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  1. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Nel condominio dove attualmente abito, in occasione dei lavori generali di ristrutturazione, si è deciso di rifare il cappotto, alle pareti Nord e Sud dello stesso. Il cappotto già esistente era stato fatto alcuni (6-7) anni fa, ma presentava evidenti segni di deterioramento poichè non effettuato a regola d'arte. Preciso che i piani dell'immobile sono cinque, per un totale di 10 appartamenti, e per ogni piano ci sono appartamenti con quote differenti di millesimi di proprietà. In pratica per ogni piano, ci sono due appartamenti che hanno rispettivamente 110 e 90 millesimi. La domanda che vorrei porre, cercando il Vostro aiuto è questa : Come dovrebbe essere divisa la spesa, calcolando che la parte di parete da rifare è in pratica uguale come dimensioni sia per l'appartamento più grande che per quello più piccolo ?. Qualche condomino sostiene, che non interessando l'intera superfice delle facciate , poichè in questo caso sarebbe stato giusto utilizzare i millesimi vista la differenza di superfice occupata, le spese andrebbero divise in parti uguali in quanto come dicevo la superfice su cui si effettua l'intervento è uguale per tutti. Qual'è l'interpretazione legale o giusta per dividere le spese ? Grazie a tutti .
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La spesa per il rifacimento del cappotto di una, due o tutti i muri maestri è sempre calcolata per millesimi di proprietà tra tutti i condomini, salvo altri accordi unanimi (1000/1000) o convenzioni diverse.
     
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  3. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per la risposta, volevo aggiungere una richiesta ulteriore ed è questa : I propietari dei box parzialmete interrati, che non hanno nulla a che vedere con le facciate su cui si interviene, devono partecipare alle spese del cappotto ?
     
  4. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Essendo il cappotto esterno utile a tutto il condominio per il risparmio energetico e facente parte della facciata (muri maestri = parte comune a tutti), anche i box dovranno contribuire per la loro quota parte.
    Ovvero poniamo il caso contrario, infiltrazioni nei box seminterrati per mancata impermeabilizzazione, anche in questo caso tutti i condomini devono contribuire, perchè si tratta di infiltrazioni da parte comune (fondamenta - muri maestri).
     
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  5. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie infinite per i chiarimenti. Celestino Fini
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    E se i box sono costruiti in aderenza al fabbricato al piano terra????? ma fuori dello sporto :idea:ciao
     
  7. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Non sono del tutto convinto...

    Non si tratta di intervento necessario e raramente i box partecipano al riscaldamento. C'è il caso che vadano esclusi ai sensi del 1123 ultimo comma.
     
  8. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    In tema di spese condominiali, nella specie inerenti lavori aventi ad oggetto la rivestitura a cappotto dei muri perimetrali del fabbricato condominiale, ai sensi dell’art. 1123, comma 1, c.c. dette spese devono essere ripartire tra i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà, e non in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne, ex art. 1123, comma 2, c.c., atteso che, i muri perimetrali dell’edificio non sono suscettibili di un uso diverso da parte dei condomini . --- Corte di Cass., Sez. Civile, sentenza del 23 novembre 2009 n. 24658
     
  9. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    MA SE LA FACCIATA DEL BOX E FUORI DELLO SPORTO DEL CONDOMINIO è solo un prosiego del muro E NON VIENE FATTO il cappotto su quella parte di facciata, non dovrebbe essere incluso nel riparto della spesa del rifacimento del cappotto:daccordo::idea:
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Tutto sta a vedere se fa parte dello stesso stabile, se è corpo a se stante non c'entra, ma se ne fa parte essendo corpo unico, SI che è compreso, perchè le pareti (muri esterni) faranno da coibentazione e guadagno energetico a tutti i condomini.
     
  11. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Questa non la conoscevo...

    Ci sono più dati nei tuoi archivi che segreti nella gobba di Andreotti!:risata::risata::risata:

    Eppure qualche dubbio rimane.
    Il vantaggio per "tutti i condomini" riguarderebbero solo quelli che partecipano alle spese di riscaldamento (do per assunto che i box siano esclusi)...

    Ovviamente finché un'altra Cassazione non dica il contrario, rimane buona la sentenza che citi tu, ma non mi stupirei se in futuro le carte in tavola cambiassero.
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Perchè solo chi usufruisce del riscaldamento?
    La coibentazione fornisce il vantaggio di non ricevere il freddo (ne caldo) dall'esterno e rimane lo stesso anche se non c'è l'impianto di riscaldamento/condizionamento, oppure questo è spento ;)
     
  13. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Esatto.
    Il vantaggio che deriva dall'isolamento termico fornito dal "cappotto" si quantifica nella misura in cui si dovrà far ricorso in maniera minore al riscaldamento (o ai condizionatori), con conseguente vantaggio economico derivato dal risparmio.
    Chi però da questi costi era già escluso come i proprietari dei garage, che raramente hanno radiatori, non trarrebbero dal cappotto termico alcun beneficio economico. Pagavano 0 prima del cappotto, pagheranno 0 dopo.

    La Cassazione è stata comunque abbastanza categorica, quindi...:daccordo:
     
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami ma non si tratta di vantaggio economico, infatti i muri maestri essendo parte comune rientrano nel 1°c. art. 1123 e 1117 e 1118 2°c. cc, infatti la Sentenza non fa nessuna differenza, ma dice semplicemente che la spesa si ripartirà tra i condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà (con o senza impianto di riscaldamento), altrimenti la Sentenza avrebbe dovuto fare una distinzione.
    Lo stesso principio vale anche se p.es. si tinteggiano le facciate o si rifà il tetto o si impermeabilizzano/consolidano le fondamenta, dove tutti devono contribuire alla spesa, ovvero l'art. 1117 cc afferma con precisione quali sono le parti comuni in uno stabile salvo titolo diversi, ed i muri maestri, dove si applica la coibentazione è comune (salvo titoli diversi)
    p.es. nel mio appartamento non ho nessun radiatore nell'entrata dell'appartamento (c.a. 10 mq), non è per questo che dovrei scontarmi l'eventuale spesa per un cappotto termico sulle facciate, che ne dici?
    In pratica il risparmio per tutto il condominio sarà per il semplice fatto di non avere infiltrazioni di freddo da nessuna parte, anche se non è riscaldata a un impianto di riscaldamento
     
  15. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Perdonami, ma come puoi sostenere che l'installazione di un cappotto termico all'edificio non si traduce in un vantaggio economico?

    Qui non si tratta di normale manutenzione delle mura, ma di una precisa scelta di aggiungere a una parte comune già esistente (i muri maestri), un elemento che porta un vantaggio solo a una parte dei condòmini.
    Chi possiede solo un box o una cantina non riceve alcun vantaggio dalla coibentazione.

    So leggere una sentenza e ti assicuro che di solito capisco quello che leggo. Se la Suprema Corte ha detto che si applica il primo comma del 1123 per la ripartizione delle spese, questo andrà applicato fino a sentenza contraria.
    Rimane comunque suscettibile di discussione la Ratio che sta dietro tale decisione.
     
  16. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami, mi ero espresso male, ovvero intendevo che il vantaggio economico, non si traduce solamente per chi ha l'impianto di riscaldamento, ma per tutto il condominio in generale, indipendentemente.
    Perdonami, ma alle volte mi esprimo meglio con degli esempi, ossia nel caso si debba rifare il tetto, il vantaggio non sarà solo per chi abita al ultimo piano, ma globalmente per tutto il condominio, lo stesso principio vale per la coibentazione, il vantaggio non sarà solo per chi ha il riscaldamento, ma in proporzione per tutti i condomini "avvolti" da questo cappotto.
    Spero di essermi spiegato meglio :)
    p.s. nulla vieta però a chi possiede un box o garage non riscaldato di ricorrere all'A.G. a cui auguro buona fortuna, ma credo che sarà molto dura, nel caso sia "protetto" da questo cappotto.
     
  17. celefini

    celefini Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non so se è la stessa cosa, ma devo riprendere un attimo il problema. Nel mio condominio si rifanno solo le due pareti nord e sud, che sono perfettamente uguali, e ricoprono per la stessa superfice sia l' appartamento più piccolo che quello più grande. Alcuni del condominio sostengono che le porzioni rivestite sono perfettamente uguali per tutti gli appartamenti , e quindi la spesa va divisa tra i dieci condomini. Ben diverso sarebbe stato, se l'intervento a cappotto fosse stato a copertura di tutte e quattro le pareti, in questo caso , la distribuzione delle spese per i millesimi di proprietà sarebbe stata più giusta.Voi come interpetrate il quesito ?
     
  18. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Il principio rimane sempre quello, se una o due pareti su 4 viene riparata, tutti devono contribuire, perchè i muri maestri dove è collocato il cappotto sono parti comuni a tutti.
     
  19. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Concordo con Condobip sul risultato finale (pagano tutti per millesimi di proprietà), anche se arrivo alla conclusione pseguendo un altro percorso.:risata:
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mi pare di ricordare che nelle mie antiche cognizioni matematiche era scitto;
    Modificando l'ordine dei termini il prodotto non cambia :daccordo:
     

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