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  1. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, a febbraio ho accettato una proposta di acquisto con preliminare il 25 febbraio e l'atto entro e non oltre il 31 marzo, con la richiesta di fare l'aggiornamento grafico in planimetria perchè non era segnata la tramezza che è stata costruita presumibilmente con la casa. Noi abbiamo comprato la casa con questa tramezza già nel 1999 ma in planimetria non risultava segnata. Al che il notaio prima di fare il preliminare di compravendita ci ha detto di fare l'aggiornamento grafico in planimetria e l'abbiamo fatto. Durante la firma del preliminare il notaio ha scritto nella scrittura che avremmo dovuto presentare la sanatoria per questa tramezza che, ripeto, era già così quando la abbiamo comprata nel 1999. Allora per ovviare ci ha detto di fare entro l'atto che doveva avvenire dopo 20 giorni, una dichiarazione del geometra in cui asseriva che la tramezza c'era già. Il geometra giustamente ha detto: prima di dichiarare una cosa del genere devo andare in comune a verificare il progetto originale di quando è stato costruito e gli hanno dato appuntamento in comune tra 15 giorni, noi settimana prossima dobbiamo fare l'atto perchè è il termine che c'era scritto nella proposta di acquisto da noi accettata. Il proprietario ci ha fatto sapere che saremo inadempienti se proroghiamo l'atto. Ma noi non siamo inadempienti stiamo facendo tutte le cose che loro ci hanno richiesto diligentemente, ma i tempi burocratici si sa come sono. Inoltre se per caso nel progetto originale c'era la tramezza dovremo fare il condono (anche se noi non abbiamo tirato su nessuna tramezza) e questo allungherà ancora i tempi (noi abbiamo tutto interesse ad incassare i soldi il prima possibile) e quindi risultiamo inadempiente se chiedo una proroga? Come posso tutelarmi essendo completamente in buona fede? Sono preoccupata non ho i soldi per restituire la caparra doppia per inadempienza.
     
  2. fiorello64

    fiorello64 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve, premesso che non sono un tecnico, io penso le seguenti cose:
    1) sia che la tramezza esistesse o meno quando tu hai comprato la casa nel 99, devi comunque sanarla a tue spese prima della vendita. Questo può richiedere tempi non brevissimi.
    2) è necessario aggiornare di comune accordo i termini del contratto preliminare alla luce di quanto detto sopra, magari fissando una compensanzione pecuniaria per il ritardo nel rogito. E' ovvio che ci andrai a rimettere qualche soldo.
    3) non restituire assolutamente la caparra, ma dimostra, prima della scadere del termine contrattuale, la tua buona volontà di concludere l'affare secondo le leggi vigenti. Io farei una raccomandata A/R al promittente acquirente, d'accordo col notaio ed l'eventuale agenzia, fissando un incontro e dimostrando quali passi hai ufficialmente compiuto verso la rapida soluzione degli impedimenti.
    In bocca al lupo
     
  3. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    secondo me non è corretto definire un'inadempienza un ritardo per la ragione che esponi, ti stai dando da fare e questo è dimostrato, quindi il tuo compratore dovrebbe dimensionare l'atteggiamento.
    Una soluzione potrebbe essere quella di presentare la richiesta di sanatoria prima dell'atto allegando a questo una relazione tecnica che asserisca che l'abuso sia sanabile, e specificare in atto il tuo impegno a seguire la pratica fino alla chiusura pagando tutti gli oneri eventuali anche dopo il rogito.
    Il tuo acquirente avrebbe la casa nei tempi previsti, al massimo una/due settimane dopo e tu avrai fatto il tuo dovere
    Mi è già capitato in 2 casi e le cose sono andate tranquillamente, con un po' di buona volontà si può risolvere
     
  4. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie ad entrambi. Stiamo aspettando che il geometra verifichi in comune il progetto originario, certo che faccio la sanatoria se la tramezza non c'era nel progetto originario ma è stata fatta in corso d'opera nella costruzione della casa, io non ho detto che non faccio niente di tutto questo. Finora ho fatto tutto ciò che mi è stato richiesto, mi hanno detto di sgomberare la casa e l'ho fatto, di togliere i lampadari e l'ho fatto, è completamente nuda la casa come da lui richiesto. Inoltre noi saremo a credito di 600 euro con l'amministrazione e abbiamo chiesto all'amministratore se a fine esercizio poteva bonificarci la somma che altrimenti va a credito dell'acquirente e l'amministratore ci ha detto che non è possibile di farcela rimborsare dall'acquirente il quale insiste che ce la facciamo rimborsare dall'amministratore. Insomma mi sa che oltre ad avere svenduto questa casa, ci stiamo rimettendo un sacco di soldi. Mio marito ha già avuto un'emorragia cerebrale, con questo stress non vorrei gliene venisse un'altra.
     
  5. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Se il ritardo della stipula è dovuto a lungaggini burocratiche è sufficiente che tu mandi la comunicazione per raccomandata A.R., come ti è già stato consigliato.
     
  6. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie mille a tutti.
     
  7. Solaria

    Solaria Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per quanto riguarda il credito verso il condominio l'amministratore deve rimborsartelo quando verrà approvato il rendiconto
     
  8. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    L'amministratore dice che non è possibile che la macchina non glielo consente e che andrà a credito del nuovo acquirente e che dovrà essere lui a restituirmelo
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Quanto alle spese di gestione ordinaria: a Rendiconto Consuntivo approvato ci sarà soggetto (ex condòmino) che vanta un credito nei confronti del Condominio e ciò andrà fatto risultare nello stato patrimoniale; a nulla rileva il rapporto venditore/acquirente dato che quest'ultimo non è nel possesso della somma in questione nè mai lo sarà; alcun tipo di solidarietà potrà essere avanzata tra i due (dato che la legge la limita espressamente all'ambito del passivo); risibile che il programma contabile non preveda soluzione alcuna (mah!).
    Se il Condominio ed il suo amministratore (con resp. per colpa professionale) non salderanno il dovuto, sarà esercitabile azione di recupero del credito.
    Diverso il discorso quanto al Fondo costituito per la manutenzione straordinaria, la cui restituzione pro/quota sarà possibile solo post delibera assembleare.
    Saluti.
     
  10. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, oggi mi è arrivata una mail dell'acquirente in cui dice che alla
    > data stabilita per il rogito dovrà essere presentata al
    > Notaio la dichiarazione del geometra di cui al preliminare
    > di compravendita. Nel caso in cui detta dichiarazione non sia
    > disponibile entro tale data e non essendo prevedibili
    > ulteriori rinvii, si propone l'unica
    > soluzione ritenuta percorribile a garanzia
    > dell'acquirente e cioè che
    > 5.000;00 resteranno in deposito al notaio il quale
    > provvederà allo svincolo all'atto della consegna da
    > parte nostra della dichiarazione del geometra eventualmente
    > ancora mancante alla data del rogito. Se invece occorresse procedere a
    istruire una pratica di sanatoria le cui spese resteranno a nostro carico (e fin qui lo sappiamo bene) l'assegno a saldo di 5.000 ci sarà consegnato dietro deposito della
    > documentazione comprovante la sanatoria. Io allora mi chiedo se non siamo più proprietari come facciamo a fare noi la sanatoria??? Dato che il 30 comunque facciamo l'atto? Non vorrei prenderlo in quel posto e quei 5.000 euro perderli. Non ce la facciamo più ci stiamo esaurendo per una tramezza che abbiamo trovato quando la abbiamo acquistato nel 1999 e siamo totalmente in buona fede. Grazie se qualcuno mi può spiegare come faccio da non proprietario a presentare eventualmente la domanda di sanatoria.
     
  11. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    A mio parere la domanda di concessione edilizia in accertamento di conformità la puoi presentare prima di stipula ed il notaio potrà darne atto nel rogito.
     
  12. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Certo ma se il Geom non ha ancora avuto l'appuntamento dal Comune perchè verifichi che il progetto originario aveva o meno la tramezza non posso fare una sanatoria se non sappiamo come era il progetto originario e l'atto c'è la prossima settimana. Sono disperata
     
  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Buona Domenica.
    Prima di disperarsi e complicarsi oltremodo la vita, si calmi e rifletta:
    - lei sta adempiendo a richiesta del notaio per sanare quanto in suo obbligo
    - ha dato mandato ed iniziato specifica procedura in tal senso.

    Informi di cio' notaio e
    controparte, avvisando che, nell'impossibilita' oggettiva non dipendente da sua volonta', la data del rogito
    deve essere procastinata.
    La controparte puo' dire cio' che vuole.... lei non e' inadempiente e deve pretendere quanto indicato.
    Faccia la sanatoria e poi si vada a rogito.
    Domanda: l'intermediario? Aspetta solo la parcella? Possibile che non possa "mediare"?
     
  14. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    L'intermediario si è già preso l'assegno e latita mi dice solo di convincere il geometra a fare una dichiarazione in cui attesti che il progetto originario era così, ma fino a che non va in comune non dichiara (giustamente) una cosa che non conosce. Il Notaio e l'acquirente sono amici quindi non c'è possibilità di dialogo, (li teniamo costantemente aggiornati di tutti i passi che facciamo compreso il sollecito al geometra il quale ha risposto sia al notaio che all'acquirente, che ha già fatto richiesta di appuntamento per la visione del progetto e sta attendendo ancora che il comune gli dia questo appuntamento (danno 7/8 appuntamenti al mese) dicono che l'atto deve essere fatto il 30 e che non ci possono essere ulteriori rinvii, se non appunto di tenere in deposito i 5.000 euro. Ma ci siamo chiesti con mio marito, dato che la sanatoria non essendo noi più proprietari non la possiamo fare e lui dopo non la facesse, questi 5.000 non li rivedrò più suppongo.
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Che il notaio sia amico della controparte non ha rilievo alcuno per la questione; non spetta di certo al notaio stabilire se una delle parti sia inadempiente o meno, anzi; quanto all'intermediario e alla sua latitanza....
    Informativa al Notaio e alla controparte per iscritto sullo stato della situazione, verba volant scripta manent; lo faccia il suo geometra incaricato.
    Richieda formalmente al Notaio di spostare data del rogito, proprio per adempiere quanto richiesto (sanatoria). Non vi sono altre soluzioni.
     
  16. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    La ringrazio. Questa mail che ci ha scritto era anche per conoscenza del notaio in quanto approvata dallo stesso. Manderemo la raccomandata anche se ho tanta paura che ci renda inadempienti perchè l'agente immobiliare ci ha proprio ventilato questa cosa se rimandiamo (quando appunto ha detto di farci fare la dichiarazione dal geometra comunque). Incrociamo le dita. Non può piovere per sempre.
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non conoscete nessuno che vi possa "tutelare" preliminarmente? Qualche conoscente che sappia "muoversi" nel Sistema?
     
  18. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Stavo pensando di chiedere al notaio che ci ha venduto la casa dove abitiamo ora, provare a chiedere consiglio, altrimenti non so proprio a chi rivolgermi. Mio marito si sta buttando giù perchè non ce ne va mai dritta una ed è per questo che ho cercato aiuto su internet. Credo che la mano sulla coscienza l'acquirente non se la voglia mettere e ormai manca solo una settimana, la raccomandata la devo per forza mandare la prossima settimana e ho timore davvero che mi possano rendere inadempiente. Del resto accettare quella postilla dei 5.000 in deposito, se poi non siamo più proprietari e non possiamo fare noi la sanatoria non vorrei perderli, ho questo timore, di solito non sono pessimista di natura ma creda che ho trovato un acquirente veramente tosto spalleggiato anche dal notaio. Sono pentita di avere accettato questa proposta in tempi stretti se sapevo dicevo di fare l'atto più in là nell'accettazione della proposta ma non pensavo che venissero fuori questi problemi. Grazie ancora non voglio disturbare oltre che è domenica
     
  19. Pippi65

    Pippi65 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Ancora una cosa poi non vi disturbo più parlo per l'aspetto agenzia immobiliare. Noi nel 2012 abbiamo dato incarico per un anno e cioè fino al 2013 ad altra agenzia immobiliare e questa persona era già venuta con l'altra agenzia immobiliare ma con il nome leggermente diverso con la lettera finale diversa e noi l'abbiamo scoperto al preliminare che era la stessa persona. Quando lo abbiamo detto all'agente immobiliare mi ha detto che non c'era problema perchè era passato tanto tempo non è che sono tanto "fortunata" che devo pagare la caparra doppia dopo 2 anni dalla scadenza del primo incarico? no perchè se tanto mi dà tanto...
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Se il cliente e' il medesimo un solo compenso e' dovuto.
    Ci sarebbe molto da dire... andrebbe anche cavillato sul loro compenso...mica possono lasciarvi a voi stessi, anzi..... loro per primi dovevano palesare all'acquirente, data la situazione sopravvenuta dell'immobile, le soluzioni possibili e prodigarsi per risolvere il tutto (dato che
    siete ancora nella fase
    preliminare del contratto)
    Provi con il suo notaio... ma sara' difficile. Qualche associazione di categoria in loco? Provi a cercarne una. Ha molte frecce al suo arco, vanno usate.
     

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