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  1. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    abito in un condominio a milano in zona Fiera ed a settembre iniziera' finalmente la ristrutturazione dell'intero edificio che durera' circa fino a luglio 2011.
    dopo tante lotte finalmente ci siamo riusciti.
    domanda: le imprese che erano arrivate alla fine della selezione a cui affidare i lavori da 10 sono diventate tre. di queste tre, in assemblea doveva essere scelta quella a cui affidare il progetto.
    nell'ultima assemblea straordinaria fatta a marzo 2010 l'assemblea non ha scelto perche' alcuni consiglieri volevano provare a far scendere un poco ancora l'importo totale da pagare in modo da essere uguale a tutte e tre le imprese.
    cui sono riusciti e l'amministratore ci ha dato comunicazione di questo tramite email.
    ad oggi, non so ancora quale e' l'impresa scelta e siamo a fine giugno. non so nemmeno che tipo di balconi faranno se saranno uguali o diversi.........il colore delle piastrelline dell'edificio...........etc
    e' possibile che venga scelta l'impresa solo dai consiglieri e non dall'intera assemblea??
    a chi devo chiedere per sapere se tutto e' regolare?
     
  2. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    L' assemblea è sovrana, dipende dalle deleghe date ai consiglieri o all' amministratore.
    Bisogna far riferimento al verbale dell' ultima assemblea e verificare quanto deciso.
     
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  3. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    Ho appena letto il resoconto dell'ultima assemblea straordinaria e NON c'e' scritto il nome della impresa scelta a maggioranza per fare i lavori.
    stamattina ho telefonato all'amministratore facendogli presente questo fatto. l'assemblea e' del 25.3.2010.
    lui si e' arrampicato sugli specchi e ha detto che l'assemblea aveva deciso quella con cui lui ha firmato dopo il contratto.
    poco male ma mi sa che questo e' abbastanza impreciso come amministratore pur essendo noto nella zona.
    i consiglieri non hanno delega a decidere per la maggioranza.
    gia' a marzo, si era dimenticato di portare una delega importante in assemblea.
    oramai sono trascorsi i 30 gg per invalidare l'assemblea ma legalmente la ditta scelta e' in regola non avendo mandato scritto dall'assemblea generale????. probabilmente e' stata una svista nel compilare il resoconto ma e' un fatto importante ??
    Grazie.
     
  4. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    L' impresa è in regola, avendo ricevuto mandato dall' amministratore, tutto si basa su come l' assemblea si è espressa al riguardo.
     
    A acquirente piace questo elemento.
  5. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    ok grazie. almeno sono sicuro che qualcuno che ha sempre messo i bastoni in mezzo alle ruote per questo progetto
    non puo' fare niente.
    ciao e grazie.
     
  6. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Finora chi comanda nel condominio è l' amministratore, non è l' assemblea


    Mi sembra evidente che se i condòmini non riusciranno ad organizzarsi "insieme" a professionisti competenti, sarà impossibile distinguere gli amministratori validi e onesti da quelli incapaci e disonesti.


    ......Problemi di fondo

    Per prima cosa, a mio giudizio è necessario che i residenti "abbiano consapevolezza" che esistono problemi politici da risolvere, i quali derivano da norme vecchie e da consuetudini consolidate a danno dei condòmini.

    La prima difficoltà è l' l' eccessivo accentramento di potere e di responsabilità attribuiti dalla legge e dalle consuetudini alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

    Dal punto di vista "politico", il problema è l' attribuzione di "potere" indefinito (Cosa vuol dire amministrare?) ad un soggetto giuridico anch' esso non precisamente definito (L' amministratore come persona fisica? come società? come persona giuridica?), in ambiti di competenza anch' essi non precisamente definiti (Tecnico? Contabile? Amministrativo? Finanziario? Legale? Fiscale? Del controllo interno? Della gestione delle risorse umane?...etc...etc...).

    Tutta questa confusione confonde chi vuole capire il vero nocciolo del problema, che è quello della "funzione" di rappresentanza legale.


    ...La funzione di rappresentante legale

    La funzione di rappresentante legale dell' Ente Condomìnio è la più vera e autentica funzione attribuita alla figura legale conosciuta con il termine "amministratore di condomìnio".

    Tutte le altre funzioni (tecniche, amministrative, finanziarie, legali, fiscali, della gestione delle risorse umane etc..etc..) sono "aggiunte" che rientrano nell' area di competenza dell' amministratore di condomìnio solo per consuetudine, ma che, di fatto, appartengono al bagaglio culturale di altre professioni e altre discipline specializzate.


    ....nuovi mercati da liberare

    Questi "altri" servizi sono i "nuovi mercati" che intendo "liberare" ad uno ad uno, al fine di poterli organizzare e dirigere a vantaggio delle comunità residenziali.

    Il servizio svolto dal "centro EDP" per esempio, se si sgancia dalla figura di "amministratore condominiale", diventa uno strumento per abbattere i costi amministrativi, in quanto si può organizzare, gestire in modo da promuovere uno standard, riqualificare per fare attività finanziaria "pura", etc...etc....

    Per inciso, oggi questo servizio di mercato esiste, ma è offerto agli amministratori al fine da "liberarli" dalle mansioni amministrative, non ai condòmini per garantire trasparenza e controllo.

    Per raggiungere questo obiettivo a vantaggio di chi abita nella casa, è necessario prima di tutto che il rendiconto diventi un documento chiaro, neutrale, e che rappresenti la situazione patrimoniale e finanziaria dell' Ente Condomìnio in modo contabilmente corretto.

    Ed è proprio per questo motivo che la Community AziendaCondomìnio ha studiato il proprio modello di rendiconto che propone come standard per le Comunità Residenziali iscritte alla Community.

    Una volta che il risultato finale (il rendiconto) diventerà uno strumento tecnico-contabile corretto, la Comunità Residenziale potrà organizzarsi come vuole per ottenere questo risultato, "a prescindere" dal legale rappresentante amministratore, il quale, pertanto, sarà libero di occuparsi d' altro.

    Oggi gli studi "strutturati" di amministrazione stabili funzionano esattamente così - cioè al fine di "liberare" l' amministratore da tutti i servizi che non è in grado di fare perchè non ne ha la competenza -, cooptando e selezionando il personale amministrativo e tecnico specializzato all' "interno" o all' "esterno" della struttura dell' amministratore; tutti i tecnici e i professionisti "vicini" all' amministratore, lavorano in autonomia e in stanze "separate", spesso distanti dai luoghi in cui si svolge la gestione "di contatto" con i condòmini e i residenti.

    In altre parole si forma una sorta di Net-Work di professionisti, aziende e dipendenti attorno alla figura dell' amministratore di condomìnio, il quale funge da "procacciatore d' affari" per tutti.

    Questo "gruppo organizzato" si divide i diversi servizi necessari alla gestione degli Enti Condomìnio amministrati, lavorando in "team" ma fatturando ciascuno i propri servizi, a volte all' Ente Amministratore che ribalta il costo sul condomìnio, molto spesso fatturando direttamente all' Ente Condomìnio il costo del servizio concordato con l' amministratore.

    Tutti questi "rapporti interni" restano quasi sempre sconosciuti ai condòmini, perchè essi non hanno nè la consapevolezza, nè gli strumenti tecnici necessari per controllare la loro gestione condominiale.

    Per questo motivo, molto spesso gli Enti Condomìnio subiscono servizi scadenti e, per di più, pagano i servizi ricevuti ai massimi prezzi di mercato.

    Per risolvere questi problemi "strutturali", è necessario "sganciare" i diversi servizi che oggi si legano insieme con accordi commerciali "interni", al fine di renderli efficienti, autonomi, e vantaggiosi per gli Enti Condomìnio.

    E' ovvio che si dovranno anche prevedere dei sistemi per garantire l' amministratore circa la trasparenza della gestione dei servizi svolti da professionisti e tecnici di fiducia dell' Assemblea, ma questo è soltanto un problema "tecnico" facilmente risolvibile.

    Se politicamente si vuole arrivare a questo, tecnicamente le procedure necessarie per conseguire questo risultato ci sono, e sono anche efficienti.

    Inoltre, dal punto di vista strettamente "tecnico" (Controllo manutenzioni etc..), ed "organizzativo" (Controllo e smistamento del lavoro, logistica, etc...), i mezzi per arrivare alla standardizzazione ed al controllo dell' attività condominiale, già esistono da tempo, e sono già acquistabili sul mercato.

    Si tratta di avere la consapevolezza "politica" che questi servizi "possono" essere scelti ed acquistati direttamente, per mezzo di delibere di assemblea, al fine di diventare "strumenti" di controllo della propria organizzazione condominiale.

    Di seguito segnalo il link del portale dei servizi organizzati per le Comunità Residenziali:
    Portale dei Servizi per le Comunità Residenziali

    Il problema, pertanto, è scegliere "politicamente" in modo da acquistare i "servizi" migliori sul mercato, e affidarne l' utilizzo ai propri "amministratori di condomìnio".

    Oggi, invece, avviene esattamente il contrario: L' assemblea "sceglie" l' amministratore, il quale "forse" sceglierà il servizio migliore per l' Ente condomìnio, il quale, comunque (cioè in ogni caso), sarà costretto a pagare ogni servizio (sia "buono", sia "scadente") che riceverà fino all' ultimo euro.
     
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  7. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    La delibera , la scelta dell'impresa, la scelta del preventivo devono essere adottate solo in sede assembleare. Pertanto le decisioni assunte in sede di consiglio o delegate all' amministratore c. sono illegittime
     
  8. acquirente

    acquirente Nuovo Iscritto

    come immaginavo.
    dunque la situazione e' questa. e' stato approvato tutto in assemblea, preventivo, tempi di pagamento- circa in 2 anni- anche se non le date esatte in cui versare le cifre ma a novembre ci sara' l'assemblea annuale e si decidera'.
    quello che non e' stato ancora deciso e' il colore della facciata, le piastrelline si' ma il colore preciso no. e' stato detto che il colore dovra' assomigliare il piu' possibile a quello originale. solo questo.
    non sono stati ancora decise le ringhiere dei balconi, si sa solo che andranno alzate a norma di sicurezza, ne' se mettere o no le fioriere, ne' se tutti i proprietari vogliono cambiare il pavimento del loro balcone.
    queste cose che sembrano dettagli, chi le decide, se i lavori partiranno il 1 settembre di quest'anno e non e' prevista nessuna assemblea condominiale ma solo un incontro a breve fra i consiglieri, l'ingegnere direttore dei lavori e l'amministratore.?
    sono cose che bisogna puntualizzare oppure no?
     

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