 c.c., salva l'esistenza di un “impedimento assoluto”, che, come sopra accennato, sposterebbe i termini della fattispecie.
    E' evidente che la volontà delle parti dovrà comunque essere nel caso concreto di volta in volta attentamente valutata.
    Ed infatti, la Suprema Corte ha ripetutamente affermato che “la sola conoscenza da parte del compratore del mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipulazione di un contratto di compravendita di un immobile destinato ad abitazione, non accompagnato da una rinuncia da parte dello stesso al requisito, soddisfatto solo dal rilascio della relativa licenza o dalla di lui volontà di esonerare comunque il venditore dal relativo obbligo, non vale ad escludere l'inadempimento del venditore…” . 7
    4. La tutela dell'acquirente
    La mancata consegna della certificazione di cui trattasi configura inadempimento contrattuale che può dare luogo alla risoluzione del negozio o porsi, più spesso e più limitatamente, come fonte di obbligazione risarcitoria per il fatto stesso di essere stato oggetto di consegna un immobile privo dei titoli previsti dalla legge. 8
    L'inadempimento in parola potrà sempre essere fatto valere quale exceptio non (rite) adimpleti contractus ai sensi dell'art. 1460 c.c. 9 e presupposto per un'azione risarcitoria il cui quantum dovrà essere commisurato ai costi necessari all'ottenimento dell'abitabilità; talvolta, ed in particolare quando la carenza documentale sia spia di una situazione di fatto che non consenta ex se il rilascio dell'atto amministrativo, potrà essere sanzionato con lo svolgimento in giudizio dell'azione di risoluzione per mancanza di qualità, ai sensi del combinato disposto di cui agli artt. 1453 e 1497 c.c., sempre salvo ed impregiudicato il risarcimento del danno 10.
    E' luogo richiamare l'attenzione sul fatto che la risoluzione per mancanza di qualità presuppone il rispetto dei termini di decadenza e prescrizione previsti dall'art. 1495 c.c. ed espressamente richiamati dall'art. 1497 comma secondo c.c..
    Come è noto, una giurisprudenza minoritaria ed a nostro parere non condivisibile ha tentato di superare il disposto normativo riferendosi alla categoria dell' aliud pro alio .
    La fattispecie richiamata si realizza laddove il bene oggetto di consegna, per le carenze essenziali evidenziate, sia da considerarsi appartenere a tutt'altro genere rispetto a quello contemplato dalle parti al momento della sottoscrizione del negozio, e dunque non idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale sua propria.
    Nel caso di genus difforme, l'azione di risoluzione è soggetta alle sole regole ordinarie, rimanendo svincolata dai termini di decadenza e prescrizione.
    Ora, l'assunto che il bene privo di abitabilità sia completamente diverso da quello promesso 11(caso che si verifica, lo si ricorda, solamente nei casi residuali nei quali non sussistano affatto le condizioni concrete per il rilascio), non giustifica l'inquadramento dell'evento nel paradigma indicato.
    Non sembra potersi parlare a ragione di diverso genus , quanto invece, e comunque, di una mancanza di qualità la cui rilevanza è prevista e disciplinata dall'art. 1497 c.c..
    Il dato positivo ci consegna una norma speciale contenente un regolamento esaustivo e non suscettibile di essere disapplicato, costituendo, con il richiamo al disposto di cui all'art. 1495 c.c., una valido meccanismo equilibratore degli interessi delle parti: garanzia di tutela dell'acquirente, da un lato, e garanzia di difesa del venditore, dall'altro.
    E'opportuno a questo punto dell'indagine inquadrare i rapporti giuridici intercorrenti tra alienante, acquirente e pubblica amministrazione laddove, in sede di stipula, la parte venditrice, d'accordo con controparte, rimanga convenzionalmente obbligata a procurare la certificazione al momento non ancora rilasciata.
    L'obbligo, assunto dall'alienante in tale fattispecie, di procurare il certificato di abitabilità, non è suscettibile di esecuzione in forma specifica, avendo ad oggetto il fatto di un terzo (amministrazione comunale), da ricondursi alle previsioni di cui all'art. 1381 c.c..
    Nell'obbligazione del fatto del terzo il debitore o promittente si impegna verso il creditore o promissario a che il terzo tenga o non tenga un dato comportamento, stipuli o non stipuli un contratto.
    Qualora il terzo rifiuti di obbligarsi o non compia il fatto promesso, il debitore è tenuto ad indennizzare l'altro contraente: il terzo rimane estraneo alla promessa, mentre la norma rivolge la sua attenzione alla condotta del promittente il quale deve adempiere all'impegno di procurare il fatto promesso; quando il fatto (positivo o negativo a seconda dei casi) non si compia, il promissario ha diritto di agire per l'ottenimento di un indennizzo, ma non per l'adempimento in forma specifica, né per il risarcimento del danno 12.
    Nell'ipotesi oggetto di esame in questa sede, la giurisprudenza di legittimità ha avuto modo di chiarire a più riprese che l'obbligo di far ottenere il certificato è incoercibile in applicazione dell'art. 1381 c.c., per cui il venditore potrà essere se del caso condannato a indennizzare l'acquirente, ma non all'adempimento dell'impegno assunto. 13
    Nella struttura della norma, invero, compaiono due distinte obbligazioni a carico del promittente: un obbligo di facere (adoperarsi con diligenza e buona fede al fine di creare il sostrato per il compimento del fatto promesso) ed un obbligo di dare concernente l'esborso dell'indennizzo, per il caso in cui all'impegno profuso non segua quanto promesso.
    E' evidente che laddove il fatto promesso non si compia per causa imputabile al promittente, il promissario potrà disporre dei normali mezzi a sanzione dell'inadempimento, ivi compresa l'azione di risarcimento del danno tecnicamente inteso 14.
     
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  10. il tetto

    il tetto Membro Attivo

    Professionista
    Complimenti a raflomb per quanto sopra esposto (sei un pozzo di sapienza) però la domanda di fullmail riferita ad una compravendita fatta di immobile costruito prima del 1967 era ben chiara, è logico con non si può parlare di agibilità, come risulta chiaro che tutti i notai negli atti di compravendita per immobili costruiti prima del 1 settembre 1967 fanno fare la dichiarazione a parte venditrice che l'immobile è stato costruito antecedentemente a quella data (quindi non serve nessun documento che attesti l'abitabilità, questo è quello che ci permettono di fare le disposizioni dei nostri legislatori evitando tutte le possibili cause di risarcimento dettagliamente riportate da raflomd, che però valgono dopo tale data). Non vedo nel caso specifico con rogito notarile fatto dal notaio romano di immobile ante 1967 la possibilità di richiesta del risarcimento danni per mancanza di abitabilità.
     
  11. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Continui a dire cose inesatte: se il Regio Decreto del 1934 prevedeva da allora in poi la c.d. "abitabilità" oggi "agibilità" significa che gli immobili costruiti successivamente detta data dovevano munirsi della concessione di abitabilità, e così gli immobili esentati, ante 1934, dove avessero subito consistenti modifiche, accorpamenti o frazionamenti, si sarebbero dovuti adeguare. Questa è la logica delle cose! Oltretutto occorre dire che un immobile, ad es. costruito nel 1966 o frazionato nel 1997 con concessione, ma sprovvisto di abitabilità, oggi deve essere munito dell'agibilità (questo per la successione delle leggi nel tempo) a norma del T.U. del 2001, e peratnto per poterla chiedere occorrerà, oltre alla conformità urbanistica, i vari certificati di conformità: impianto idrico, energetico.
    Non bisogna essere un "pozzo di sapere" ma conoscere le leggi.

    Aggiunto dopo 22 minuti :

    Quanto tu affermi, ante 67, è relativo agli immobili sotto il profilo urbanistico, ma non dell'abitabilità/agibilità:
    Per quanto riguarda la dichiarazione dell'inizio di costruzione ante o post l.765/67 (c.d. legge Ponte, entrata in vigore il 1° settembre 1967), come lei ha ben notato, essa ha rilevanza solo in relazione ai titoli abilitativi edilizi o a quelli in sanatoria (straordinaria o a regime) e non per l'agibilità. Ciò si ricava, nel caso di specie, dall'articolo 40 co.2° della legge 47/85
     
  12. fullmail

    fullmail Nuovo Iscritto

    grazie a tutti per le risposte;confermo a il tetto quanto citato da raflomb e gli faccio notare come agibilità e licenza siano profondamente distinte;la dizione "casa ante 67" esime semplicemete il notaio dalla verifica di abusi edilizi tanto è vero che il notatio aggiunge,se del caso, che all'immobile non sono state apportate modifiche che necessitassero di licenza dopo il 67.tutto quanto riferito da ralfomb attiene esclusivamente l'agibilità e le sentenze della cassazione riportate sono molto chiare.io volevo solo sapere se qualcuno fosse a conoscenza personale di controversie legali in merito e su come si erano risolte ancora grazie a tutti
     
  13. roberta25

    roberta25 Nuovo Iscritto

    Viene concesso DI TUTTO in questo paese. A me è stata venduta una casa senza il certificato di agibilità e senza neanche la conformità degli impianti. Tre anni dopo l'acquisto si è allagato l'appartamento inferiore perché tutti i tubi di scarico hanno ceduto. Sembra che non ci siano le pendenze per la realizzazione di un regolare impianto idrico-sanitario. Casa nuova, ricavata dal frazionamento di un appartamento più grande, in una piccola cittadina (Viterbo), zona periferica, 45 metri quadri catastali, pagata 120mila euro. Acquistata regolarmente, pubblicizzata da NOTA AGENZIA IMMOBILIARE come grossa occasione (si.. per chi?), atto notarile regolare, mutuo trentennale ecc. Ad oggi la casa è chiusa, inagibile. Si capisce perché alla prima tremata di terreno, (ma anche senza tremata), gli edifici cadono a pezzi e in polvere. E la gente (anche i bimbi negli asili) ci muoiono dentro, sepolti dalle macerie. Questa è l'Italia, il Paese delle Libertà.
     
  14. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    Vai tranquillo è un diritto! Difficilmente si giunge in sede giudiziaria in quanto normalmente prendono coscienza prima che è un loro dovere (del venditore) ottenerla o fartela ottenere.
     
  15. fullmail

    fullmail Nuovo Iscritto

    grazie raflomb per i consigli e per le preziose informazioni
     
  16. maik48

    maik48 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    un saluto a tutti ,parlando di agibilita' ,vorrei farvi una domanda ,dovrei vendere casa ,fatta su un terreno agricolo ,pero' oggi risulta tutta sanata con licenza in sanatoria ,il condono e' stato fatto con quello del 2004, il problema e questo: ho chiesto al mio geometra se era il caso di chiedere il certificato di abitabilita' oppure agibilita' ,ma lui mi a riferito che sara' impossibile perche' essendo la zona risultante zona agricola senza <servizi ,sara' difficile avere questo certificato ,come posso fare al momento che si presenta il compratotore di questa casa? ,la casa e' dotato di acqua con pozzo artesiano ,e' fossa biologica che io scarico tutto regolare ,ci sono possibilita' di sistemare questo problema? grazie maik48
     
  17. raflomb

    raflomb Membro Assiduo

    l'immobile è vendibile anche senza la concessione di agibilità purchè già nella fase delle trattative tu non celi questa mancanza, per poi riportarla testualmente in ogni atto scritto successivo ( proposta d'acquisto - preliminare) per finire al rogito dove deve comparire con chiarezza che il compratore è consapevole di acquistare l'immobile sfornito di agibilità, requisito questo che potrà ottenere solo adeguandolo (quando sarà possibile) a sue spese. Non usare la formula generica "nello stato di fatto e di diritto in cui si trova" perchè questa formula, proprio per la sua genericità non serve ad escludere una tua responsabilità dal momento che l'agibilità è un requisito essenziale del bene, e per questo si dà per scontata la sua sussistenza.
     
  18. maik48

    maik48 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    agibilita'

    Ciao raf, sono contento che il problema si puo' risolvere , perche' mi cominciava a' preoccupare il fatto di non poter vendere ,ti ringrazio ,a presto maik48
     
  19. mtr

    mtr Membro Attivo

    Propongo una riflessione ulteriore.
    Mi chiedo quale destinazione d'uso abbia la casa attualmente, perchè ho il dubbio che sia già utilizzata come residenza o comunque che il compratore la voglia acquistare credendo che sia residenza (o possa comunque diventarla).
    Sennò che senso avrebbe porsi il problema di chiedere l'agibilità?
    Non mi limiterei a considerare se la casa si possa vendere o no -per questo concordo totalmente con le utili osservazioni di raflomb- ma mi assicurerei che -con opportuni lavori- sia possibile arrivare all'agibilità (per la residenza ovviamente).
    Dunque consiglierei di farsi dire dal geometra se la destinazione d'uso 'residenza' è permessa dal piano regolatore o no.
    Quindi dichiarare chiaramente al compromesso che l'immobile non ha agibilità come residenza, ma che con opportune opere igienico-sanitarie (ad es.) è possibile ottenerla.
    Oppure che l'immobile non è residenziale e non potrà esserlo fino a cambio del piano regolatore.
    Spero di avere espresso con chiarezza.
     
    A maik48 piace questo elemento.
  20. joers

    joers Nuovo Iscritto

    atto di compravendita d immobile con vincolo parcheggio

    salve, avrei bisogno cortesemente di una informazione urgente:
    sette anni fa mio padre ha venduto un garage costruito negli anni 80 accatastato come deposito con vincolo parcheggio.
    Nella sua ignoranza in sede notarile nel contratto di compravendita mio padre, come venditore nella postilla finale, ha fatto inserire l'impegno da parte sua di procurarsi il certificato di agibilità, probabilmente non necessario come deposito o garage.
    Qualche mese dopo l'acquirente che aveva pagato quel garage con i prezzi piuttosto bassi di mercato del garage del tempo, ha cambiato la destinazione d'uso del locale spostando il vincolo parcheggio su un altro terreno di sua proprietà. Nel frattempo nel corso degli anni in questo locale ha svolto regolare attività artigianale.
    Dopo ben 7 anni tramite il suo avvocato pretende che da mio padre, purtroppo molto anziano, il risarcimento del danno.
    A cosa potrebbe andare incontro mio padre, premettendo che il locale mio padre lo ha venduto sapendo che l'acquirente lo avrebbe usato solo come deposito automobili private. Inoltre sulla piantina in possesso di mio padre non risultava il vincolo parcheggio. e per finire i notai e i geometri che stanno a fare.questi hanno dichiarato che al catasto non risultava il vincolo parcheggio.Grazie per chi vorrà raggaugliarmi...
     

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