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  1. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Da "leggo" riporto questo articolo:

    ROMA - Un sì bipartisan dell'aula del Senato in prima lettura ha dato l'ok alla riforma del condominio, sulla base del testo condiviso anche nella commissione Giustizia di Palazzo Madama. Il disegno di legge, di iniziativa parlamentare, passerà ora all' esame della Camera. Tra i punti centrali della riforma che interessa almeno 43 milioni di italiani il superamento, a certe particolari condizioni, del criterio dell'unanimità per una migliore tutela degli interessi condominiali. Obiettivo della riforma, che tende a rendere più snella e trasparente la gestione condominiale, è di ridurre l'elevata litigiosità che si riscontra nella materia e di deflazionare l'arretrato dei processi civili. Il testo, che modifica diversi articoli del codice civile in materia di disciplina del condominio, prevede, in particolare, una disciplina più completa e analitica dei supercondomini e delle parti comuni. Il disegno di legge, frutto dell' assimilazione di ddl della maggioranza e dell' opposizione, accresce i poteri e le responsabilità dell'amministratore, regolando l'obbligo di stipulare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti compiuti e di agire in tempi brevi per la riscossione forzosa delle somme dovute. Il provvedimento detta, inoltre, una disciplina particolareggiata degli interventi urgenti a tutela della sicurezza degli edifici. Il disegno di legge bipartisan riprende, in sostanza il lavoro fatto nella precedente legislatura che non potè approdare in Aula, nonostante il generale consenso delle forze parlamentari, per la fine anticipata del governo Prodi.
     
    A Marco Costa e piace questo messaggio.
  2. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    A Alessia Buschi, paolo ferraris e piace questo elemento.
  3. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Riforma del condominio: ok del Senato, ora tocca alla Camera. Ecco le novità per metà delle famiglie italiane

    di Saverio Fossati 26 Gennaio 2011 IL SOLE 24 ORE
    Via libera del Senato al disegno di legge di riforma del condominio. L'Assemblea di Palazzo Madama ha approvato il testo per alzata di mano con i voti favorevoli di Pdl, Lega e Pd, mentre si sono astenuti i senatori dell'Idv e del terzo polo (Fli, Udc, Api e Mpa). Il provvedimento passa ora all'esame della Camera. Tra i punti principali della riforma c'é il rafforzamento del ruolo dell'amministratore, controbilanciato da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. C'é poi l'obbligo per gli amministratori di iscriversi ad un elenco presso le Camere di commercio. La riforma punta a ridurre l'elevato grado di litigiosità nei condomini, e il conseguente contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la gestione.

    Rivoluzione delle regole per oltre 10 milioni di condomìni
    Per oltre dieci milioni di condomìni presenti in Italia, nei quali vive quasi metà delle famiglie italiane e che ogni anno movimentano 15,6 miliardi di spese, si avvicina una rivoluzione delle regole.
    Condomini potranno chiedere all'amministratore la prestazione di una garanzia
    La riforma andrà a incidere profondamente sulla vita quotidiana: dal ruolo e dalle garanzie dell'amministratore ai crediti dei fornitori, dal recupero dei soldi dei condomini in arretrato alla dismissione dei beni comuni. «La discussione in aula potrebbe essere anche breve, data la sostanziale unanimità riscontrata in commissione» dice il relatore Franco Mugnai. Le critiche non sono mancate e resta pendente, alla Camera, una riforma Presentato da Lino Duilio con notevoli differenze, tra le quali il riconoscimento della personalità giuridica, che in commissione Giustizia è stata bocciata, ma la discussione alla Camera potrebbe migliorare qualche parte della riforma che lascia perplessi gli operatori.
    Una cosa è certa: se la riforma fosse già stata approvata, probabilmente non si sarebbe verificata la vicenda della fuga con la cassa di un amministratore milanese, pochi mesi fa, che ha lasciato 8 milioni di euro di debiti tra fornitori non pagati e tasse condominiali a duemila famiglie. Uno dei punti cardine della riforma è infatti la possibilità, da parte dei condomini, di chiedere all'amministratore la prestazione di una garanzia per un importo pari al bilancio dello stabile. Proprio alla Camera (o già in aula al Senato) questa facoltà potrebbe diventare un obbligo dell'amministratore, con adeguati strumenti finanziari per consentire ai professionisti di fornire garanzie senza venire soffocati dai relativi costi.
    I punti qualificanti della riforma
    I punti qualificanti della riforma sono, in sostanza, una maggiore responsabilizzazione dell'amministratore e uno snellimento delle maggioranza per alcune decisioni. Tra le novità, la possibilità implicita di procedere alla cessione e alla divisione delle parti comuni, attraverso la formula giuridica della "sostituzione", da approvare con la maggioranza dei condomini che rappresentino almeno due terzi dei millesimi. La "sostituzione" sarà possibile quando sarà cessata l'utilità delle parti comuni o quando si può realizzare altrimenti l'interesse comune. In questo caso l'assemblea viene convocata almeno 30 giorni prima. Anche gli inquilini, oltre ai condomini potranno chiedere all'amministratore di intervenire con diffida per tutelare le parti comuni.
    Le innovazioni per il miglior uso o il maggior rendimento delle parti comuni dovranno essere approvate con una maggioranza degli intervenuti all'assemblea e 501 millesimi. Gli eventuali parcheggi sotterranei potranno essere solo pertinenziali. Saranno vietati i lavori nelle singole unità immobiliari che possano nuocere alle parti comuni, anche se consentite da norme edilizie. I condomini morosi verranno subito "attaccati" dall'amministratore, che non potrà attendere più di quattro mesi per agire (e risponde dei danni per il ritardo): potrà ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale e sospendere l'erogazione dei servizi condominiali al moroso.
    Aumenteranno, quindi, i poteri e le responsabilità dell'amministratore (il cui mandato diventerà biennale), rendendo più facile il controllo del suo operato; verrà resa più trasparente la contabilità condominiale, con l'obbligo di redigere il rendiconto secondo i criteri di cassa e competenza. In particolare, dovranno essere indicate le somme incassate e pagate nell'esercizio, ma anche i crediti e i debiti maturati. Inoltre, sono previsti un registro di contabilità (con i movimenti in ordine cronologico), un riepilogo finanziario e una nota esplicativa della gestione, che indichi anche le questioni pendenti, come i pagamenti in contestazione. A pena di revoca, l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea per l'approvazione del rendiconto entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (collocata di solito dopo la fine della stagione fredda negli edifici con il riscaldamento centralizzato).
    L'assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti -Da ultimo, l'assemblea potrà votare la nomina di un revisore dei conti e tutti gli interessati (condomini, inquilini e fornitori) potranno visionare la contabilità. Del resto, a corollario delle nuove responsabilità, la riforma prevede un registro degli amministratori presso le camere di commercio, dove verranno annotati anche tutti gli stabili amministrati; sarà così possibile raccogliere informazioni dai "clienti" sulle capacità dei professionisti che si propongono ai nuovi condomìni.
     
    A e Antonio Azzaretto piace questo messaggio.
  4. paolo ferraris

    paolo ferraris Nuovo Iscritto

    ...e ovviamente potremo finalmente chiedere parcelle come Avvocati/commercialisti/architetti/notai....giusto?
     
  5. alemur

    alemur Membro Ordinario

    vorrei capire se le nuove disposizioni (ddl 71-355-399-1119-1283 ok senato 25/1/2011) si devono ritenere già cogenti e in tema di polizza fidejussoria se è corretto che venga messa nelle spese a bilancio preventivo 2011 (1500 €). Non mi è infine chiaro se tale polizza è obbligatoria: il testo del ddl dice che lo è solo se richiesta nell'atto di nomina dell'Amministratore. E per nomine antecedenti?

    grazie!
     
  6. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Attualmente si sta parlando solo di proposte di legge che sono al vaglio del parlamento.
    E' possibile che le proposte diventino leggi, ma, vista la generale confusione istituzionale che stiamo vivendo, non è per nulla certo.
     
    A piace questo elemento.
  7. Gatta

    Gatta Membro Attivo

    L'Abc della riforma del condominio
    di Claudio Tucci
    Assemblee, regolamenti, amministratori, si cambia. In 32 articoli vengono riscritte in larga parte le
    norme sul condominio contenute nel codice civile e nelle disposizioni attuative. La riforma, che
    dovrà ora ricevere l’ok definitivo da parte della Camera, punta a ridurre l’elevato grado di
    litigiosità nei condomini, e il conseguente contenzioso civile, rendendo più snella e trasparente la
    gestione.
    Il testo licenziato dal Senato è atteso all'esame della Camera.
    Tra le novità più importanti spicca il rafforzamento del ruolo dell’amministratore, controbilanciato
    da un maggiore esercizio dei poteri di controllo da parte dei condomini. C’é poi l’obbligo per gli
    amministratori di iscriversi a un elenco presso le Camere di commercio e la possibilità di vendere
    a maggioranza i beni condominiali. Ma anche: maggiore attenzione verso alla sicurezza e alla
    possibilità di rendere più incisive le procedure per il recupero dei crediti.
    Ecco l’abc delle nuove regole sul condominio.
    Ambito d’applicazione norme sul condominio (articolo 2, comma 1). Si introduce l’articolo 1117-
    bis Cod. civ., con il quale viene definito l’ambito di applicabilità delle norme sul condominio, nel
    senso tra l’altro di chiarire come questo non si applichi esclusivamente in senso, per così dire,
    «verticale», ma trovi applicazione ogni volta che un complesso abitativo - magari composto di
    villette unifamiliari - sia realizzato in modo che l’utilizzazione delle unità abitative richieda la
    fruizione di parti comuni, specificando anche che la natura funzionalmente condominiale di tali
    insediamenti implica anche la non applicazione immediata a questo tipo di insediamenti delle
    norme sulla distanze tra gli edifici.
    Amministratore (articoli 9, 10, 20, 26 e 27). In primo luogo viene sostituito l’articolo 1129 Cod.
    civ. in materia di nomina, revoca e obblighi dell’amministratore. Tra le innovazioni più importanti
    in questa materia, vi sono una serie di dati e strumenti di conoscenza e di pubblicità che
    l’amministratore deve mettere a disposizione dei condomini, per consentire loro la valutazione delle
    sue qualifiche e del suo operato: l’obbligo per l’amministratore che ne sia richiesto, all’atto
    dell’accettazione della nomina, di presentare una polizza di assicurazione a garanzia degli atti
    compiuti nell’espletamento del mandato; l’obbligo di agire, salvo espressa dispensa da parte
    dell’assemblea, per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro quattro mesi
    dalla data in cui il credito diventa esigibile, rispondendo dei danni a lui imputabili per il ritardo.
    In condominio sarà più semplice cedere le parti comuni: le novità del testo approvato in Senato e in
    rotta verso la Camera per la riforma del condominio.
    La durata in carica dell’amministratore viene portata da uno a due anni. Vengono altresì tipizzati i
    comportamenti per i quali può essere disposta la sua revoca. All’articolo 10 è riscritto invece
    l’articolo 1129 Cod. civ. in materia di attribuzioni dell’amministratore, che vengono fissate in
    materia più articolata e puntuale, nel senso in particolare di una maggior tutela della trasparenza del
    suo operato. L’articolo 20 prevede che sulla revoca dell’amministratore il tribunale provvede in
    camera di consiglio, con decreto motivato, sentito l’amministratore in contraddittorio con il
    ricorrente. L’articolo 26 prevede invece che il registro pubblico degli amministratori sia tenuto
    presso le Camere di commercio. L’iscrizione nel registro è obbligatoria per chi intenda svolgere le
    funzioni di amministratore, deve precedere l’esercizio della relativa attività e deve essere
    comunicata al condominio amministrato. Il regolamento di attuazione di tale registro è determinato
    di concerto tra Sviluppo economico ed Economia, sentite le associazione degli amministratori di
    condominio.
    Costituzione dell’assemblea e validità delibere (articoli 14, da 16 a 18, da 21 a 25). Viene sostituito
    l’attuale articolo 1136 Cod. civ., dettando nuove regole sulla costituzione dell’assemblea e sulla
    validità delle deliberazioni. In particolare, si prevede che l’assemblea in prima convocazione è
    regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore
    dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. L’avviso di convocazione,
    contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque
    giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, e deve contenere l’indicazione
    del luogo e dell’ora della riunione.
    Ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega
    scritta. Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei
    condomini e del valore proporzionale. Qualora un’unità immobiliare appartenga in proprietà
    indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell’assemblea, che è designato
    dai comproprietari interessati; in mancanza provvede per sorteggio il presidente. All’amministratore
    non possono essere conferite deleghe per la partecipazione all’assemblea. Il valore proporzionale di
    ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi.
    Sono valide poi le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
    degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Se l’assemblea in prima convocazione
    non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera
    in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
    La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti
    che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. L’assemblea non può deliberare, se non
    consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si
    redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
    L’articolo 16 coordina il terzo comma dell’articolo 1138 Cod. civ. in materia di approvazione del
    regolamento di condominio con le nuove disposizioni in materia di deliberazioni assembleari,
    mentre l’articolo 17 modifica l’articolo 2643 Cod. civ., inserendo nell’elenco degli atti soggetti a
    trascrizione quelli - ivi comprese le deliberazioni ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. - che
    hanno a oggetto modificazioni della proprietà o determinazioni o modificazioni delle destinazioni
    d’uso dei beni che si trovano nell’edificio. Da tale disposizione conseguono le modifiche agli
    articoli 2644 e 2659 del codice civile, recate, rispettivamente, dallo stesso articolo 17, comma 2, e
    dall’articolo 18. L’articolo 25 prevede poi che per le infrazioni al regolamento di condominio può
    essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 100 euro e, in caso di
    recidiva, fino a mille euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le
    spese ordinarie.
    Destinazioni d’uso (articolo 2, comma 3). Arriva il nuovo articolo 1117-quater Cod. civ., che
    prevede che in caso di attività contrarie alle destinazioni d’uso delle parti comuni o delle unità
    immobiliari di proprietà individuale, ogni condomino - e ogni conduttore - può chiedere
    all’amministratore di intervenire mediante diffida e, in caso di mancata cessazione delle violazioni
    nonostante la diffida, chiedere all’amministratore di convocare l’assemblea, inserendo all’ordine del
    giorno la richiesta di tutela della destinazione d’uso. L’amministratore è tenuto a convocare senza
    indugio l’assemblea. Decorso il termine di trenta giorni dalla richiesta senza che sia stata convocata
    l’assemblea, è ammesso il ricorso all’autorità giudiziaria che provvede in via di urgenza. Nel caso
    in cui accerti la violazione della destinazione d’uso delle parti comuni o delle unità immobiliari di
    proprietà individuale, l’autorità giudiziaria ordina la cessazione dell’attività e la rimessione delle
    cose in pristino e, salvo il risarcimento del danno, può condannare il responsabile al pagamento di
    una ulteriore somma di denaro in favore del condominio da determinare tenendo conto della gravità
    della violazione e dei benefìci ricavati.
    Diritti dei partecipanti sulle parti comuni (articolo 3). Sostituisce l’attuale articolo 1118 Cod. civ.,
    nel senso di valorizzare nel calcolo del diritto di ciascun condomino la destinazione d’uso
    strutturale e funzionale della quota posseduta, e precisando il contenuto dell’obbligo di
    partecipazione alle spese condominiali, con particolare riferimento all’ipotesi, come è noto oggetto
    di notevoli contenziosi, del condomino che intenda distaccarsi dall’impianto centralizzato di
    riscaldamento o condizionamento. In particolare, si prevede che il diritto di ciascun condomino
    sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, sia proporzionale al valore dell’unità
    immobiliare che gli appartiene, tenendo conto delle destinazioni d’uso strutturali e funzionali.
    Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni, né essere liberato dal vincolo di
    solidarietà nei confronti dei terzi. In più: il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire
    alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della
    propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali. E ancora:il condomino può
    rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo
    distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini.
    In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese di manutenzione
    straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
    Gestione di iniziativa individuale (articolo 13). Sostituisce l’articolo 1134 Cod. civ., prevedendo
    che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione
    dell’amministratore o dell’assemblea non abbia diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa
    urgente. Se una deliberazione adottata dall’assemblea non viene eseguita, ciascun condomino può
    diffidare l’amministratore o, in mancanza, il condomino eventualmente incaricato. Decorsi
    inutilmente trenta giorni dalla diffida, egli può intraprendere l’esecuzione della deliberazione
    ineseguita.
    Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisia (articolo 7, comma 2). Introduce il nuovo
    articolo 1122-ter Cod. civ., che prende le mosse da situazioni che determinano un diffuso
    contenzioso. In particolare si prevede che le installazioni di impianti non centralizzati per la
    ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da
    satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono
    realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di
    proprietà individuale, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. Qualora si rendano
    necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore
    indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi.
    L’assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui all’articolo 1136, quinto comma Cod. civ.,
    adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della
    sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio. L’assemblea, con la medesima maggioranza, può
    altresì subordinare l’esecuzione alla prestazione, da parte dell’interessato, di idonea garanzia per i
    danni eventuali. L’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove
    necessario per la progettazione e per l’esecuzione delle opere. In caso di impedimento all’accesso o
    di richiesta di garanzia eccessivamente onerosa, l’autorità giudiziaria provvede anche in via di
    urgenza. L’interessato e i suoi aventi causa sopportano le spese di ripristino delle cose altrui o
    comuni nel caso di sopravvenuta impossibilità di uso dell’impianto ed anche nel caso di rimozione
    Impugnazione delibere condominiali (articolo 15). Sostituisce l’articolo 1137 Cod. civ. Le
    deliberazioni prese dall’assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i
    condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni
    condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l’autorità giudiziaria con atto di citazione
    chiedendone l’annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della
    deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli
    assenti. L’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione, salvo che la
    sospensione sia ordinata dall’autorità giudiziaria. L’istanza per ottenere la sospensione proposta
    prima dell’inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione
    dell’impugnazione della deliberazione.
    Innovazioni (articolo 5). Viene sostituito il primo comma dell’attuale articolo 1120 Cod. civ., per
    prevedere che una disciplina privilegiata per l’approvazione delle innovazioni dirette a valorizzare
    l’immobile sotto il profilo della sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti, dell’abbattimento
    delle barriere architettoniche, del contenimento del consumo energetico, della realizzazione di
    parcheggi e dell’installazione degli impianti per l’accesso a flussi informativi. In questi casi, è
    sufficiente l’approvazione assembleare a maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che
    rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
    Interventi urgenti (articolo 7, comma 1). Introduce il nuovo articolo 1122-bis Cod. civ. che
    disciplina il divieto il divieto di realizzare o mantenere nelle parti comuni o nelle unità di proprietà
    individuale impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici, nonché i
    poteri dell’amministratore, di propria iniziativa o su richiesta anche di un singolo condomino o
    conduttore, che consentono di imporre il rispetto delle disposizioni di sicurezza e di realizzare gli
    interventi urgenti ai fini della salvaguardia dell’edificio e dei suoi abitanti. Si prevede in particolare
    che nelle parti comuni e nelle unità immobiliari di proprietà individuale non possano essere
    realizzati o mantenuti impianti od opere che non rispettino la normativa sulla sicurezza degli edifici.
    Il mancato rispetto di detta normativa si considera situazione di pericolo immanente per l’integrità
    delle parti comuni e delle unità immobiliari di proprietà individuale, nonché per l’integrità fisica
    delle persone che stabilmente occupano il condominio o che abitualmente vi accedono.
    L’amministratore, su richiesta anche di un solo condomino o conduttore, nel caso in cui sussista il
    ragionevole sospetto che difettino le condizioni di sicurezza di cui al primo comma, accede alle
    parti comuni dell’edificio ovvero richiede l’accesso alle parti di proprietà o uso individuale al
    condomino o al conduttore delle stesse. La semplice esibizione della documentazione
    amministrativa relativa all’osservanza delle normative di sicurezza non è di ostacolo all’accesso.
    L’amministratore esegue l’accesso alle parti comuni con un tecnico nominato d’accordo con il
    richiedente ed esegue l’accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale con un tecnico
    nominato di comune accordo tra il richiedente e l’interpellato. Il tecnico nominato, al termine
    dell’accesso, consegna una sintetica relazione al richiedente ed all’amministratore, il quale la tiene a
    disposizione di chiunque vi abbia interesse. A seguito dell’accesso, qualora risulti la situazione di
    pericolo di cui al primo comma, l’amministratore convoca senza indugio l’assemblea per gli
    opportuni provvedimenti, salvo il ricorso di chiunque vi abbia interesse al tribunale per gli
    opportuni provvedimenti anche cautelari.
    Nel caso in cui l’interpellato non consenta l’accesso o non si raggiunga l’accordo sulla nomina del
    tecnico, previa, ove possibile, convocazione dell’assemblea, possono essere richiesti al tribunale gli
    opportuni provvedimenti anche in via di urgenza. Il tribunale, valutata ogni circostanza e previo
    accertamento delle condizioni dei luoghi, può, anche in via provvisoria, porre le spese a carico di
    chi abbia immotivatamente negato il proprio consenso all’accesso. Le spese delle operazioni di cui
    al presente articolo, qualora i sospetti si rivelino manifestamente infondati, sono a carico di chi ha
    richiesto l’intervento all’amministratore. In tal caso, se vi è stato accesso a proprietà individuali, il
    medesimo richiedente è tenuto, oltre che al risarcimento del danno, a versare al proprietario che ha
    subìto l’accesso un’indennità di ammontare pari al 50% della quota condominiale ordinaria dovuta
    dallo stesso proprietario in base all’ultimo rendiconto approvato dall’assemblea.
    Invisibilità (articolo 4). Si sostituisce l’attuale articolo 1119 Cod. civ., prevedendo che le parti
    comuni dell’edificio non possano essere soggette a divisione, a meno che le stesse siano state
    sottratte all’uso comune per effetto di una deliberazione ai sensi dell’articolo 1117-ter Cod. civ. se
    la divisione può avvenire in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno, rispettando la destinazione e
    senza pregiudicare il valore delle unità immobiliari.
    Manutenzione scale (articolo 8). Intanto si prevede che scale e ascensori siano mantenuti e
    ricostruiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi,
    per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l’altra metà in misura
    proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. Inoltre: quando l’uso dei lastrici solari o di una
    parte di essi non sia comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a
    contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico. Gli altri due terzi
    sono a carico di tutti i condomini, in proporzione al valore dell’unità immobiliare di ciascuno.
    Modifiche d’uso e sostituzione parti comuni (articolo 2, comma 2). Si introduce un nuovo articolo
    al codice civile, il 1117-ter, per disciplinare le modificazione d’uso e della sostituzione delle parti
    comuni, che come è noto sono oggetto di una percentuale considerevole del contenzioso in materia
    condominiale. Sul punto, si stabilisce che le relative deliberazioni possono essere assunte con la
    maggioranza specificamente prevista dalla novella dell’articolo 1136 Cod. civ., recata dall’articolo
    14 del testo unificato, e cioè con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei presenti e i
    due terzi del valore dell’edificio.
    Norme di coordinamento (articoli da 28 a 32). Si prevedono talune modifiche alle leggi in materia
    di abbattimento delle barriere architettoniche, di risparmio energetico, di trasmissioni televisive e
    digitali su frequenze terrestri e al codice di procedura civile conseguenti alla nuova disciplina del
    condominio.
    Opere su parti di proprietà o uso individuale (articolo 6). Sostituisce l’articolo 1122 Cod. civ.
    Nell’unità immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti comuni di cui si sia riservata la proprietà
    o l’uso individuale, ciascun condomino non può eseguire opere o modifiche ovvero variare la
    destinazione d’uso indicata dal titolo, benché consentite dalle norme di edilizia, se ne derivi danno
    alle parti comuni o individuali o notevole diminuzione di godimento o valore di esse, ovvero
    pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. In ogni caso è data
    preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea. In mancanza di dettagliate
    informazioni sul contenuto specifico e sulle modalità di esecuzione, l’amministratore può, previa
    diffida, rivolgersi all’autorità giudiziaria
    Parti comuni: nozione (articolo 1). Sostituisce l’attuale articolo 1117 Cod. civ. Viene data una
    definizione più articolata della nozione di “parti comuni” dell’edificio, che tiene conto - in
    particolare - delle significative ed estese innovazioni tecnologiche intervenute rispetto all’epoca
    dell’approvazione del codice civile, che hanno radicalmente trasformato il quadro dei servizi e delle
    utilità che si ritengono essenziali alla funzionalità abitativa dell’appartamento. In particolare, sono
    considerate “parti comuni”: il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i
    lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.
    E ancora: le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria,
    incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia e gli stenditoi, le opere, le installazioni, i manufatti di
    qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti
    idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia
    elettrica, per il riscaldamento e il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per
    l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
    collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini,
    ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di
    settore in materia di reti pubbliche.
    Rappresentanza (articolo 12). Si conferisce all’amministratore, previa autorizzazione
    dell’assemblea, il potere di consentire la cancellazione delle formalità eseguite nei registri
    immobiliari a tutela dei diritti del condominio. E in materia di provvedimenti presi
    dall’amministratore, si prevede una procedura che consente ai condomini di ricorrere in tribunale
    per ottenere provvedimenti per le parti comuni rispetto ai quali l’amministratore o l’assemblea siano
    stati negligenti.
    Rendiconto condominiale (articolo 11). Viene inserito l’articolo 1130-bis Cod. civ. che disciplina il
    rendiconto condominiale. Tra le novità: che l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o
    per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del
    condominio. La deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina
    dell’amministratore e la relativa spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei millesimi di
    proprietà. I condomini e i titolari di diritti di godimento sulle unità immobiliari possono prendere
    visione dei documenti giustificativi di spesa in ogni tempo e estrarne copia a proprie spese. Le
    scritture e i documenti giustificativi devono essere conservati per dieci anni dalla data della relativa
    registrazione.
    Riscossione contributi (articolo 19). Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione
    approvato dall’assemblea e per la riscossione delle sanzioni irrogate a norma dell’articolo 70,
    l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione
    immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori del
    condominio non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi e l’eventuale
    ricorso a strumenti coattivi di riscossione ai sensi dell’articolo 1129, nono comma, del codice civile.
    I creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti,
    se non dopo l’escussione degli altri condomini.
    In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un quadrimestre,
    l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni
    suscettibili di godimento separato, salvo che l’autorità giudiziaria, adita anche in via d’urgenza,
    riconosca l’essenzialità del servizio per la realizzazione di diritti fondamentali della persona e
    l’impossibilità oggettiva del ricorso a mezzi alternativi. Chi subentra nei diritti di un condomino è
    obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello
    precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per
    i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore copia autentica del titolo
    che determina il trasferimento del diritto.
    Tratto da : Il Sole 24 Ore del 27 gennaio 2011
    Questa una sintesi ben articolata a cura di Claudio Tucci apparsa sul ILSOLE24ORE.
    Staremo a vedere.
    Gatta
    Gatta
     
  8. Antonio Azzaretto

    Antonio Azzaretto Membro dello Staff

    Ho scoperto solo oggi che il testo approvato al Senato non è uguale a quello che ho studiato, e presenta delle diversità interessanti, che devo ancora capire bene.
    Di seguito vi lascio il link che porta all' ultimo testo approvato:
    http://www.senato.it/service/PDF/PDFServer/BGT/00519194.pdf
     
  9. Tapinaz

    Tapinaz Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ciao
    non si sa più niente al riguardo, ci sono novità:domanda:
     

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