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  1. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi confermate che la legge di stabilità 2016 stabilisce (qui sotto, in corsivo, il relativo comma) semplicemente che gli immobili locati a canone concordato usufruiscono (a partire dall'annualità in corso) di una riduzione dell'IMU pari al 25%, e che, dunque, ai fini dell'avvalimento di questa riduzione è indifferente se il conduttore abbia o meno adibito l'immobile ad abitazione principale? (d'altra parte nemmeno la norma istitutiva del canone concordato prevede la costituzione dell'immobile locato come abitazione principale del conduttore)?
    P.S.
    Lo domando perché questa mattina mi è stato fatto presente che in un articolo sul Sole 24 Ore di oggi, a pag. 5, si parla, a proposito della riduzione dell'IMU del 25% prevista dalla legge di stabilità, delle aliquote IMU scontate applicate da alcuni comuni solamente nel caso in cui l'immobile sia adibito dal conduttore ad abitazione principale. Ma, credo, la corretta interpretazione di tale articolo è che, nel caso in cui il comune abbia previsto una aliquota IMU scontata, la riduzione del 25% si applica a tale aliquota (e non a quella non scontata). In altri termini, chi possiede, in tali comuni, un immobile locato con canone concordato che il conduttore non abbia adibito ad abitazione principale applicherà la riduzione del 25% all'aliquota piena (cioè non scontata).
    --
    53. All'articolo 13 del decreto-legge 6 dicembre 2011, n. 201,
    convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214,
    dopo il comma 6 e' inserito il seguente:
    «6-bis. Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla
    legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando
    l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6, e' ridotta al
    75 per cento».

     
  2. bisalta

    bisalta Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    occorre consultare il regolamento IMU del Comune dove è situato l'immobile, nel mio comune ad esempio sono già diversi anni che non viene concessa l'aliquota agevolata per i contratti concordati fino a quando l'inquilino non prende residenza nell'alloggio
     
  3. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ho letto l'articolo del Sole e ne deduco che la riduzione del 25% si applica all'aliquota IMU deliberata dal Comune per le case locate a canone concordato. Quindi se per questo tipo di contratti di locazione il Comune ha deliberato un'aliquota IMU agevolata, quest'ultima si sconta ulteriormente del 25%.

    Anche a mio parere bisogna consultare il sito del proprio Comune per verificare quali condizioni sono richieste.
    A Torino, ad esempio, il modulo da compilare per usufruire dell'aliquota IMU agevolata in caso di locazioni a canone concordato specifica che deve trattarsi di abitazione principale in cui il conduttore ed il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
    Soddisfatte queste condizioni, si applica l'aliquota IMU agevolata e la si sconta del 25%.
     
  4. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Secondo me, se vuoi dire che la riduzione del 25% dell'IMU (prevista nel caso di immobili locati con canone concordato dal comma 53 della legge di stabilità 2016) si applica SOLAMENTE agli immobili adibiti dal conduttore ad abitazione principale, hai dedotto male.
    Infatti il comma 53 non contiene alcun riferimento all'adibimento dell'immobile ad abitazione principale da parte del conduttore, né lo contengono:
    - le norme istitutive del canone concordato (L. 431/1998);
    - il Decreto Interministeriale 30.12.2002 emanante i "criteri generali per la realizzazione degli Accordi etc.";
    - l'accordo territoriale per il comune di ubicazione dell'immobile;
    - il contratto-tipo allegato a detto accordo per la locazione di immobili con canone convenzionato.

    Secondo me quell'articolo del Sole 24 Ore si limita a dire che nel caso in cui il comune abbia previsto un'aliquota agevolata (per gli immobili locati a canone convenzionato ed abiti ad abitazione principale dal conduttore), la riduzione del 25% dell'IMU si applica a tale aliquota. Mentre rimane fermo che per gli immobili locati con canone concordato, che non possono beneficiare di un'aliquota agevolata [o perché il comune non l'ha prevista simpliciter, oppure perché l'ha prevista ma l'immobile non rispetta i requisiti (=non è adibito ad abitazione principale del conduttore)], la riduzione del 25% dell'IMU si applica sull'aliquota piena.
     
    A uva piace questo elemento.
  5. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Si stava discutendo di questo problema: nel caso di un immobile locato con canone convenzionato e che non può godere dell'aliquota agevolata eventualmente prevista dal comune di ubicazione, la riduzione del 25% dell'IMU stabilita dal comma 53 della legge di stabilità 2016 (=legge nazionale) si applica oppure no?
     
  6. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Evidentemente non mi sono spiegata.

    Io ho capito che:

    1) La riduzione IMU 25% si applica alle abitazioni per le quali è stato stipulato un contratto di locazione a canone concordato.

    2) SE il contratto a canone concordato riguarda una casa che gode di aliquota IMU agevolata deliberata dal Comune in quanto trattasi di abitazione principale del conduttore, ALLORA la riduzione del 25% si applica a questa aliquota già agevolata. Quindi il vantaggio per il proprietario è maggiore.

    L'articolo del Sole dice testualmente che "in pratica lo sconto (del 25% sull'IMU) vale per i diversi contratti calmierati previsti dalla legge 431/1998".
     
  7. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La risposta è sì: per quell'immobile si applica la riduzione del 25% sull'aliquota IMU (non agevolata) deliberata dal Comune ove è ubicato.
     
  8. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Questa è anche la mia interpretazione di quell'articolo del Sole.

    Ed è anche quanto pubblicato dallo stesso quotidiano nei giorni precedenti; ossia le risposte degli esperti dell'Agenzia delle Entrate alle domande loro rivolte in occasione dell'evento annuale "Telefisco".
     
  9. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ok, perfetto. Siamo d'accordo:). Adesso abbiamo eliminato ogni ambiguità relativa ai "se...allora".
     
  10. Bluechewanna

    Bluechewanna Membro Junior

    Proprietario di Casa
    la legge nazionale (431/98) all'articolo 2, comma 4, prevede che "per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i Comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI, ora IMU) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi".

    Ne consegue che se il tuo Comune prevede un'aliquota agevolata IMU in relazione ad immobili concessi in locazione a canone concordato a conduttori che adibiscano l'immobile ad abitazione principale:

    a) aliquota agevolata deliberata dal Comune per gli immobili concessi in locazione a canone concordato se la casa è usata dall'inquilino come abitazione principale ridotta al 75% (lo sconto del 25% si calcola sull'aliquota deliberata dal Comune e non su quella ordinaria è la risposta delle Finanze in occasione di TeleFisco)

    b) aliquota ordinaria (non agevolata, quindi nessuno sconto) deliberata dal Comune per gli immobili concessi in locazione a canone concordato se la casa non è usata dall'inquilino come abitzione principale.

    Tuttavia in alcuni Comuni, che l'inquilino usi la casa affittata a canone concordato quale abitazione principale non è condizione necessaria perchè il proprietario goda delle agevolazioni IMU: per beneficiare dell'aliquota agevolata (sconto del 25% dell'aliquota già ridotta) è sufficiente che la locazione sia ricondotta "alle condizioni definite dagli accordi locali di cui all'articolo 2, comma 3 della legge 431/98".
     
  11. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ecco, il tuo intervento riapre il possibile equivoco, visto che l'agevolazione eventualmente previste dai Comuni ai sensi dell'art. 2, comma 4, della L. 431/1998 è formalmente distinta dalla riduzione del 25% dell'IMU disposta dalla legge di stabilità 2016. Piuttosto, va capito qual è la connessione tra i due benefici.
    Per dissipare l'equivoco e sollecitare un chiarimento in merito alla connessione tra i due benefici, ti domando:

    quello che stai dicendo è che per usufruire della riduzione del 25% dell'IMU ex legge di stabilità è necessario che all'immobile sia applicabile l'aliquota agevolata eventualmente prevista dal comune di ubicazione?

    Uva ed io abbiamo risposto di no a questa domanda. D'altra parte se si rispondesse di sì, ne seguirebbe che la riduzione del 25% prevista dalla legge di stabilità si applica solamente all'aliquota agevolata, il che è contro la ratio della legge.

    Inoltre, secondo la mia (e di Uva) interpretazione va escluso anche che l'adibimento dell'immobile ad abitazione principale da parte del conduttore (adibimento che in genere è la condizione per accedere alle agevolazioni previste dai comuni ai sensi dell'art. 2, comma 4, della L. 431/1998) sia un requisito necessario per beneficiare della riduzione del 25%.
     
  12. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Io confermo la mia interpretazione.
    Se può essere utile, copio e incollo il chiarimento fornito dai funzionari dell'Agenzia delle Entrate sull'argomento:

    Canoni concordati
    Domanda:
    La legge di stabilità per il 2016 prevede una riduzione dell'IMU e della Tasi pari al 25% relativamente agli immobili locati a canone concordato di cui alla legge n. 431 del 1998. Poniamo il caso di un Comune che ha deliberato un’aliquota agevolata del 7,6 per mille per i canoni concordati alla sola condizione che l’alloggio sia l’abitazione principale dell’inquilino. In questo caso, la riduzione del 25% si applica sui canoni concordati tassati con aliquota ordinaria (cioè per le case in cui l’inquilino non ha l’abitazione principale) sia sui canoni concordati tassati con l’aliquota del 7,6 per mille?
    Risposta:
    Si deve premettere che le norme della legge di stabilità 2016 che interessano la fattispecie in questione sono quelle dei commi 53 e 54 dell’art. 1 della legge n. 208 del 2015 che riproducono la stessa disposizione sia per l’IMU sia per la TASI, effettuando gli opportuni inserimenti nella disciplina dei due tributi, vale a dire aggiungendo il comma 6-bis all’art. 13 del D. L. n. 201 del 2011 e integrando il comma 678 dell'art. 1 della legge n. 147 del 2013.
    Le citate disposizioni prevedono che per gli immobili locati a canone concordato di cui alla legge 9 dicembre 1998, n. 431, l'imposta, determinata applicando l'aliquota stabilita dal comune ai sensi del comma 6 – per quanto riguarda l’IMU – e ai sensi del comma 683 – per quanto riguarda la TASI – è ridotta al 75 per cento.
    Per cui, occorre preliminarmente determinare l’imposta dovuta dal contribuente tenendo presente l’“aliquota deliberata” dal comune per gli immobili concessi a canone concordato.
    A questo proposito, da quanto emerge nel quesito in esame, risulta che il comune abbia deliberato per gli immobili concessi a canone concordato due distinte aliquote, vale a dire:
     un’aliquota agevolata del 7,6 per mille per i canoni concordati alla sola condizione che l’alloggio sia l’abitazione principale dell’inquilino;
    un’aliquota “ordinaria” – poniamo del 10,6 per mille, poiché nel quesito non è stata esplicitata – per tutti gli altri casi e cioè per le case concesse in locazione a canone concordato in cui l’inquilino non ha fissato l’abitazione principale.
    Una volta determinata l’imposta dovuta in relazione alle due diverse fattispecie di immobili, si applicherà quindi ad entrambe la riduzione del 25%.
     
  13. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie UVA...già che ci sei: Per i comodati ai figli ce lo fanno o meno un qualche sconticino??? Sono usufruttuario (passivo!!!) di un alloggio in comodato alla mia prima figlia in quel di Bruino...Ne sai qualcosa??? Grazie. Quiproquo.
     
  14. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mille grazie, Uva!
    Direi che la tua interpretazione, che era fin dall'inizio anche la mia (pur non avendo letto il chiarimento, è quella corretta: alla riduzione dell'IMU pari al 25% hanno diritto i proprietari degli immobili locati a canone concordato, indipendentemente (1) dall'adibimento o meno dello stesso ad abitazione principale da parte del conduttore e (2) dalla previsione o meno, da parte del comune di ubicazione dell'immobile, di una aliquota IMU agevolata per gli immobili locati a canone concordato.
    L'equivoco, temo, farà strada tra i contribuenti, perché è provocato dalla mancata distinzione tra riduzione dell'IMU (ex legge di stabilità 2016) e aliquota agevolata (eventualmente prevista dai Comuni per i canoni concordati ai sensi dell'art. 2, comma 4, della L, 431/1998).
     
    A uva piace questo elemento.
  15. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Forse hai ragione, ma a me il concetto è sembrato molto chiaro: la riduzione IMU e Tasi del 25% riguarda gli immobili locati a canone concordato di cui alla l. 431/1998. Punto e basta!
    Se poi questi immobili godono già di un'aliquota agevolata deliberata dal Comune (perché il conduttore vi pone la sua abitazione principale) la riduzione del 25% si applica ugualmente, quindi il proprietario godrà di un vantaggio maggiore.
     
    A ing. Fachinat piace questo elemento.
  16. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Copio e incollo la risposta che ti può interessare (e ricordo che trattasi di risposte formulate dai funzionari dell'Agenzia delle Entrate ai quesiti rivolti durante il convegno Telefisco organizzato dal Sole24Ore il mese scorso).

    Tasi su case in comodato
    Domanda:
    Il comma 10 della legge di Stabilità 2016 (legge 208/2015) prevede la riduzione al 50% della base imponibile IMU delle abitazioni concesse in comodato ai parenti in linea retta di primo grado. Nulla viene detto in materia di Tasi con la conseguenza che il parente comodatario non pagherà la Tasi mentre il comodante la pagherà nella misura massima del 90% (salvo diversa percentuale decisa dal Comune). Si chiede conferma.
    Risposta:
    Si conferma che:
     il comodatario, che adibisce ad abitazione principale l’immobile concesso in comodato, non è tenuto al versamento della TASI (art. 1, commi 639 e 669 legge n. 147 del 2013), poiché la legge di stabilità per l’anno 2016 ha previsto l’esclusione dalla TASI sia per il possessore sia per l’occupante per gli immobili adibiti ad abitazione principale;
     il comodante, se ricorrono tutte le condizioni richieste dall’art. 13, comma 10, lett. a), calcolerà:
    - l’IMU tenendo conto della riduzione al 50% della base imponibile;
    - la TASI, tenendo conto della medesima riduzione al 50% della base imponibile poiché la TASI si calcola sulla stessa base imponibile dell’IMU.
    A ciò, però, deve aggiungersi che il possessore, a norma dell’art. 1, comma 681, della legge n. 147 del 2013, come modificato dal comma 14 dell’art. 1 della legge n. 208 del 2015, è tenuto al versamento nella percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo all'anno 2015. Nel caso di mancato invio della delibera entro il termine del 10 settembre 2014 di cui al comma 688 ovvero nel caso di mancata determinazione della predetta percentuale stabilita dal comune nel regolamento relativo al 2015, la percentuale di versamento a carico del possessore è pari al 90 per cento dell'ammontare complessivo del tributo.
     
  17. uva

    uva Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    @quiproquo : qui è chiarita anche la condizione richiesta per l'abbattimento della base imponibile IMU al 50%:

    IMU in uso ai parenti
    Domanda:
    La concessione in comodato di una abitazione al genitore o al figlio consente l’abbattimento della base imponibile IMU del 50%, ciò a condizione che il concedente non possieda altri immobili a parte quello concesso in comodato e la propria abitazione principale. Questo vuol dire, ad esempio che il possesso di un terreno agricolo o di un negozio in comproprietà con i fratelli impedisce tale agevolazione?
    Risposta:
    Si deve precisare che la norma di favore si colloca nell’ambito del regime delle agevolazioni riconosciute per gli immobili ad uso abitativo, pertanto laddove la norma richiama in maniera generica l’immobile, la stessa deve intendersi riferita all’immobile ad uso abitativo. In conclusione il possesso di un possesso di un terreno agricolo o di un negozio in comproprietà con i fratelli non impedisce il riconoscimento dell’agevolazione.
     
  18. quiproquo

    quiproquo Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ti ringrazio molto...ma a questo punto dimmi per favore se il comune di Bruino
    riconoscerà o meno la riduzione prevista...per cui ti sintetizzo la mia situazione:
    1)Un piccolo alloggio in alta valle Susa (la vera seconda casa) come usufruttuario al 100%,
    2) Usufruttuario al 100% di un piccolo alloggio in via Filadelfia che sto cercando di vendere,
    3) Alloggio di Bruino abitato dalla mia prima figlia nuda proprietaria ed io come
    usufruttuario al 100%.
    Tenendo conto che l'alloggio dove risiedo lo vivo come inquilino, questa è la mia
    situazione. Quindi, se ho ben capito avendo,oltre Bruino, altri due alloggi a disposizione la riduzione non dovrebbe spettarmi...E' così??? Ho capito bene???
    Grazie di nuovo..qpq.
     
  19. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sì, la riduzione non ti spetta ed è irrilevante che gli immobili siano "piccoli". Infatti:
    1. la norma stabilisce che, qualora il soggettivo passivo (quello cioè che deve pagare l'imposta sull'immobile concesso in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado; nel caso in oggetto tu, in quanto usufruttuario dell'immobile in cui vive tua figlia) possegga un altro immobile (ad uso abitativo, come ha chiarito Telefisco) oltre a quello concesso in comodato, il beneficio della riduzione si applica alla condizione che il secondo immobile sia ubicato nello stesso comune in cui è ubicato l'immobile concesso in comodato e che tale secondo immobile sia adibito dal comodante ad abitazione principale.
    2. tu sei usufruttuario non di uno, ma di due immobili oltre a quello concesso in comodato.
    3. l'usufrutto è un diritto reale che attribuisce una forma di possesso a chi ne è titolare, per cui tu possiedi due immobili oltre a quello concesso in comodato. Già questo, indipendentemente dall'ubicazione degli immobili, ti preclude il beneficio della riduzione. E lo stesso sarebbe se la percentuale del possesso non fosse 100 ma 0,1.
     
    A quiproquo piace questo elemento.
  20. wmar

    wmar Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Già. E dunque il diritto del soggetto passivo di avvalersi della agevolazione eventualmente prevista dal comune dipende dalla decisione del conduttore di adibire l'immobile ad abitazione principale? In realtà le cose non sembrano stare proprio così, visto che l'art. 2, comma 4, della L. 431/1998 stabilisce che i comuni possono prevedere aliquote IMU agevolate a vantaggio dei proprietari <<che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi>>. La legge, dunque, non sta parlando di una autonoma decisione del conduttore, che si costituisce separatamente dal momento della stipulazione del contratto di locazione, ma sta parlando di una valenza dell'immobile (quella come abitazione principale del conduttore) che si costituisce nel momento della sua concessione in locazione.
    Mi domando - e lo domando ai più esperti - se questo problema sia mai stato affrontato dalla giurisprudenza.
     

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