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  1. fabbrock

    fabbrock Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    avrei bisogno un consiglio.
    Anche quest'anno come ogni anno alla riunione condominiale è stato richiesto di effettuare lavori per creare il cappotto termico all'edificio.
    Premetto che fino ad ora non è stato deciso di farlo per via dei costi.
    Ora si presenta invece la questione del tetto che presenta delle infiltrazioni alle mansarde dei piani superiori.
    La questione è questa:
    io abito al piano terra in un trilocale con taverna, gli appartamenti con problemi sono ovviamente quelli ai piani superiori che hanno mansarda, dove chi ci abita ha le camere da letto.
    Ovviamente i lavori dovrebbero essere divisi in base ai millesimi catastali, ma io mi chiedo:
    dato che le mansarde sarebbero agibili ma non abitabili, dato anche il fatto che il mio appartamento è ovviamente accatastato correttamente mentre quelli dei piani alti non lo sono risultando quindi a livello millisemale più piccoli del mio (pur essendo di fatto il doppio), posso in qualche modo rifiutarmi di pagare dei lavori che non sono a mio avviso necessari?
    Mi spiego meglio, posso proporre di partecipare alla spesa delle riparazione delle infiltrazioni in quanto il tetto risulta come parte comune (anche se io non ho assolutamente modo di raggiungerlo poiché non è stato fatto neanche un lucernario che permetta di accedere dalle parti comuni ma devo chiedere il favore ogni qual volta ho necessità di raggiungere il tetto ad es. con l'antennista), ma rifiutarmi di partecipare alla eventuale coibentazione per migliorare l'efficienza energetica?
    In altre parole, ho un modo per evitare di pagare la maggior parte dei lavori di cui andrebbero a beneficiare solo i condomini del piano superiore?
    Ringrazio per la vostra attenzione.
     
  2. Franci63

    Franci63 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il tetto è parte comune ;non cambia il poterlo raggiungere o meno ,dato che serve come copertura dell'intero edificio.
    Partendo da questo presupposto non puoi esimerti dal pagare le spese che verranno correttamente deliberate dall'assemblea. Forse non sarà deliberata la coibentazione del tetto, perché facilmente chi vive ai piani bassi non intende sopportare una spesa di cui non trarrà gran giovamento diretto, ma se ci sono le maggioranze ti tocca partecipare alla spesa.

    Quello che non è corretto è che la ripartizione millesimale non tenga conto dell'uso effettivo delle mansarde.
    Probabilmente nel predisporre le tabelle millesimi del condominio si è tenuto conto del fatto che non erano abitabili, e quindi ai relativi metri quadri è stato attribuito un coefficiente più basso per ricavare i millesimi, per cui ne risultano meno .
    Dovresti approfondire questo aspetto, e eventualmente chiedere una revisione delle tabelle, che sarebbe possibile se , "per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione."
     
  3. fabbrock

    fabbrock Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie della tua risposta.
    Ti chiedo solo una spiegazione di quanto mi hai scritto:
    "Dovresti approfondire questo aspetto, e eventualmente chiedere una revisione delle tabelle, che sarebbe possibile se , "per le mutate condizioni di una parte..."

    chiedere la revisione delle tabelle porterebbe alla richiesta di accatastamento corretto delle mansarde, giusto? Di conseguenza quindi la ripartizione in millesimi sarebbe effettiva sulla vera grandezza dell'unità abitativa?
     
  4. Franci63

    Franci63 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Non necessariamente; l'accatastamento riguarda i rapporti con il fisco, che non hanno rilevanza a livello condominiale.
    A te interessa pagare il giusto per i millesimi che ti competono, non ( se non come cittadino, come siamo tutti ) sapere se i proprietari delle mansarde pagano le imposte corrette anche su quello.
    Ovviamente i due discorsi sono collegati,ma vanno affrontati da prospettive diverse.
    Io ho considerato l'aspetto condominiale, per cui , se il mio appartamento "vale" come il tuo, i millesimi devono essere uguali.
    Se uso una soffitta agibile per fare le camere,ma pago il condominio come se avessi una soffitta, perché le tabelle hanno considerato l'uso soffitta, questo non è corretto.
    No, ci sono diversi parametri che rendono diversi i millesimi di due abitazioni grandi uguali: il piano,l'esposizione, la vista e altro.
    Per fare un esempio a grandi linee, in uno stabile con ascensore l'ultimo piano ha più millesimi di un identico appartamento al primo; senza ascensore invece l'ultimo ne ha di meno.
    Per questo ho detto di approfondire , se possibile, i criteri con cui sono state fatte le tabelle, e di conseguenza valutare se ci sono gli elementi per chiedere una revisione delle stesse, a causa di un uso diverso da quello previsto e calcolato.
    Spero intervengano altri per avere più pareri e suggerimenti.
     
  5. Dimaraz

    Dimaraz Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Condivido quanto spiegato da @Franci63 e aggiungo solo che ti conviene "pretendere" una revisione delle tabelle a prescindere dal lavoro di coibentazione perché se ai proprietari delle mansarde vanno attriuiti maggiori millesimi significa che gli altri (tu incluso) pagherete meno quota su tutte le spese ordinarie e straordinarie.
     
  6. Franci63

    Franci63 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Certo, è una situazione che va messa a posto (se non lo è) ; che ognuno paghi il suo, e non anche quello dei furbi.
     
  7. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ricorderei però anche che molto probabilmente non troverà disponibili i suoi interlocutori. Dovrà quindi procedere per via giudiziaria, per raggiungere il risultato
     
  8. Dimaraz

    Dimaraz Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Basta che i proprietari di mansarde "modificate" siano in numero inferiore agli altri che la maggioranza degli interlocutori sarà favorevolissima alla revisione.
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    L'ovvio non ha bisogno di spiegazioni.

    Ma non la farei così semplice: non basta ....
    - aver rason ...
    - bisogna trovar chi te la daga

    Poi a naso avevo avuto la sensazione trattarsi di condominio di bifamiliari a schiera.
    Quello sotto con taverna: quello sopra con mansarda.
    Mi chiedevo persino se sia accertato che la taverna, accatastata, abbia la conformità urbanistica: ma è solo una supposizione.
     
    A Franci63 piace questo elemento.
  10. Franci63

    Franci63 Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ho lo stesso dubbio, perché “taverna” non vuol dire niente, catastalmente parlando.
    Normalmente le cosiddette “taverne” sono accatastate come cantina.
    In questo caso naturalmente chi dovesse avere una zona “taverna” in cantina non può certo lamentarsi di chi ha le camere in soffitta......
     
    A basty piace questo elemento.
  11. fabbrock

    fabbrock Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Grazie a tutti per le risposte.
    La mia taverna non è accatastata come cantina, perché come cantina risulta un altro spazio adiacente al box.
    Chiedo, sempre per mia ignoranza, se mi potete chiarire una cosa, nel pagamento delle tasse, tipo rifiuti, vedo che sono elencati tutti i mq compresi quelli della “taverna” box e cantina.
    Allo stesso modo gli appartamenti superiori hanno nel conteggio anche la metratura delle mansarde anche se non abitabili?
    Per spiegare invece la situazione abitativa:
    Si tratta di una palazzina di 7 appartamenti, 3 a terra e 4 al primo piano.
    I tre a terra hanno taverna, i quattro sopra le mansarde. Solo che uno degli appartamenti sopra non ha mansarda perché non interessato in fase di acquisto. Quindi gli appartamenti con mansarda sono in effetti tre.
     
  12. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Come e dove risulta allora la taverna?
     
  13. fabbrock

    fabbrock Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Basty, hai ragione, sbagliavo io nel ricordare:
    Foglio 2 particella 501 subalterno 2 graffata alla particella 502 ( appartamento cantina e giardino)
    categoria a/3 (box).
    C’e Comunque qualche possibilità di ripartire i costi condominiali più equamente?
     
  14. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai nuovamente sbagliato a ricordare. La categoria A/3 corrisponde a civile abitazione. Non ad un box: mica abiterai in un garage.
    Presumo che la part 501 sub 2 sia la abitazione. La part. 502 è per caso il giardino di tua proprietà?
    Nella planimetria catastale il locale seminterrato come è chiamato?
     
  15. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    secondo me il potenzialmento dell'isolamento del tetto non dovrebbe riguardare tutto il condominio, infatti se le mensaarde sono destinate ad accessorio non dovrebbero essere riscaldate quindi l'isolamento è ininfluente, se poi i proprietari usano le mansarde come vogliono dovrebbero pagare loro l'isolamento. Eviterei la questione degli usi abusivi in quanto produrrebbe malcontenti e questioni pesanti, semplicemente portare in assemblea la questione oggettiva
     
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Il tuo scopo è degno di attenzione, ma le premesse non sono corrette.
    Anch'io ritenevo che una soffitta con tetto a soletta costituisse un valido isolamento come camera d'aria. Ma non è così.
    Dopo aver posto 10 cm di isolamento sullo estradosso (si chiama così?) del soffitto dell'ultimo piano, cioè sul pavimento della soletta, il fabbisogno energetico dell'ultimo piano è passato da un rapporto 1,8 rispetto ad 1 di un piano intermedio, ad un rapporto 1,1-1,2 cioè sostanzialmente uguale
     
  17. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    si ma se il sottotetto (mansarda) è superiore ed annesso ad un piano abitato/abitabile, sarà lui ad usufruire del maggior isolamento quindi....
    il caso che esponi è il classico caso nel quale un appartamento si trova a scaldare per convezione un volume superiore, è ovvio che isolando il pavimento l'effetto convettivo si limita moltissimo, infatti sarebbe quasi inutile isolare il tetto in un caso del genere ma è corretto fare l'operazione che hai fatto tu, il mio riferimento era relativo alla norma che prevede che i locali accessori non vengano riscaldati
     
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Hai ragione. Io parlavo in generale: ammesso che la mansarda non sia un locale accessorio ma sia regolarmente considerata come volume abitabile, spesso si sente rispondere che l'isolamento del tetto "va solo a beneficio" del suo occupante: il che non è vero. (quanto meno il solo)
    Il calore che si disperde lo pagano tutti col maggior consumo: vero invece che è la contabilizzazione che attribuisce la maggior parte di questo costo all'ultimo piano.
    A parità di erogazione starebbe più al freddo; a parità di temperatura avrebbe un extracosto sproporzionato.

    Nelle case realizzate negli anni 60-70, non si contenevano le dispersioni: e la parità di temperatura era ottenuta (si spera) sovradimensionando i caloriferi man mano che si saliva di piano. In casi come questi mi sembra più equo prima cercare di provvedere tutti ad adeguare gli isolamenti dell'edificio e dell'impianto di distribuzione: poi si ripartisce in funzione di quanto uno volontariamente utilizza.
     
  19. griz

    griz Membro Senior

    Professionista
    ok, il discorso mio è riferito all'uso abusivo delle mansarde che è il problema del nostro postante, è evidente che limitare una dispersione verso l'alto va a beneficio di tutti ma per l'appartamento che sta sotto all'altro appartamento che accede alla mansarda, che si trova ad avere un ambiente riscaldato al di sopra, non cambia niente quindi...
     
  20. fabbrock

    fabbrock Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Basty avevo saltato un pezzo dell’accastamento:
    Foglio 2 particella 501 subalterno 2 graffata alla particella 502 ( appartamento cantina e giardino)
    categoria a/3


    Foglio 2 particella 501 subalterno 9

    (Box) metri q 31, categoria C/6
     

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