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  1. Gigipet

    Gigipet Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, mi allaccio ad alcune interessanti discussioni che ho trovato in questo forum relativamente ai beni comuni non censibili.
    Circa 10 anni fa mio padre ha ristrutturato un locale seminterrato ricavandone dei depositi (Categoria C2). Tra le diverse particelle catastali, ve n'è anche una che corrisponde alla rampa (carrabile) ed ai corridoi di accesso ai singoli depositi. Gli acquirenti dei locali deposito hanno mantenuto il diritto di accesso e di passaggio su questi spazi di servizio.
    Per motivi a me oscuri, questa particella è stata anch'essa accatastata come C2 e non come bene comune, sicché dopo la scomparsa di mio padre ho sempre pagato IMU e Tassa rifiuti anche su questa particella.
    Per evitare di continuare a pagare tasse su questo spazio, mi sono finalmente deciso ad incaricare un tecnico che ha effettuato la modifica di questa particella che ora è classificata come Bene Comune Non Censibile (BCNC), privo di rendita.
    Ora, le mie domande sono le seguenti:
    - è vero che su questa particella non dovrò pagare più nè IMU nè Tari? E' soggetto ad altre tasse o comunque spese?
    - questo bene comune resta di fatto di mia esclusiva proprietà. Posso venderla? Sono obbligato a ripartire la proprietà a tutti gli altri proprietari dei depositi? E cosa succede se loro non accettano?
    - potrebbe quest'area di passaggio essere convertita in area condominiale? E cosa accade se il condominio non ha intenzione di acquisirla in tal senso (faccio presente che il locale seminterrato è a sua volta parte di un condominio ma non tutti i condomini sono proprietari dei depositi)?

    Ringrazio in anticipo per le informazioni che vorrete fornirmi.
    Saluti
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Occorre verificare con quale causale il tecnico ha presentato la correzione per poter dare una risposta più soddisfacente.
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    da come la racconti questa rampa è a servizio di diversi immobili (C2), è quindi corretto identificarla coma BCNC, la proprietà è quindi riparttita in quota parte sugli immobili aventi diritto, per venderla devi identificarla separatamente co rendit apropria ma credo che ne rimarrebbero danneggiati i C/2 che avrebbero poi problemi di accesso
     
  4. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se prima era un bene personale, ancorché gravato da servitù a favore dei fruitori, potevi variarlo a piacimento nel rispetto di dette servitù. Quindi, se ci fosse stata la possibilità di stralciarne una parte autonoma, locale con destinazione compatibile o spazio di area cortilizia, avresti potuto utilizzarlo a tuo piacimento e se del caso anche alienarlo. Oggi, essendo censito come BCNC è un bene comune alle unità che ne godono secondo variazione catastale, non è più nella tua disponibilità.
    Diciamo che il primo accatastamento è stato chiaramente sbagliato.
     
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  5. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Giango, secondo me hai interpretato male, a me sembra che la destinazione BCNC sia stata oggetto di variazione recente e secondo me, sensata, l'area infatti sembra che serva da accesso a tutti i C/2 quindi è corrretto che sia un BCNC comune a tutte queste unità, è quindi corrertta l'impostazione catastale oggi e non prima, non si puù venderla autonomamente in quanto destinata all'uso da parte di tutti.
    Leggo però che ora il BCNC è di proprietà esclusiva di Gigipet e questo non quadra se lui non è proprietario anche di tutti i C/2
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Griz, ti invito a rileggere il mio intervento.
     
  7. Gigipet

    Gigipet Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie per risposte, cerco di chierire alcuni punti: a seguito della recente variazione catastale effettuata, ora al catasto risulta un sub autonomo classificato come BCNC senza rendita in quanto spazio accessorio per l'accesso alle singole unità-deposito (sono in tutto 4, di cui 2 di mia proprietà e 2 di proprietà di terzi. Tutti godono dei diritti di servitù di passaggio sul sub ora convertito in BCNC).
    Ora, non credo che una modifica catastale possa automaticamente modificare la proprietà del sub in questione, che attualmente risulta ancora di mia proprietà esclusiva seppur con i diritti di servitù che gravano su di essa. Mi rendo conto che si tratta di un mezzo paradosso, ed è per questo che mi chiedo cosa sia meglio farne e, soprattutto, cosa posso effettivamente farne.
    Innanzitutto vorrei capire il regime fiscale a cui è sottoposto questo sub. Poi, non avendo interesse a mantenerne la proprietà (nel giorno in cui venderò gli altri depositi, non vorrei rimanere proprietario di questo spazio comune residuo), vorrei capire se posso trasferire unilateralmente ai singoli proprietari (o al condomino) la proprietà delle quote di pertinenza dello spazio comune e come.
     
  8. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    vero , ho interpretato male :occhi_al_cielo:
     
  9. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Gigipet, la situazione com hai capito è un paradosso, un BCNC non mi risulta possa essere di proprietà esclusiva di qualcuno, dal punto di vista formale quello che puoi fare secondo me è far intervenire alla vendita del prossimo C/2 anche tutti gli altri e cedere a tutti la proprietà secondo quota che definirai al momento riferendola all'entità dei songoli C/2
     
    A Daniele 78 piace questo elemento.
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa

    ...e già me li vedo i proprietari di un diritto di servitù che si precipitano ad acquistare quota parte, sborsando ovvi denari, di quanto già godono senza esborso.
     
  11. Gigipet

    Gigipet Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    @Dimaraz. Io le quote le cederei anche gratuitamente (magari al netto delle spese notarili), ma anche in questo caso nutro i tuoi stessi dubbi.
    Del resto una proprietà che non dà rendita e non è commercializzabile è solo un problema per chi ce l'ha!
    Allo stesso tempo però credo e spero che la legge preveda qualcosa per casistiche del genere.
     
  12. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Il problema sta alla fonte in quanto dal principio un corridoio d'accesso non poteva essere altro che un BCNC con il suo sub. Addirittura il subalterno parti comuni può comprendere non solo il corridoio d'accesso ma tutti i corridoi di tutti i piani del condominio ed il piazzale esterno compresi i posti auto condominiali.
    Esattamente come un qualsiasi abitazione dove possono esser accatastati sullo stesso sub più piani stessa cosa per i BCNC.

    Sicuramente ciò comporterà anche una variazione delle tabelle millesimali in quanto perdi un C/2 (anche se in realtà non era già prima nelle tue disponibilità, in quanto un corridoio d'accesso) in quanto agli atti risultava tale.
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Daniele ha ben centrato la questione. Bisognerebbe
    andare a ritroso per capire l'origine di tale situazione...ma "qui prodest" ?
     
  14. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    e' evidente che non ci deve essere alcun esborso, il diritto è già vigente, si tratta solo di cedere la proprietà da parte di chi non sarà più interessato
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Puoi anche "regalare" le tue proprietà...ma "devi pagare pegno" con il Notaio, il Catasto e pure l' AdE .
     
  16. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Nel momento in cui un subalterno viene trasformato in un BCNC cessa di essere di proprietà individuale per essere comune e sebbene non esista l'atto viene caricato in partita A, cessando di risultare di proprietà esclusiva. Rimane un piccolo problema, non essendo stato indicato negli atti di vendita dei subalterni dominanti, i proprietari potrebbero rifiutarsi di accollarsi i costi di manutenzione.
     
  17. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Chi usa un bene in virtù di una "servitù" paga la manutenzione.
    Che possano rifiutarsi è un conto...che poi pagano davanti al Giudice.
     
  18. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non te lo saprei dire anche se penso che solo il notaio può risolvere la situazione.
     
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    Nel momento in cui il bene trattato non ha valore economico tangibile, lo inserisci in un atto che già stai stipulando, diventa anche abbastanza economico
     
  20. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    @Dimaraz, certamente, contribuiranno agli oneri conseguenti la servitù, ma non interverranno nella manutenzione straordinaria, intesa come opere non strettamente necessarie al godimento della stessa.
    @griz, il BCNC non può essere oggetto d'atto. E' un diritto che è connesso all'immobile indicato come dominante.
     

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