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  1. michele1981

    michele1981 Nuovo Iscritto

    Salve sono Michele, avrei bisogno di informazioni. Nel mese di febbraio ho messo in vendita la mia casa tramite un agenzia, ho trovato un cliente che mi ha fatto la proposta e io ho accettato. dapprima mi ha dato la caparra del 10% del valore dell'immobile, 10000 euro, poi entro il 25 aprile avremmo dovuto fare il rogito. Abbiamo firmato un accordo e uno dei punti prevedeva che il cliente doveva informare noi venditori o l'agenzia se ipoteticamente la banca non gli avesse rilasciato il finanziamento entro e non oltre il 25 marzo.Tutto cio' non è accaduto, il cliente ci informava spesso che era tutto ok e che la banca gli aveva assicurato di rilasciargli il prestito. Ad aprile pero' abbiamo dovuto concedere un ulteriore proroga in quanto il cliente ci aveva chiesto ulteriori giorni per poter portare tutto a termine. Nel frattempo io avevo acquistato un altro immobile e anche per conto mio dovevo provvedere ad effettuare il rogito entro la fine di maggio. Il cliente mi aveva assicurato che per il 25 maggio avremmo risolto il tutto, cosi il giorno seguente, incassando l'assegno, avrei potuto provvedere per mia volta ad effettuare il rogito per l'immobile da me comprato. Il giorno 16 maggio io mi recavo presso l'istituto finanziario ove il cliente aveva richieto il prestito, e l'addetto mi assicurava che non c'erano problemi che entro pochi giorni avrebbero consesso il prestito. Il giorno 18 maggio mi chiama il cliente e mi dice che la banca non ha piu concesso il finanziamento. Trovandomi in una situazione catastrofica, non sarei riuscito per conto mio a provvedere alla chiusura dell'altro contratto da me stipulato, in quanto non avendo il capitale (100 mila euro) non avrei potuto effettuare il rogito. Fortunatamente, abbassando il prezzo dell'immobile, entro un mese scarso sono riuscito a vendere la mia proprieta', e posticipando il mio rogito, dietro aumento di circa 2000 euro, a terminare anche la pratica del mio nuovo acquisto. Oggi ho ricevuto una raccomandata del cliente che mi avvisa di volere che io gli ridia l'anticipo di 10000 euro da lui versatomi in precedenza di stipula del contratto, altrimenti provvederea' per via legale. Il mio dubbio è che tramite contartto, avevamo messo un punto, la data del 25 marzo come data ultima in cui lui doveva avvisare e far sapere se l'istituto bancario gli avrebbe erogato o meno il prestito. Lui fino a meta maggio ci ha sempre rassicurato che tutto procedeva bene e che non c'erano problemi. Come dovrei comportarmi? ce la possibilita' di non dovergli rendere la caparra? io grazie a quella somma di denaro ho potuto provvedere a raggiungere il capitale che mi ha assicurato di poter provvedere al pagamentto dell'immobile da me successivamente comprato, in quanto per poter vendere immediatamente ho dovuto abbassare cospicuamente il repzzo dello stesso. Mi sarebbe comodo un aiuto, un consiglio da chi si e trovato nella stessa situazione, oppure un contatto a cui potermi affidare. Cordiali saluti Michele (spero di essere stato abbastanza chiaro)
     
  2. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    La faccenda è stata gestita abbastanza male.

    Nella proposta che tu hai firmato per accettazione, l'acquirente ha specificato che l'acquisto era subordinato al rilascio del mutuo ?

    Se si, e avete messo quella data del 25 marzo, ti ha informato per scritto ?
    Ugualmente, il 18 maggio, ti ha informato di non poter più acquistare per scritto ?

    Sono cose importanti per capire se puoi trattenerti la caparra o no.
     
  3. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Secondo me l'acquirente è stato inadempiente, quindi hai tutto il diritto a trattenerti la caparra. Il problema è che dovrebbe esserci qualche atto scritto (proroghe varie, diffide ad adempiere, messa in mora ecc.) e se non c'è nulla di tutto ciò puoi avvalerti solo di testimonianze (es. l'agenzia) per opporti alla restituzione della caparra.
     
  4. michele1981

    michele1981 Nuovo Iscritto

    Ce per iscritto il primo contratto che abbiamo firmato, in cui ce il punto che stabilisce che l'acquirente avrebbe dovuto informare noi o l'agenzia entro e non oltre il 25 marzo. e poi per iscritto non ce nulla che indica che la banca non ha dato il prestito
     
  5. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista
    L'acquirente è chiaramente inadempiente, quindi io non restituirei la caparra.
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Avresti dovuto, scaduto il termine del 25 marzo, inviargli un formale invito ad adempiere entro una certa data, scaduta la quale avresti dovuto paventargli la risoluzione di diritto del contratto preliminare per suo inadempimento, con tuo conseguente diritto a trattenere la caparra versata.
    Però, anche se non lo hai fatto, hai sempre la testimonianza dell'agenzia che il contratto non si è concluso per sua inadempienza (o della sua banca, cosa che non ti riguarda), quindi penso che tu possa tranquillamente resistere alla richiesta di rimborso della caparra.
     
  7. michele1981

    michele1981 Nuovo Iscritto

    Alle 17 devo andare dall'avvocato, speriamo bene, non saprei dove rimediarli i 10000 euro.
     
  8. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista


    E' proprio per quello che ho iniziato dicendo che la faccenda è stata gestita male !
     
  9. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Tranquillo, per pagare c'è sempre tempo ....
     
  10. michele1981

    michele1981 Nuovo Iscritto

    spero di non dover rimborsare nulla
     
  11. FrancescoRoma

    FrancescoRoma Nuovo Iscritto

    Dovevi sottoscrivere un accordo di recessione del contratto e di rinuncia ad adempiere dell'acquirente. Altrimenti avresti dovuto metterlo in mora con l'invito ad adempiere. In mancanza di questo tutto è discutibile
     
  12. bolognaprogramme

    bolognaprogramme Membro Assiduo

    Professionista

    Per entrambi, però.
     
  13. Maldiviano

    Maldiviano Membro Junior

    Caparra o anticipo?

    A mio avviso, molto dipende da ciò che è scritto sulla proposta di contratto che avete firmato in agenzia. Se c'è scritto che i 10000 euro sono caparra, allora puoi trattenerli. Se c'è scritto che sono semplicemente un anticipo, allora probabilmente la cosa è assai più discutibile. che dice l'avvocato?
     
  14. MagoMerlino

    MagoMerlino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Solitamente sulla proposta d'acquisto delle agenzie c'è scritto : "caparra confirmatoria...", il che mette al riparo il venditore da eventuali default dell'acquirente che ( e lo ritengo in questo caso) non avrebbe alcun diritto alla restituzione della caparra non essendo andata in porto (la compra-vendita) a causa del promittente compratore. Anzi - volendo andare in giudizio - dovrebbe rimborsare al venditore anche i danni che con il suo comportamento gli ha procurato (svendita dell'immobile + altri 2000 € + altre eventuali spese). Non so se al mancato compratore convenga andare in giudizio.:-o:rabbia:
     
  15. Maldiviano

    Maldiviano Membro Junior

    Concordo pienamente. Se c'è scritto "caparra" Michele 1981 si tiene a buon diritto i 10.000 euro e se viene citato in giudizio dal mancato acquirente gli chiederà a sua volta gli ulteriori danni
     

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