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  1. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il prossimo settembre scadra' un contratto commerciale quindi 6+6 ed insieme all'inquilino dovremo concordare il canone per il rinnovo.
    A seguire sto facendo la seguente riflessione con cui vorrei confrontarmi con voi :
    - la locazione va avanti in perfetta armonia da piu' di 40 anni
    - l'attuale locazione e' ad un prezzo ben al di sotto dei canoni di mercato
    - l'inquilino fino a due anni fa aveva sostenuto interamente le spese di manutenzione straordinaria portandole in detrazione al reddito di impresa e recuperando l'IVA perche' le cose andavano bene
    - con la crisi di questi ultimi due anni non ha potuto piu' partecipare alle spese della manutenzione straordinaria che sono rimaste totalmente a mio carico
    - l'aumento della tassazione IRPEF e dell' IMU in questi due ultimi anni sommati alle somme per gli interventi straordinari hanno annullato i profitti dei canoni di affitto.
    - il canone di rinnovo se allineato a quello di mercato permetterebbe di avere negli anni successivi, salvo eventi clamorosi ed imprevedibili, un giusto margine di guadagno ma con la crisi e l'abbattimento del suo reddito non potra' permetterselo.
    - al rinnovo il canone di locazione varra' per 12 anni e legalmente potra' essere rivalutato solamente per le variazioni dell'indice ISTAT.
    tutto cio' premesso il problema e' anche di natura fiscale se non trovo la modalita' di essere in regola.
    Vorrei proporre all'inquilino di aumentare progressivamente il canone in funzione di quello che sara' il futuro commerciale della sua attivita', che entrambi speriamo riprenda il tenore di una volta. L'importo del canone potrebbe anche superare il valore di mercato se la ripresa di attivita' fosse tale da sostenerlo in modo da poter recuperare quanto da me precedentemente perso.
    Sarebbe come una gestione aziendale in cui il budget si rivede temporalmente in funzione del fatturato raggiunto e delle spese sopportate.
    Una formula per il contratto che preveda una revisione del canone a scadenze annuali cosi' come indicata non mi risulta essere possibile.
    L'unica possibilita' sarebbe quella che le parti si accordino nel disdire e rinnovare, di comune accordo, il contratto secondo la contrattazione economica che potranno concordare e le scadenze previste per il riallineamento.
    Che ne pensate?
    Lo stesso tema credo sarebbe ancor piu' di interesse per chi ha locazioni alberghiere minimo 9+9 anni.
    Il proprietario potrebbe entrare in societa' con l'inquilino apportando come capitale l'immobile e condividere il rischio di impresa?
    Qualcuno di voi lo ha fatto?
     
  2. meri56

    meri56 Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mi risulta che sia possibile stabilire un canone, poniamo 100, e stabilire altresì che, ad esempio, per i primi due anni tale canone sarà ridotto a 80.
    Se dopo i due anni la situazione di crisi dovesse perdurare, senza bisogno di fare un nuovo contratto si può registrare all'AdE una variazione del canone, anche per un periodo determinato, ad esempio altri due anni.
     
  3. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Credo di aver trovato risposta al mio quesito sia per la questione "riduzione canone" che non va obbligatoriamente registrata che nel caso "aumento canone" che va obbligatoriamente registrata entro 30 gg .
    "


    A superare incertezze e dubbi interpretativi è intervenuta l'Agenzia delle entrate (ris. n. 60/E/2010) con una puntuale ricognizione delle disposizioni che interessano, ai fini dell' imposta di registro, gli eventi successivi alla conclusione del contratto di locazione, assoggettati autonomamente a registrazione.



    Secondo l'Agenzia, a norma dell'art. 17 T.U. registro, devono essere registrate in termine fisso, anche se stipulate verbalmente o se il relativo contratto ha la forma della scrittura privata non autenticata, cessioni, risoluzioni e proroghe dell'originario contratto, con il versamento dell'imposta di 67 euro, entro 30 giorni dall'evento. Alla stregua di ciò, le parti che risolvano il contratto, o che ne modifichino alcuni elementi, devono comunicare l'evento alle Entrate, pagando la relativa imposta.



    Ma l'accordo di riduzione del canone implica la novazione del contratto originario?

    Per rispondere, l'Agenzia si è rifatta all'orientamento della Cassazione (tra le altre, n. 5576/2003) secondo cui "le sole variazioni del canone non sono di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione".



    Deve escludersi, quindi, che l'accordo di riduzione debba obbligatoriamente essere comunicato all'Amministrazione finanziaria; e ciò anche alla stregua dell' art. 19 T.U. registro, che impone di denunciare, entro 30 giorni dal loro verificarsi, gli "... eventi... che diano luogo a ulteriore liquidazione di imposta", quali quelli che comportano l'aumento del canone che, implicando un aumento della base imponibile, determinano la liquidazione di una maggiore imposta. Ciò non toglie che si possa chiedere la registrazione volontaria: è, infatti, interesse delle parti e risponde a finalità probatorie attribuire certezza e computabilità all'accordo, posto che la diminuzione del canone determina la riduzione della base imponibile, ai fini del registro, dell'IVA e delle imposte sui redditi. La registrazione della scrittura privata tra locatore e conduttore, poi, sconta l'imposta di bollo fin dall'origine (14,60 euro per ogni foglio).

    (Tratto da "Immobili & diritto", Il Sole 24 Ore)
     
  4. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Era di 14,62 euro. Ora è di 16,00 euro.
     
  5. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa

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