Richiesta riduzione canone.

[celefini]

Dal 2007, ho dato in locazione ad una banca un locale commerciale, nel quale avevo la mia attività commerciale. Dopo trattative con la banca, ed avendo raggiunto l'accordo economico, certamente per me favorevole, dovendo chiudere l'attività commerciale, stipulammo il regolare contratto. Nel Marzo 2010, dopo circa 2 anni, la banca mi manda una raccomandata, nella quale mi chiede una riduzione del canone di circa il 15%. Io non accetto e propongo una risoluzione, rinunciando sino alla prima scadenza naturale, nel 2013, all'aumento annuale ISTAT. La banca accetta,e quindi per me sembrava risolta la questione. A meno di un anno da quell'accordo, mi arriva una nuova raccomandata, ed anche questa volta mi si propone, una revisione a ribasso del canone del 20%. La motivazione con minacce di chiudere la filiale aperta nel mio immobile, anche questa volta è che il mercato immobiliare degli affitti è in flessione. Pertanto, ove io non decida di decurtare il canone consolidato, mi minacciano di chiudere la Filiale. Poi, leggendo il contratto, mi sono accorto che in deroga, all'art.27 della legge 392 del 27/7/78, il conduttore, anche senza grave motivo possa recedere dal contratto. Questa clausola, anche se da me sottoscritta sembra vessatoria nei miei confronti. Può la banca , con minacce, chiedermi una riduzione del canone, o è tenuta a rispettare la scadenza del 2013. Grazie in anticipo

 

[maidealista]

Poi, leggendo il contratto, mi sono accorto che in deroga, all'art.27 della legge 392 del 27/7/78, il conduttore, anche senza grave motivo possa recedere dal contratto. Questa clausola, anche se da me sottoscritta sembra vessatoria nei miei confronti.

E' un accordo lecito e previsto dalla L. 392/78 :
Art. 27 omissis....... È in facoltà delle parti consentire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore, mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. Indipendentemente dalle previsioni contrattuali il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
:daccordo:

 

[arianna26]

indipendentemente dalla clausola contrattuale in tempi di crisi economica vuoi che l'avvocato che sicuramente la banca ha a sua disposizione non ti trovi un grave motivo?

 

[Adriano Giacomelli]

Valuta bene la tua location. Le banche hanno uffici legali stipendiati e quindi per loro è normale pratica, cercare di mungere dove possibile. Fai i tuoi bei conti e nega lo sconto, forse la banca non chiude, paga il canone pattuito e capisce che tu non temi il ricatto. Naturalmente io non garantisco, ma il tuo occhio, se la filiale funziona, se hanno poi così facilità a spostarsi, a trovare canoni inferiori ecc.ecc...
In una situazione analoga, risposi che ero assai contento se fossero andati via, perchè ero convinto di riaffittare ad un canone maggiore. Da allora non mi hanno più interpellato.

 

[raflomb]

Questa clausola, anche se da me sottoscritta sembra vessatoria nei miei confronti. Può la banca , con minacce, chiedermi una riduzione del canone, o è tenuta a rispettare la scadenza del 2013. Grazie in anticipo

La clausola in deroga, ove prevista, non è da considerare come vessatoria, avrebbe potuto prevedere un termine maggiore dei 6 mesi, almeno un anno:
qualora le parti abbiano previsto, ai sensi dell'art. 27 della legge 392/78 la facoltà del conduttore di recedere in qualsiasi momento dal contratto dandone avviso al locatore mediante lettera raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, l'avviso di recesso diretto dal conduttore al locatore, che indichi un termine inferiore a quello convenzionalmente stabilito dalle parti stesse o inferiore a quello minimo fissato dalla legge, conserva validità ed efficacia ma il termine di esecuzione deve essere ricondotto a quello convenzionalmente pattuito o a quello minimo semestrale fissato dalla legge. (Cass. civ. Sez. III, 16-01-2007, n. 831

 

[arianna26]

considera anche che la filiale di un mio amico ha cambiato sede tre volte in tre anni... la banca, almeno la sua, è organizzatissima sul piano traslochi, solo tu puoi decidere se ricadi in quest'ipotesi o in quella prospettata da Giacomelli.