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  1. adele macrini

    adele macrini Nuovo Iscritto

    Vorrei sapere questo:il nostro condominio deve rifare la facciate esterne di quattro balconi,ammalorate,e procedere con la tinteggiatura esterna di questi,e ai soffitti degli stessi. Per fare ciò,verranno posizionati dei ponteggi,nel giardino del condomino del piano terra,e questi ponteggi interesseranno solo il lato sinistro del condominio,visto che i balconi sono solo da quel lato. Stando così le cose,i condomini dell'altro lato,devono partecipare alle spese e in che misura?Grazie A.Macrini
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Bisogna distinguere i balconi dalle facciate, i balconi se aggettanti sono privati ed appartengono a chi li calpesta compreso il sottobalcone (o cielino per chi abita al piano sottostante), eccetto elementi di decoro (se esistenti) che sono condominiali.
    Le facciate invece sono condominiali e sono a carico di tutti i condomini e le spese vengono ripartite per millesimi di proprietà tra tutti i condomini anche se non si affacciano da quel lato dello stabile, salvo diversamente indicato nel Regolamento di Condominio.
     
  3. adele macrini

    adele macrini Nuovo Iscritto

    I balconi sono aggettanti,di essi è stato rifatta la parte esterna e i cielini.
     
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    devi partecipare solo nei frontalini che sono condominiali per il resto se lo pagano chi ne trae beneficio
     
  5. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Per i cielini paga senza dubbio il proprietario del balcone.
    Per la parte esterna dovrebbe essere lo stesso, ma l'argomento è piuttosto dibattuto e la risposta può variare a seconda della struttura del balcone stesso. C'è infatti una nutrita corrente di pensiero che sostiene che la facciata esterna dei parapetti in muratura sia da considerare al pari della facciata...
    Non è un caso che la manutenzione dei balconi sia uno degli argomenti più dibattuti nei tribunali!
     
    A romrub e basty piace questo messaggio.
  6. AlbertoF

    AlbertoF Ospite

    Come al solito non sono d'accordo con Adimecasa perchè non è così come superficialmente afferma. Bisogna andare più a fondo nella materia , e cioè :
    Per quanto concerne la parte esterna dei balconi bisogna tenere presente se la facciata degli stessi contiene dei particolari fregi o segni in grado di incidere sul decoro architettonico. In questo caso,e solamente per quella parte di lavori, le spese saranno ripartite ex art.1123 primo comma. Quindi anche una parte della spesa totale dei ponteggi dovrebbe essere ripartita ,in proporzione, come sopra detto. Sarà l'impresa a stabilire quanto sarà a carico del condominio e quanto dei privati. Nel caso rientrate in questa ultima casistica posso anche suggerirti il modo di riparto e la percentuale di incidenza della spesa dei ponteggi in rapporto alla spesa totale. Potreste anche adottare un diverso modo di ripartizione delle spese a condizione però che tutti i condomini siano d'accordo
    Ciao
     
  7. adele macrini

    adele macrini Nuovo Iscritto

    grazie mille a tutti coloro che mi hanno risposto.
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Per Alberto Fontanelli come prevedevo non sei un amministratore e rispondi per logica e non per pratica, una spesa in un condominio prima di deliberarla bisogna sapere chi appartiena quella spesa, se non è condominiale non vi è nessun obbligo di far intervenire l'amministratore se al contrario come io asserisco, l'intervento dell'amministratore serve per le parti comuni al condominio, se i decori sono sul frontalino che fanno di facciata al condominio sono condominiale, e le spese vanno ripartite in base ai mm. di pp., se sono private e all'interno del balcone non occorre nessun ponteggio e i lavori si fanno all'interno dello stesso, spero di essermi chiarito, ciao
     
  9. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi pare abbia ricordato bene ergobbo che la faccenda dei balconi, pur avendo una risposta consueta analoga alle indicazioni qui date, è alquanto dibattuta: ad esempio mi risulta che la più recente sentenza a me nota, di Novara, stabiliva senza tanti sofismi che era logico dividere il tutto per millesimi, considerando che in fin dei conti parapetti di cemento e cielini caratterizzavano la facciata ecc. ecc.

    Mi pare altrettanto giusta l'osservazione di adimecasa: quando si delibera una spesa, sarebbe opprtuno chiarire contestualmente se non preliminarrmente, come questa vada suddivisa.

    Poi, ma è solo un parere personale, un pò di elasticità da parte di tutti non guasterebbe: sempre che valga per tutti il principio: oggi a me, domani a te.
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Questa è una tra le ultime sentenze della Suprema Corte di Cassazione riguardanti i balconi aggettanti;

    I balconi "aggettanti", i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno ne' di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprieta' comune dei proprietari di tali piani; pertanto ad essi non puo' applicarsi il disposto dell'art. 1125 cod. civ.: i balconi "aggettanti", pertanto, rientrano nella proprieta' esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
    Nella sentenza si legge:
    "il balcone dell'attrice, essendo ubicato a piano terra, non svolge alcuna funzione di copertura neppure della sottostante proprieta' condominiale, dovendo percio' escludersi che il bene sia destinato al servizio o al godimento collettivo: qui e' appena il caso di ricordare che la c.d. presunzione di condominialita' di cui all'art. 1117 cod. civ. si basa sul carattere strumentale ed accessorio dei beni ivi indicati rispetto alle unita' di proprieta' esclusiva dei condomini. Del tutto fuori luogo e', altresi', il riferimento alla presunzione di cui all'art. 1125 cod. civ., atteso che tale norma prevede la comunione del solaio divisorio fra l'appartamento sovrastante e quello sottostante, ipotesi che evidentemente non ricorre nella specie." - Corte di Cassazione, Sez. II Civ., sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011


    e questa è una precedente;

    Con la sentenza numero 14576 del 30 luglio 2004 , la Corte di Cassazione ha preso in esame la ripartizione delle spese dovute per quanto riguarda i balconi aggettanti affermando che essi costituiscono un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare e, quindi, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa;
    soltanto i rivestimenti ed elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, si debbono considerare beni comuni a tutti.
    Con la conseguenza che anche nei rapporti con il proprietario di analogo manufatto che sia posto al piano sottostante sulla stessa verticale, nell’ipotesi di strutture completamente aggettanti - in cui si può riconoscere alla soletta del balcone funzione di copertura rispetto al balcone sottostante e, trattandosi di sostegno, non indispensabile per l'esistenza dei piani sovrastanti - non si può parlare di elemento a servizio di entrambi gli immobili posti su piani sovrastanti, nè quindi di presunzione di proprietà comune del balcone aggettante riferita ai proprietari dei singoli piani. - Cassazione civile, sez. II, 30 luglio 2004, n. 14576
     
  11. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Grazie per la citazione puntuale.

    Giusto per completezza allego il link che commenta la "discutibile" sentenza del tribunale di Novara: non ha lo stesso peso della Cassazione e presenta/induce molte perplessità, ma è un dato di fatto che anche in sede di giudizio la risposta può essere controversa.

    ADUC - Immobili - Articolo - Condominialita? dei balconi: nuova pronuncia, nuovi problemi
     
  12. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti l'articolo dell'ADUC termina con quaesta citazione;
    ... Ad ogni modo, sara’ interessante osservare se questa restera’ una sentenza isolata o se, invece, trovera’ seguito in successive pronunce di merito e di legittimità.
    p.s. non credo che una sentenza di un Tribunale Ordinario (come quello di Novara n. 439 del 29 aprile 2010) sia più autorevole di una Sentenza della Suprema Corte di Cassazione sentenza n. 218 del 5 gennaio 2011, ovvero a quanto sembra la Giurisprudenza (di Cassazione in tempi successivi) non è d'accodo con quella sentenza del Tribunale di Novara :idea:
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Sul commento circa l'autorevolezza condivido in pieno le tue riserve: è però un dato di fatto che anche per la magistratura il tema è controverso e riserva sorprese.
    In un altro sito che commenta in modo critico la decisione di Novara, si mette anche in luce che bisognerebbe conoscere se nel caso specifico esistevano delle peculiarità non esplicitamente descritte nella sentenza tali da giustificare questo curioso esito.
    Purtroppo l'amara conclusione è che di certo ci sono solo la trentina di articoli del codice civile: tutto il resto è affidato a interpretazioni e valutazioni, prassi, sentenze e casistiche, che in fondo sono casi singoli distinti tra loro, e che a volte hanno trovato risposte ufficiali contrastanti.
    Ovviamente l'indirizzo dettato dalla cassazione ha una sua logica ed è un ottimo riferimento in caso non si raggiunga un accordo: personalmente ritengo però beati (per l'armonia interna) quei condomini che aggettanti o no, e magari con una distribuzione uniforme dei balconi tale da facilitare la decisione, decidono di ripartire tutte le spese per millesimi.

    Pensa alla difficoltà di provvedere al cielino sottostante: sarebbe tuo , devi andare a disturbare il vicino sottostante, o commissionare un ponteggio, e se è tuo potresti disinteressarti dell'ammaloramento fino a che è solo un fatto estetico....: diventa una diatriba infinita che ammorba l'aria. Mettersi d'accordo amichevolmente a volte giova sia a chi sta sotto che a chi sta sopra.
    So che quanto dico è in contrasto con decisioni autorevoli diffuse: ma le motivazioni le sento sfuggenti, quasi predisposte per creare malumori.
     
    A adele macrini piace questo elemento.
  14. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    E' una tua interpretazione che dovrebbe essere condivisa da tutti i condomini .... e non fa norma da applicare sempre e comunque, appunto perchè non esiste una legge in proposito, ma solo delle Sentenze (di Cassazione) le quali in maggioranza dispongono che la spesa sia a carico di chi calpesta il balcone (quindi fanno giurisprudenza costante), salvo casi particolari, decoro al palazzo ecc ecc (vedi post precedenti)
     
  15. Odelli Felice

    Odelli Felice Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve a tutti, non capisco perchè, le cose semplici, come la riparazione dei balconi, debbano creare tanta confusione. Nel condominio dove abito io, abbiamo riparato i frontalini dei balconi in calcestruzzo f.v. appaltando i lavori ad una seria impresa che ha eretto i ponteggi appongiandosi sul terrazzo del piano terra, ha eseguito i lavori dei soli frontalini perchè si sbricciolavano creando pericolo. Il pagamento dell'impresa è avvenuto in base ai m/m di proprietà di tutti i condomini. Per la riparazione dei pavimenti, ci hanno pensato i proprietari che li calpestano. Per la riparazione ( imbiancatura ) della parte sotto dei balconi, ci hanno pensato i condomini che abitano al di sotto. E tutto è andato a buon fine. saluti:applauso:
     
  16. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bravi .. ma mica tutti sono montanari bresciani ...:D :applauso:
     
  17. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non credo ci sia confusione, praticamente ognuno si ripara e mantiene quello di cui è proprietario, e sino a prova contraria il balcone aggettante è di proprietà di chi lo calpesta (sottobalcone incluso), salvo accordi diversi come avete fatto voi :idea:
     
  18. Odelli Felice

    Odelli Felice Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Caro Basty, evviva i montanari, visto che le cose le sbrighiamo facilmente.
    Caro Condobip, se il balcone è completamente di proprietà di chi abita sopra di me, allora è così anche per la soletta? Buono a sapersi la prossima volta, che devo imbiancare l'appartamento, lo farò pagare a chi sta sopra .
    Con simpatia saluti.
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Caro Odelli, come leggi la spiegazione è chiara e logica ......

    magari tienilo presente quando spalerai la neve...: tu puoi/devi togliere solo i cm che si riferiscono al livello proporzionato ai tuoi millesimi ed al tuo piano.....:^^: comunque continua come avete fatto finora, e se qualcuno insieme ai badili si porta appresso anche una buona bottiglia, meglio ancora.

    p.s.: Ho visto il tuo nuovo intervento. a parte gli scherzi, la soletta tra un appartamento e l'altro è considerata a metà tra sopra e sotto, ed ognuno appunto ripara la sua superficie: pavimento a uno, imbiancatura della volta all'altro. Il guaio è che i giudici, cercando il pelo dell'uovo perso da condomini litigiosi, hanno stabilito che la soletta di un balcone aggettante, che prolunga solo il pavimento dell'alloggio pertinente, non è da considerarsi volta utile per quello sottostante. Se giudice e litiganti avessero passato una bella giornata di sci a Borno, con merenda annessa, sarebeb stato risolto l tutto in modo più semplice.
     
  20. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Che c'entra l'appartamento con il balcone?
     

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