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  1. casulino

    casulino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,

    Volevo porvi una domanda riguardo a dei lavori di rifacimento di un muro perimetrale sul terrazzo dove vivo.
    Proverò ad essere più chiaro possibile poichè la situazione è un po' complessa.
    Il terrazzo dove vivo è composto da una parte privata ed una parte condominiale. La parte condominiale è formata da una parte calpestabile e da un cavedio (cioè un buco che ha altezza di 7 piani) Per dividere le 2 parti(condominiale e privata) è stata messa una ringhiera che ad un certo punto diventa un muricciolo che da seguito alla ringhiera. Dietro a questo muro c'è il cavedio.
    L'inquilino del piano di sotto ha iniziato ad avere delle infiltrazioni di acqua che si è scoperto da poco sono causate dal muro, poichè la struttura in ferro che è all'interno del muro conduce l'acqua al piano di sotto.

    Durante l'assemblea di condominio sono state presentate diverse proposte per risolvere il problema ed alla fine è stato deciso di abbattere il muro e rifarlo con una copertura impermeabilizzante. Il costo è elevato poichè per lavorare in sicurezza deve essere installato un ponteggio di 7 piani nel cavedio.
    Le spese sono state divise a millesimi per la parte considerata condominiale (innalzamento del ponteggio) e io dovrò pagare 1/3 sulla parte privata (il muro)
    Alla luce di questa decisione volevo chiedervi se e come:

    Se alla luce della mia descrizione il muro è da considerarsi privato o perimetrale e come devono essere divise le spese dei muri perimetrali in generale?

    Se posso contestare la decisione dell'assemblea e quali conseguenze mi spettano se le infiltrazioni continuano e il muro non viene rifatto poichè io impedisco l'accesso nel terrazzo.


    Grazie mille!
     

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  2. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    La descrizione non è chiara. Non si capisce come la struttura di ferro interno al muro possa portare l'acqua al solaio sottostante. Credo che il consiglio migliore sia quello di interpellare un tecnico di fiducia che, analizzato il problema "de visu", possa consigliarti, sia nella scelta della soluzione tecnica, che nei rapporti con il condominio.
     
  3. casulino

    casulino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,

    Grazie mille della riposta. Dovrei senza dubbio affidarmi ad un tecnico.
    Però avrei sempre un dubbio....

    Un assemblea di condominio può decidere di abbattere un muro divisorio di un lastrico solare che divide la parte privata da quella condominiale?

    grazie!
     
  4. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Spero che una decisione di questo livello sia stata presa in seguito alla relazione di un tecnico, altrimenti sarebbe molto pericoloso partire con una soluzione del genere senza conoscere tutte le possibili conseguenze...
     
  5. casulino

    casulino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Salve,

    Si la desicione è stata presa dopo consultazione di un tecnico che è lo stesso che supervisiona ai lavori di ristrutturazione che si stanno eseguendo su tutto il palazzo (facciate, tetto, cornicioni ecc.)
    Il problema è che forse bastava impermeabilizzare il muro invece di andare a spendere un cifra assurda poichè per abbattere e rifare il muro serve un ponteggio di 7 piani dovuto al fatto del cavedio antistante.
    Quindi mi chiedevo se c'era un modo lecito di contrastare la decisione dell'assemblea, facendo perno sul fatto che un muro divisorio potrebbe essere considerato come comproprietà tra il conodominio e il condomino (io) e quindi la decisione dell'assemblea starebbe prendendo una decisione su un pezzo di proprietà su cui non avrebbe il diritto di decidere.
    Un pò intricato mi rendo conto....
     
  6. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Ma perché non interpelli un altro tecnico? Il primo potrebbe essere interessato ad eseguire i lavori poiché il maggior costo comporta una parcella più sostanziosa. E non voglio pensare che potrebbe favorire l'impresa.
     
  7. casulino

    casulino Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    eh infatti il punto è proprio questo.....lo farò prima possibile!!!

    grazie!!!
     
  8. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    Non c'è solo l'O.P è un lavoro condominiale e non privato. Per cui al massimo può proporre un'altro tecnico in assemblea...ma non lo può imporre.
     
  9. Daniele 78

    Daniele 78 Membro Storico

    Professionista
    @casulino un muro esterno non può essere impermeabilizzato in modo permanente, esistono dei prodotti impermeabilizzanti che però devono essere posati almeno 1 volta all'anno per mantenere il muro impermeabile. C'è chi si ostina a tenerli per più tempo ma già al secondo anno questi prodotti hanno perso gran parte della loro efficacia (ne ho testati personalmente su casa mia) conosco i limiti di questi trattamenti. La soluzione che ha studiato il tecnico è sicuramente molto più onerosa del trattamento da me descritto ma è risolutiva.
     
  10. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Senza entrare nel merito della demolizione o dell'impermeabilizzazione in quanto non è possibile dare un parere tecnico, direi soprattutto che poichè il muro divide due proprietà -privata e condominiale- così anche le spese necessarie vanno riferite per metà a carico di tutto il condominio in base ai valori millesimali e per l'altra metà a carico del condomino comproprietario del muro. Tale muro non è quindi da considerarsi quale "lastrico solare" con le relative spese di 1/3 e 2/3. Se invece si trattasse di abbatterlo perchè causa le infiltrazioni al piano sottostante, le relative spese sia di abbattimento che successiva reimpermeabilizzazione del terrazzo, in questo caso soggiacerebbero alla disciplina anzi accennata.
     
  11. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per rispondere alla domanda principale: il muro divisorio è privato o condominiale? I muri divisori che delimnitano parti condominiali sono di competenza condominiale. Sempre. Prendiamo ad esempio i muri perimetrali che limitano i giardini privati con le strade. Di chi sono? Sono condominiali perchè delimitano l'intera proprietà. Anche qui delimitano la proprietà condominiale. Il pericolo causato da una proprietà condominiale (il cavedio) al riguardo:
    I muri perimetrali dell'edificio in condominio - i quali, anche se non hanno natura e funzioni di muri maestri portanti, delimitano la superficie coperta, determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti termici e atmosferici, e ne delineano la sagoma architettonica - anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici [Cass. 21-2-78, n. 839, rv. 390175].
     
  12. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Casulino dice che il muro perimetrale è in parte condominiale ed in parte "privato". Peraltro, le fotografie non chiariscono la situazione.
    Magari una piantina con evidenziate le diverse parti in gioco ci consentirebbe un giudizio più preciso.
     
  13. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Certamente il singolo condomino non può imporre un tecnico di sua fiducia, ma lo può interpellare per verificare se quello incaricato abbia proposto una soluzione condivisibile, o danneggia il singolo.
     
  14. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non posso che rifare il copia incolla
    "anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici [Cass. 21-2-78, n. 839, rv. 390175]."
     
  15. Gianco

    Gianco Membro Storico

    Professionista
    Mi era sfuggita la presenza delle foto allegate. A questo punto confermo che il muro non può avere compreso la struttura in ferro che sarebbe all'origine delle infiltrazioni. Queste potrebbero essere provocate dalla lesione della guaina sottostante il tuo terrazzo, probabilmente in corrispondenza del muro, magari quando hai realizzato i lavori a ridosso dello stesso. Riscontro che esistono le murature su due lati contigui del cavedio: uno di tua proprietà, l'altro esclusivamente del condominio. A mio parere l'infiltrazione potrebbe provenire da un distacco della copertura del cavedio dal tuo muro. Sarebbe necessaria un'attenta indagine che solo un tuo tecnico di fiducia può fare. Sarebbe interessante vedere il segno e la posizione delle infiltrazioni. Infine ritengo che si possa evitare di montare un ponteggio di quelle dimensioni. Credo che si potrebbe montare una struttura in ferro che poggi all'estremità sul solaio. La luce netta non mi sembra eccessiva. Mi sto convincendo che il tecnico, che dirige i lavori, voglia favorire l'impresa. In alternativa al ponteggio si potrebbe, una volta eliminato il muro, ricostruirlo con mattoni o blocchi faccia a vista, eventualmente prefabbricato, che non comporterebbe la necessità di operare all'esterno della muratura.
     
  16. arciera

    arciera Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Concordo perfettamente. Su ogni punto. Vorrei che il nostro amico riflettesse sulle parole di Gianco.
     

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