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  1. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Volevo un aiuto per un mio conoscente da parte della comunità , i fatti:
    Un mio carissimo amico, ha dato alcuni anni fa in locazione un locale commerciale ad un primario istituto bancario. Dopo neanche due anni dalla sottoscrizione del contratto, gli arrivava una raccomandata, nella quale gli veniva chiesto in modo minaccione, pena la risoluzione del contratto con il rilascio dell'immobile, una decurtazione del canone di oltre il 15%. La spiegazione apportata era che le banche sono in crisi e devono far quadrare i bilanci. Oltre la raccomandata, veniva tempestato di telefonate dalla sede centrale della Banca, con richieste pressanti. Il mio amico, avendo fatto degli investimenti sostanziosi in funzione di quel canone, nella paura di veder risolto il contratto, suo malgrado e sino alla scadenza dei prima sei anni, concedeva alla banca il blocco degli aumenti ISTAT per i restanti quattro anni . Il totale degli aumenti sommati negli ultimi quattro anni dovrebbe oscillare tra il 5-7 %. A questo punto, mi ha chiesto aiuto, sapendo della mia frequesta del nostro sito ponendomi una domanda , Siccone ad Agosto 2013, scadono i primi sei anni di contratto, che si rinnoverebbero automaticamente per altri sei, conviene o non conviene richiedere, al rinnovo dei prossimi sei anni, che venga ristabilito l'aumento ISTAT. Avendo accettato già il blocco fino ai primi sei anni, nel caso non arrivasse una richiesta alla Banca, questo rimarrebbe in automatico anche per gli altri sei ?. Non è illegale oltre che poco morale bloccare il canone per nove anni, con gli aumenti che graveranno a causa dell'IMU e sicuramente altre tasse ? E poi da che pulpito !!! Proprio dalle banche che fanno affari d'oro con i clienti e con la BCE che concede loro soldi al tasso dell'1%. Aspetto fiducioso in un Vostro aiuto
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se ha concesso alla banca il blocco degli aumenti ISTAT in maniera soltanto verbale, il tuo amico potrà sempre richiedere gli aumenti, anche quelli arretrati, quando vuole. La Legge 392/78 non dice che se gli aumenti non vengono richiesti essi divengono inesigibili, dice solo che vengono applicati a richiesta del locatore e ogni due anni, per un ammontare non superiore al 75% della variazione dell'indice ISTAT FOI.
    Ovvio che se vi è stato invece un accordo scritto la cosa è più problematica e la banca si potrebbe rifiutare di sottoscriverli.
    Starà al tuo amico valutare se, richiedendo gli aumenti, vi è il rischio che la banca - solo per gravi motivi oppure se previsto contrattualmente - invii la disdetta anticipata del contratto con un preavviso di sei mesi.
     
  3. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il mio amico, dopo la proposta telefonica, ha inviato una lettera raccomandata alla Banca nella quale si rendeva disponibile al blocco degli aumenti ISTAT, sino alla scadenza del primo esennio. Siccome ad Agosto 2013 scadono i primi sei anni, non è il caso, entro Luglio 2012, quindi 12 mesi prima della scadenza naturale dei contratto, rinviare raccomandata alla Banca chiedendo cha da Settembre 2013, e sino ala scadenza nel Luglio 2019, vengano ristabiliti gli aumenti ISTAT. La concessione era solo fino alla scadenza dei primi sei anni e non per tutti i 6+6. E' cosi o ci sbagliamo ?. Grazie ancora.
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se ha già scritto nella raccomandata che avrebbe bloccato gli aumenti sino alla scadenza dei primi 6 anni si sottintende che dopo tale scadenza li avrebbe ripresi. Non vedo pertanto nemmeno la necessità di ribadirlo. Anzi, il fatto potrebbe allarmare la banca e far sì che questa richiedesse il blocco anche per i prossimi 6 anni.
    Ripeto, questo non è un problema contemplato dalle leggi sulle locazioni, ma un semplice accordo tra privati ad integrazione di un contratto di locazione.
    Il problema piuttosto è che tale scrittura sarebbe stata da registrare all'Agenzia delle Entrate, pagando un'imposta di registro in misura fissa, per far sì che il fisco non presuma che invece gli aumenti ci siano stati e che il locatore abbia corrisposto sia l'imposta di registro che l'IRPEF in misura minore al dovuto.
     
  5. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Noi poveri mortali non siamo molto informati, delle normative, ma una banca di primaria importanza nazionale, con i funzionari preposti a questo, ( strapagati ) , in società correlate, le Real Estate, queste cose le dovrebbero conoscere bene, con migliaia di locazioni ad uso sportello bancario in essere. Se il canone rimane bloccato per 4 anni, dopo la comunicazione, loro avrebbero dovuto avvisare la controparte, nella lettera di accettazione del blocco ISTAT, che la transazione, doveva essere sottoposta a registrazione. Oltretutto normalmente l'imposta di registro viene pagata al 50% tra le parti.
     
  6. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Si ma il problema non è tanto della banca quanto di chi dichiara il reddito della locazione, cioè del tuo amico.
     

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