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  1. leosca

    leosca Nuovo Iscritto

    Buongiorno, sono Leo proprietario di un immobile.

    il 27 giugno 2012 abbiamo svolto un’assemblea condominiale in seconda convocazione dov’erano presenti
    inclusi di delega 14 proprietari su 22, all’ordine del giorno era previsto la discussione del rifacimento facciate dell’intero immobile più poggioli.
    La votazione si è conclusa con 9 voti favorevoli che tradotti in millesimi di proprietà sono 390 e 5 contrari in millesimi tradotti in 270.
    Ora mi chiedo visto che il palazzo non è in condizioni fatiscenti ma ha semplicemente qualche macchia di umido sulla facciata NORD, e visto che a Novembre 2011 alcuni condomini avevano chiamato i VVF per farsi fare una relazione tecnica sul pericolo di caduta calcinacci, cosa che non è stata fatta da parte dei VVF vista la buona condizione della facciata stessa tranne qualche piccola macchia di umido a NORD.
    Mi chiedo, se l’assemblea così come deliberato, può obbligare con la maggioranze sopra indicate il resto dei condomini a dare inizio a tali lavori per una spesa complessiva di 120.000€ tenendo presente che in tutto ci sono 18 unità abitative e 4 locali commerciali, dove il valore di mercato di ogni singola unità immobiliare è all’incirca 120.000€.

    Grazie Mille Leo.
     
  2. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Bisogna stabilire se la spesa si potrebbe considerare normale oppure di notevole entità, perchè se si tratta di spesa normale la maggioranza è stata raggiunta altrimenti no per difetto di millesimi, poichè dovevano essere almeno 500, chi può risolvere la questione nel caso particolare?
    Consiglio di provare con la conciliazione oppure rivolgendosi al Giudice;

    L'individuazione agli effetti dell'art. 1136 c.c., comma 4 della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidato, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, rispetto alla quale la proporzionalità tra la spesa ed il valore dell'edificio e la ripartizione di tale costo tra i condomini configurano non un vincolo, bensì un ulteriore ed eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, ovvero dall'ammontare complessivo dell'esborso occorrente per la realizzazione dell'opera, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e l'entità delle spese ricadenti sui singoli condomini --- Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733
     
  3. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Difficile che il rifacimento di una facciata possa essere considerata una spesa di ordinaria manutenzione o poco gravosa...
    A mio avviso la delibera non è valida in quanto non soddisfa (come già sottolineato da Condobip) i requisiti del comma II dell'art. 1136.
    Hai tempo fino al 26 luglio per impugnarla.
     
  4. MagoMerlino

    MagoMerlino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Confermo quanto diciarato da "elgobbo". Infatti si tratta di "straordinaria manutenzione" per l'approvazione della quale doveva essere convocata una "assemblea straordinaria" e l'ordine del giorno doveva essere approvato con le maggioranze 500+1. Dopo aver verificato quanto innanzi devi procedere in due direzioni:
    1)- con lettera raccomandata a/r contestare il verbale entro 30 giorni dalla data di ricevimento o - se eri presente - entro trenta giorni dalla data dell'assemblea;
    2)- presentare al giudice un'istanza di annullamento dell'assemblea (se essa è stata convocata quale assemblea "ordinaria");
    3)- presentare al giudice un'istanza di annullamento per il mancato raggiungimento del quorum valido per l'approvazione straordinaria di un OdG straordinario.:risata:
     
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Scusami ma non è scritto da nessuna parte che le spese straordinarie DEVONO essere approvate con i 500 mlm, come ho cercato di dire, quello che importa e stabilisce il 2* o 3* comma del art. 1136 cc è l'entità della spesa, infatti questo articolo dice al 4° comma;

    - Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma.

    e non parla affatto di straordinarie di entità "normale", le quali se non notevoli si possono approvare tranquillamente in 2° convocazione (assemblea ordinaria o straordinaria) con la maggioranza di 1/3 (teste) e 1/3 millesimi.
     
  6. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Due cose:

    @MagoMerlino: Benché io non sia un appassionato di calcio, sostituire un "r" con una "l", trasformando un romanissimo "ErGobbo" con uno spagnoleggiante "ElGobbo" è pericoloso, soprattutto dopo averne incassati 4....:D

    @Condobip:la premessa del mio intervento era quella che il rifacimento di una intera facciata, di solito, costa piuttosto caro... e quindi siamo ancora una volta d'accordo nella sostanza. Che noia! Non riesco neanche più a discutere con te!:risata:
     
  7. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti io non ho replicato alla tua risposta e condivido che la spesa per il rifacimento della facciata "potrebbe" essere di notevole entità, tutto sta a vedere se i 120.000 euro divisi per 22 possono essere considerati spesa notevole, rispetto il valore dell'edificio (e probabilmente si) come è ben spiegato nella, -- Cass. civ. Sez. II Sentenza del 6 novembre 2008 n. 26733.
    La mia distinzione invece mirava a dire che le spese straordinarie di non notevole entità, possono essere approvate anche con la maggioranza minima, in 2° convocazione 1/3 e 1/3, e non sempre vale la regola dei 500 mlm, null'altro
     
  8. ergobbo

    ergobbo Membro Attivo

    Ecco! lo vedi?!?
    Adesso mi tocca trovare qualcun'altro con cui andare a spaccare i capelli in 8!

    :risata::risata::risata::risata::risata::risata::risata:
     
  9. leosca

    leosca Nuovo Iscritto

    Grazie mille per le spiegazioni datemi, scusate se in questi giorni non ho risposto ma ho avuto dei problemi con l'ADSL di casa.
    in ogni caso procederò stesso oggi con la raccomandata a/r per contestare il verbale che ancora ad oggi l'Amministratore non l'ha consegnato debitamente firmato dal Presidente.

    Grazie mille Leo
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'amministratore non ha inviato il verbale e tu eri assente (mi pare non lo dici), avrai 30 giorni di tempo dal momento in cui ti sarà reso noto dall'amministratore il verbale, per impugnare all'Autorità Giudiziaria l'eventuale irregolarità (all'amministratore la raccomandata non serve proprio a nulla).
    Se invece eri presente i termini per impugnare scadono al 30° giorno dalla data dell'assemblea, ma comunque la raccomandata all'amministratore vale niente e devi (se lo vuoi adire al Tribunale, sempre se a te conviene)
    Pensa che io volendo, potrei impugnare ogni delibera che è decisa in assemblea, perchè c'è sempre una irregolarità (pochissime sono regolari), ma lascio correre perchè dovrei anticipare dei soldini di avvocato e spese legali, e poi magari la prossima assemblea lo stesso punto viene approvato in maniera regolare, quindi non mi conviene.
     

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