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uvz

Membro Attivo
buonasera a tutti, ancora una volta ho bisogno del vostro consiglio.
ho ereditato alcuni anni fa con mia madre e mia sorella 2 appartamenti di una casa di montagna.Questa casa è composta da un appartamento piano terra, al primo e al terzo piano quelli di nostra proprietà e al secondo piano quello di un altro proprietario.
Solamente l'appartamento del primo piano ha una grande terrazza(circa 40 metri quadrati) che copre uno dei vani dell'appartamento del piano terra. Questo vano a sud e ad est è fuori terra mentre a nord essendoci il terreno in pendenza resta quasi completamente sotto terra.L'appartamento del piano terra resta sotto gli altri 3 ma con in più il locale sotto la terrazza.
Ora l'inquilino del piano terra lamenta infiltrazioni nel vano sotto la terrazza. Questa non ha mai avuto una copertura di mattonelle, solo cemento ma probabilmente con gli anni si sono formate delle crepe.
Mi era stato detto da un geometra che in questi casi le spese x la sistemazione vanno ripartite un terzo la parte sopra la terrazza e due terzi il proprietario del locale sottostante .
Ora il proprietario dell'appartamento sottostante mi scrive così:

ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari x la pavimentazione.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi per la intonacatura e tinteggiatura del soffitto del terrazzo soprastante.

In questo caso come è corretto ripartire i costi?
Dato che usiamo questi appartamenti solo 15 giorni all'anno x le vacanze sono obbligata a pavimentarlo visto che non lo è mai stato?
Devo anche precisare che di comune accordo con mia sorella io vado solo nell'appartamento del terzo piano, ma lei vorrebbe che partecipassi a tutte le spese perchè sostiene essere intestato anche a me. Io comunque in questi anni ho fatto delle migliorie (pavimenti camere) senza chiederle nulla.

Ringrazio da subito chi mi saprà chiarire come dividere le spese.
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Mi era stato detto da un geometra che in questi casi le spese x la sistemazione vanno ripartite un terzo la parte sopra la terrazza e due terzi il proprietario del locale sottostante.
Risposta competente.
Se il proprietario del piano primo vuole realizzare il pavimento lo può fare, ma a spese sue. Il proprietario del piano terra deve contribuire a risolvere il problema dell'infiltrazione contribuendo al rifacimento dell'impermeabilizzazione e del massetto superiore. Poi se il proprietario della terrazza vuole pavimentare è libero di farlo in autonomia.
 

marcanto

Membro Ordinario
Professionista
sono d'accordo
aggiungo solo che se il piano sottostante ha subito dei danni, chi aveva l'onere di fare manutenzione del terrazzo ora deve risarcire anche i danni eventualmente subiti da chi si trova sotto
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Sbaglio o quasi nessuno ha risposto a tema rispetto alle domande poste?

sono obbligata a pavimentarlo visto che non lo è mai stato?
Non credo, se non lo era in precedenza.
io vado solo nell'appartamento del terzo piano, ma lei vorrebbe che partecipassi a tutte le spese perchè sostiene essere intestato anche a me.
Ha ragione tua sorella
Io comunque in questi anni ho fatto delle migliorie (pavimenti camere) senza chiederle nulla.
Hai fatto male, sia a non chiederle il suo parere sia a non chiederle il contributo, se questi lavori erano indispensabili.

E adesso veniamo al punto:

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari x la pavimentazione.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi per la intonacatura e tinteggiatura del soffitto del terrazzo soprastante.
Entrambe le proposte rientrano in una prassi frequente, direi accettabile: specie se la pavimentazione non preesisteva. Se ci fosse già stata, forse sarebbe corretto inglobare i costi nell'intervento.
ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.
Qui il vicino del piano terra, ragiona come se si trattasse di un balcone aggettante: in questo caso sarebbe corretto ripartire al 50% le spese.
ma dalla tua descrizione sarebbe assimilabile ad un lastrico solare, anche se il fatto di mancare di pavimentazione, lascia pensare manchi la calpestabilità e quindi l'uso esclusivo della terrazza da parte dell'alloggio a livello. Cosa richiesta per adottare il criterio della ripartizione 1/3 e 2/3.

Aggiungerei anche che sembra di capire che solo un locale dell'abitazione al piano terra è sottostante la terrazza: in base al principio dell'art. 1126, il vicino potrebbe pretendere si contribuire per la sola quota millesimale del suo appartamento posta sotto la verticale del terrazzo,.... . criterio che mi è sempre sembrato di lana caprina e che sarebbe foriero di contestazioni di difficile soluzione.

Prenderei per buona la proposta del vicino: e il restante 50% sarebbe da addebitare ai proprietari del 1,2,3° piano.
 

uvz

Membro Attivo
Il proprietario del piano sotto la mia terrazza mi ha scritto:
ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.
Cosa significa in linea verticale?
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Mi era stato detto da un geometra che in questi casi le spese x la sistemazione vanno ripartite un terzo la parte sopra la terrazza e due terzi il proprietario del locale sottostante .
Ora il proprietario dell'appartamento sottostante mi scrive così:
"- ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.
- integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari x la pavimentazione.
- integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi per la intonacatura e tinteggiatura del soffitto del terrazzo soprastante."
In questo caso come è corretto ripartire i costi?
Dato che usiamo questi appartamenti solo 15 giorni all'anno x le vacanze sono obbligata a pavimentarlo visto che non lo è mai stato?
Leggi l'articolo completo: Lastrico solare e terrazza a livello: Differenze e Ripartizione delle spese
La Suprema Corte ha innanzitutto chiarito la differenza tra lastrico solare e terrazza a livello.
Il lastrico solare è la superficie piana posta sulla sommità dell’edificio condominiale con la funzione di copertura totale o parziale del medesimo.
Quando ha solo funzione di copertura, il lastrico è assimilabile al tetto e costituisce, a tutti gli effetti, un bene condominiale ex art. 1117 c.c..
Al contrario, qualora il lastrico sia calpestabile e vi sia consentito l’affaccio, si tratterà più propriamente di un terrazzo a livello.

Ora dalla descrizione non è chiaro se solo una parte della terrazza del primo piano funge da copertura ad una parte dell'appartamento sottostante; per cui la suddivisione 1/3-2/3 si applicherà solo alla parte di terrazza che funge da copertura a livello.
Oppure se la terrazza funge da copertura anche alla parte seminterrata; se fosse così la suddivisione delle spese di rifacimento della guaina dell'intera terrazza a livello sarebbe 1/3-2/3.
Se la copertura della terrazza a livello fosse parziale le spese per l'impermeabilizzazione della parte non coprente saranno a totale carico del proprietario della terrazza.
Per quanto riguarda la pavimentazione della terrazza a livello, se questa viene ritenuta essenziale ai fini della tenuta idraulica della terrazza medesima, la spesa va ripartita 1/3 proprietario-2/3 chi sta coperto. Ma se è una volontà del proprietario della terrazza per questioni estetiche o di moda, le spese inerenti questa sostituzione sono completamente a carico del proprietario della terrazza medesima.
Che poi il proprietario usi l'appartamento pochi giorni l'anno o tutto l'anno questo è ininfluente ai fini della determinazione della necessità della spesa.
In ogni caso, la praticabilità dei lastrici solari o delle terrazze a livello è dato dalla presenza di un parapetto che perimetra i lati verso il vuoto che sia alto almeno 1,00 m; la piastrellatura non è necessaria se si usano le guaine ardesiate; rotoli di guaine impermeabili che da un lato hanno applicato delle scagliette di ardesia, le quali conferiscono una certa resistenza all'usura per camminamento.
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Quando ha solo funzione di copertura, il lastrico è assimilabile al tetto e costituisce, a tutti gli effetti, un bene condominiale ex art. 1117 c.c..
In generale hai illustrato bene ciò a cui facevo riferimento. Salvo questo punto evidenziato:
Se avesse solo funzione di copertura, sarebbe assimilabile a tetto condominiale. Ma sbaglio o si dovrebbe parlare di sottocondominio?, nel senso che sarebbero competenti solo i soggetti cui la copertura serve, cioè solo l'alloggio seminterrato.
 

meri56

Membro Assiduo
Proprietario Casa
Per danni e ricerca guasti basta far intervenire l'assicurazione del condominio
Difficile che in questo caso l'assicurazione, posto che ci sia, intervenga. Sono danni da infiltrazione di acque piovane da un terrazzo con copertura vetusta e per di più in montagna (neve, gelo ecc.).
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
:^^:Un salutone a tutti, domanda a UVZ, ma la terrazza la usate? nel senso avete la possibilità di camminarci, di affacciarvi al parapetto ecc.? e non rispondere non lo facciamo perché andiamo solo quando c'è la neve, è determinante la cosa non è l'utilizzo ma il poterlo fare anche se non lo fate
 

plutarco

Membro Junior
Proprietario Casa
buonasera a tutti, ancora una volta ho bisogno del vostro consiglio.
ho ereditato alcuni anni fa con mia madre e mia sorella 2 appartamenti di una casa di montagna.Questa casa è composta da un appartamento piano terra, al primo e al terzo piano quelli di nostra proprietà e al secondo piano quello di un altro proprietario.
Solamente l'appartamento del primo piano ha una grande terrazza(circa 40 metri quadrati) che copre uno dei vani dell'appartamento del piano terra. Questo vano a sud e ad est è fuori terra mentre a nord essendoci il terreno in pendenza resta quasi completamente sotto terra.L'appartamento del piano terra resta sotto gli altri 3 ma con in più il locale sotto la terrazza.
Ora l'inquilino del piano terra lamenta infiltrazioni nel vano sotto la terrazza. Questa non ha mai avuto una copertura di mattonelle, solo cemento ma probabilmente con gli anni si sono formate delle crepe.
Mi era stato detto da un geometra che in questi casi le spese x la sistemazione vanno ripartite un terzo la parte sopra la terrazza e due terzi il proprietario del locale sottostante .
Ora il proprietario dell'appartamento sottostante mi scrive così:

ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari x la pavimentazione.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi per la intonacatura e tinteggiatura del soffitto del terrazzo soprastante.

In questo caso come è corretto ripartire i costi?
Dato che usiamo questi appartamenti solo 15 giorni all'anno x le vacanze sono obbligata a pavimentarlo visto che non lo è mai stato?
Devo anche precisare che di comune accordo con mia sorella io vado solo nell'appartamento del terzo piano, ma lei vorrebbe che partecipassi a tutte le spese perchè sostiene essere intestato anche a me. Io comunque in questi anni ho fatto delle migliorie (pavimenti camere) senza chiederle nulla.

Ringrazio da subito chi mi saprà chiarire come dividere le spese.
Tu dovrai pagare due terzi e l'altro un terzo
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma sbaglio o si dovrebbe parlare di sottocondominio?, nel senso che sarebbero competenti solo i soggetti cui la copertura serve, cioè solo l'alloggio seminterrato.
qui stiamo parlando di una soletta di proprietà del condomino del primo piano non della soletta di copertura dell'ultimo piano.
Mi sembra di aver capito che il proprietario del piano terra voglia applicare la suddivisione prevista dal 1125 del c.c. che regola la manutenzione e la ricostruzione di soffitti,volte e solai, e che è impiegata per la suddivisione delle spese nel caso di balconi incassati o a castello.
Ma qui a me sembra una terrazza a livello dove si sovrappone con l'appartamento sottostante mentre dove non si sovrappone all'appartamento è una terrazza aggettante oppure un terrazzo di piano terra.
 

uvz

Membro Attivo
:^^:Un salutone a tutti, domanda a UVZ, ma la terrazza la usate? nel senso avete la possibilità di camminarci, di affacciarvi al parapetto ecc.? e non rispondere non lo facciamo perché andiamo solo quando c'è la neve, è determinante la cosa non è l'utilizzo ma il poterlo fare anche se non lo fate
si, la terrazza è praticabile, ha una ringhiera e anche se non ci sono mai state mattonelle la copertura è abbastanza liscia. La terrazza copre x intero uno dei vani dell'appartamento sottostante,
 

Gianco

Membro Storico
Professionista
Sbaglio o quasi nessuno ha risposto a tema rispetto alle domande poste?

Non credo, se non lo era in precedenza.
Se il proprietario del piano primo vuole realizzare il pavimento lo può fare, ma a spese sue. Il proprietario del piano terra deve contribuire a risolvere il problema dell'infiltrazione contribuendo al rifacimento dell'impermeabilizzazione e del massetto superiore. Poi se il proprietario della terrazza vuole pavimentare è libero di farlo in autonomia.
Forse ti è sfuggito!
 

basty

Membro Storico
Proprietario Casa
Forse ti è sfuggito!
Intanto ho scritto "quasi"nessuno.
Poi la domanda non riguardava "solo" la pavimentazione, ma la competenza, entità e percentuali di riparazione.
Non era comunque mia intenzione fare affermazioni di lesa maestà..., ma riprendere il ... punto.
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
La terrazza copre x intero uno dei vani dell'appartamento sottostante,
quindi si fa il rapporto tra la superficie che copre per intero il locale sottostante e la superficie intera della terrazza; si ottiene un numero che andrà a moltiplicare il costo dell'intervento, il risultato a sua volta verrà scomposto 1/3 al proprietario del terrazzo e 2/3 al proprietario del locale. Il saldo è a carico del proprietario del terrazzo.
Se lo stato originale era privo di pavimentazione sulla guaina si ricostruisce senza pavimentazione sulla guaina; comunque consiglio di mettere la guaina ardesiata. In alternativa si può mettere la pavimentazione ma questo costo è completamente a carico del proprietario del terrazzo.
 

chiacchia

Membro Senior
Proprietario Casa
Ragazzi ricordavo delle reminiscenze di quando mi è capitato un caso simile e girando girando ho trovato questo nel sito della Brocardi: Art. 1126 codice civile - Lastrici solari di uso esclusivo
In effetti analizziamo il C.C.
Art. 1126.
Lastrici solari di uso esclusivo.



Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


Pertanto il proprietario della terrazza non solo deve pagare 1/3 ma deve contribuire anche ai restanti 2/3 perché la terrazza serve a proteggere lo stabile che gli regge la terrazza mentre 1/3 serve a coprire le spese per il maggior godimento della cosa.
Pertanto conviene accettare il 50 e 50 cosi si risparmia ( in questo caso )
 

Luigi Criscuolo

Membro Storico
Proprietario Casa
Pertanto il proprietario della terrazza non solo deve pagare 1/3 ma deve contribuire anche ai restanti 2/3
solo nel caso che il proprietario abbia l'appartamento su due livelli: attico e superattico. Altrimenti paga solo 1/3. A Roma ci sono un sacco di appartamenti condonati che in origine erano lavatoi o locali tecnici: se chi li ha comprati era proprietario di un appartamento immediatamente sottostante in caso di rifacimento del lastrico solare ad uso esclusivo paga 1/3 e partecipa anche nei 2/3; ma se chi ha comprato ha solo la proprietà dei locali tecnici condonati paga solo 1/3.
 

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