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  1. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Salve,

    Poniamo il caso in cui vi siano 7 comproprietari di un'autorimessa identificata e iscritta in Catasto con unica rendita pari a 1.400,00 Euro, e unica terna FOGLIO / PARTICELLA / SUBALTERNO.

    I posti auto sono convenzionalmente numerati da 1 a 7, come risulta dal rogito notarile.

    Il numero 7 redige un atto unilaterale di rinuncia alla proprietà, accrescendo la quota di proprietà dei restanti 6, che si ritrovano così proprietari di 1/6 dell'autorimessa ciascuno.

    Le imposte pagate dal numero 7 sono le stesse del caso di una donazione.

    Nell'atto notarile vengono identificati i 6 comproprietari le cui quote di proprietà passano da 1/7 a 1/6.

    DOMANDA: Chi deve sostenere le spese per la redazione della nuova tabella millesimale dell'autorimessa?

    Si precisa, qualora fosse un'informazione utile per la valutazione del quesito, che i 7 comproprietari al catasto risultano proprietari di 1/7 ciascuno, mentre la tabella millesimale penalizza il numero 7 in quanto concede ad esso una quota millesimale ben più piccola degli altri 6. In particolare:
    Posto auto 1: 150 millesimi
    Posto auto 2: 150 millesimi
    Posto auto 3: 150 millesimi
    Posto auto 4: 150 millesimi
    Posto auto 5: 150 millesimi
    Posto auto 6: 150 millesimi
    Posto auto 7: 100 millesimi.
    Al catasto ognuno risulta proprietario di 1/7, rendita catastale complessiva Euro 1.400,00.
     
    Ultima modifica: 17 Luglio 2018
  2. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Mah: mi verrebbe da dire che non vedo quali spese si debbano sostenere.
    Per quanto riguarda il catasto il notaio dovrà procedere alla voltura catastale e la attribuzione della sua parcella non è oggetto della domanda.
    Riguardo ai millesimi direi che non c'è da fare altro che ripartire i 100 millesimi tra i 6 = 16,66 periodico: nessun ragioniere renderà divisibile il 100 in maniera esatta. Sorteggiate i due condomini che riceveranno un centesimo in meno
     
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se l'autorimessa e Bene Comune di un Condominio nessuna "rinuncia" può essere fatta.
     
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ciao e grazie per il Tuo intervento.

    L'autorimessa non è B.B.N.C. (bene comune non censito).

    L'autorimessa è di comproprietà di 7 persone (come risulta da visura catastale del 2018), a me è assegnato da rogito notarile il posto auto contraddistinto dal numero 7.

    La rendita catastale dell'autorimessa è unica (Euro 1.400,00), cosicché ogni proprietario paga IMU seconda casa (se dovuta) in ragione di 1/7, ossia su una rendita catastale di 1400 : 7 = 200 Euro ciascuno.

    Per il riparto delle spese condominiali è stata redatta a suo tempo apposita tabella millesimale che attribuisce meno millesimi al numero 7 (cioè 100 millesimi) e 150 millesimi ad ognuno dei restanti 6, anche in ragione del fatto che il posto auto numero 7 è ridottissimo, in quanto misura circa quattro metri quadrati.

    L'atto di rinuncia, stante queste premesse, è possibile.
     
  5. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La parcella notarile non è nota perché ogni studio notarile è un caso a sé, sto chiedendo preventivi scritti a più studi notarili in quanto nella mia città a quanto pare nessuno ha mai fatto stipulare un rogito di rinuncia alla comproprietà. Eppure su internet se ne trovano, di atti di rinuncia alla comproprietà, con un po' di fortuna ieri ne ho pescato uno del quale senz'altro, se mi verrà concessa la stipula (i notai hanno paura di fare questo atto che per loro, nella mia città, è una novità assoluta), terrò conto con particolare riferimento alle clausole e diciture da adottare per rendere ineccepibile la rinuncia che, per sua natura, è irrevocabile e inopponibile.

    La mia domanda non era come vanno ripartiti i millesimi (è facile e intuitivo) ma chi deve sostenere la spesa per la redazione (da parte di un Geometra abilitato alla professione) della nuova tabella millesimale quando io mi sarò "chiamato fuori" con regolare atto notarile.

    Nel caso in cui vengano introdotte variazioni da un comproprietario, paga la nuova tabella millesimale chi è stato causa della modifica.

    Ma nel caso in cui un comproprietario si chiami fuori estromettendosi dalla proprietà dell'autorimessa, chi deve pagare il geometra che redigerà la nuova tabella millesimale?
     
  6. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    La mia risposta partiva dal presupposto che la tabella millesimale, con tutto il rispetto per la tabella, è pur sempre un patto convenzionale tra le parti.
    la sua redazione non si basa su alcun parametro ufficiale, ma in base a prassi più o meno condivise.

    Secondo me nulla vieta che venga approvata una tabella "fai da te": in questo caso non ne vedrei alcun ostacolo. Una volta approvata dai comproprietari diventa operativa.

    Se poi tutti i condomini convengono nell'accettare la donazione, nulla vieterebbe di allegare al rogito stipulando la nuova tabella a cui ai 150 m/m vengono aggiunti i 16,666: firmata ed approvata, diventerebbe persino una tabella contrattuale.

    Non ho nulla contro geometri e professionisti vari: ma nel tuo caso non vedo la necessità di incaricare qualcuno per fare una divisione ed una somma.
     
    A Franci63 piace questo elemento.
  7. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    La rinuncia alla comproprietà è un atto unilaterale. Nessuno degli altri 6 comproprietari ha la minima intenzione di acquisire 1/6 del mio posto auto di 4 metri quadrati.

    Mai accadrà che tutti i condomini convengano nell'accettare la donazione, infatti trattasi di rinuncia alla comproprietà che viene comunque assoggettata - a titolo impositivo - come fosse una donazione.
     
  8. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Interessante: ho imparato qualcosa.
    Non cambierei comunque la sostanza della mia risposta: stando a cosa ho letto in merito, sia la rinunzia abdicata che liberatoria il comproprietario rinunciante non è tenuto a sopportare tutte le spese dell’immobile successive alla cessione della sua quota, direi quindi anche quelle per la nuova tabella millesimi. Poi tale tabella se la approvano i restanti condomini ripartendosi in parti uguali la quota del rinunziante. Non spenderei per una tale ripartizione.
     
  9. Dimaraz

    Dimaraz Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non sarà un BCNC ...ma traspare che il contesto sia Condominiale e siccome la proprietà è indivisa (ma con zone assegnate) la sostanza non cambia.
    Se tutti rinunciano (che se ne fanno di quei 4 mq. divisi in 6...di fatto inutilizzabili) a chi resta "il cerino"?

    A mio avviso l'unica via è la vendita/donazione al comproprietario limitrofo...ma giocoforza se non vuole sbirsare quattrini tutto va a carico del "donante".
     
  10. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Non ne sarei così sicuro: proprio perchè la sostanza è diversa
    Come rinunciare alla proprietà di un immobile
    Notaio Paolo Tonalini

    Direi in conclusione che se ne avvantaggerà nella pratica il comproprietario limitrofo, se non vogliono perdere tempo a ... ridisegnare gli spazi assegnati.
     
  11. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Se tutti rinunciano, l'ultimo è proprietario unico di un'autorimessa dove possono entrare 6 auto di media cilindrata e un'utilitaria: egli può rinunciare alla proprietà, ed in questo caso - essendo l'UNICO proprietario - la proprietà passa allo STATO ITALIANO.
     
  12. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non accetterebbe. Gli conterebbe come secondo posto auto, e pagherebbe un botto di IMU a fine anno, per 4 metri quadrati con rendita catastale 1.400 : 7 = 200 Euro.
     
  13. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Una domanda correlata: la redazione della nuova tabella millesimale.
    Adesso i proprietari immaginate siano i 7 nani:

    1) Brontolo
    2) Cucciolo ,
    3) Dotto,
    4) Eolo,
    5) Gongolo,
    6) Mammolo,
    7) Pisolo

    Se Pisolo "si chiama fuori" rinunciando alla comproprietà, è necessaria la redazione di una NUOVA TABELLA MILLESIMALE che non contenga il nome di Pisolo.
    L'Amministratore in forza di quale legge è obbligato a rifare la tabella?
     
  14. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ipotizziamo, per semplificare, che la nuova tabella millesimale venga pagata da Pisolo perché in letteratura si trova soltanto che essa va pagata "da chi è stato causa della variazione o modifica". In letteratura non ci sono (ancora) casi di rinuncia alla comproprietà e ricalcolo della tabella millesimale. Gli stessi notai hanno paura di redigere l'atto di rinuncia alla comproprietà (ne va del loro prestigio se "cannano"), pensate un po' come stiamo messi.
     
  15. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    E' vero che l'Amministratore rischia la revoca dell'incarico se continua a ripartire le spese condominiali in base alla vecchia tabella millesimale, ignorando le richieste di aggiornamento di Pisolo che si offre anche di pagarne i costi per farla redigere da un professionista abilitato?
     
  16. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    A parte la questione dei millesimi, sulla quale non condivido la tua insistenza nel preoccuparti della redazione, mi chiedo invece sotto il profilo catastale cosa succede.

    Se ho capito bene i posti auto sono frutto solo di una assegnazione superficiaria: non hai specificato se la numerazione sia identificata anche su una planimetria catastale.
    Ora se a catasto risultate pieni proprietari per 1/7, concluderei che delle due l'una: o il geometra ha errato l'accatastamento o la assegnazione dei posti è solo convenzionale.

    Quando sarà operativa la rinuncia, nel prima caso (proprietà indivisa) ognuno dei 6 risulterà proprietario di 1/6, per cui anche la quota IMU lieviterà di conseguenza, ma non vedrei come si possa parlare di un secondo posto auto.

    Nel caso invece che sia stata da rogito assegnata una specifica porzione, l'attuale accatastamento sembrerebbe non corrispondente al titolo, (direi che sarebbe stato più corretto attribuire l'intero diritto di proprietà superficiaria sul posto assegnato): e con la voltura conseguente i 6 verrebbero ad acquisire 1/6 ciascuno del 7° posto macchina.

    In conclusione: mi sembra molto più problematico approfondire l'aspetto catastale che non la tabella millesimale.
     
  17. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Credo proprio di si: l'Amministratore, una volta fatto l'atto di rinuncia deve trarne le conseguenze.
     
  18. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    In realtà, sin dal primo rogito notarile stipulato negli anni '70, c'è allegata una PLANIMETRIA coi contorni ben definiti e il numero 7 ad indicare il mio posto auto (anzi, il posto auto di mio nonno, ora passato a me dopo una serie di atti intermedi).

    La numerazione è quindi identificata sulla planimetria catastale originaria, che viene richiamata anche negli atti successivi, immagino. In ogni caso ogni assegnazione è planimetrica dall'ORIGINE (anni '70).

    A catasto risultiamo pieni proprietari per un settimo ciascuno. La rendita catastale è unica (1.400 Euro), e la terna FOGLIO-PARTICELLA-SUBALTERNO è unica per tutti. Quando c'è da pagare l'IMU (nel mio caso, seconda casa), infatti, cosa faccio io? Prendo 1.400 Euro, divido per 7, e sui 200 Euro che ottengo ci calcolo l'IMU al 10,60 per mille, e viene una cifra che è quasi 300 Euro l'anno (solo di IMU seconda casa). A questo dobbiamo aggiungere le spese condominiali, le riparazioni, e le ristrutturazioni. Per fortuna è un condominio di gente che ha poca voglia di spendere: se una colonna è crinata, per risolvere, la pitturano. Se il pavimento sprofonda, per risolvere fanno spallucce.

    Sotto il profilo catastale, chiedi tu, cosa accadrebbe? Semplicemente gli altri si ritrovano, a catasto, proprietari di un sesto anziché un settimo. Non è una gran variazione peggiorativa per chi ci paga l'IMU seconda casa su questi posti auto (come il sottoscritto). Andrebbe rifatta la tabella millesimale perché io ho 100 / 1000, gli altri 6 invece hanno 150 / 1000. Essendo io la causa della variazione, sarei disposto anche a pagare il geometra che verrà scelto per redigerla. Sulla ridistribuzione dei posti, c'è poco da dire: se non fanno nulla, il mio vicino di posto auto ringrazia gli altri 5 per la loro inerzia, in quanto si troverebbe una suite imperiale anziché un posto auto dove attualmente non può teoricamente neanche aprire lo sportello (infatti neanche lui ci parcheggia: ci stanno alcune biciclette e basta).

    L'accatastamento presuppone una proprietà uguale per tutti ma si scontra con la tabella millesimale che dice che io ho il posto per un'utilitaria (forse ci entra appena appena una smart), gli altri per un'auto di media cilindrata. Negli anni '70 non si diede importanza a questa cosa, perché non c'era l'IMU seconda casa. Con l'introduzione dell'IMU, diventa economicamente dispendioso essere proprietari di 4 metri quadrati con rendita catastale di 200 euro. Non parliamo poi delle spese straordinarie.
     
    Ultima modifica: 18 Luglio 2018
  19. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se ti ho accennato al problema catastale, non è a caso: ho una situazione quasi assimilabile. Meglio: addirittura più drastica. Sono catastalmente proprietario di 1/3 di autorimessa "indivisa" . Ma è un errore di accatastamento, ammesso negli anni 50/60 e per qualche impiegato del catasto anche adesso.
    Nella realtà il terreno sul quale insiste il seminterrato autorimessa, è stato in precedenza frazionato, e giuridicamente ciascuno dei tre è proprietario pieno del lotto specifico.
    Per la attuale normativa catastale detta u.i. dovrebbe essere rappresentata con una tripla terna (troverai indicazioni sul caso di costruzione su terreni appartenenti a due soggetti diversi. Qui siamo a tre).

    Oggi che è richiesta la conformità urbanistica e catastale, se dovessimo fare un atto dovremmo rivedere l'accatastamento: il risultato sarebbe certamente più coerente, ma sicuramente più "incasinato" ed informaticamente quasi ingestibile.
    Con buona pace delle regole.
     
  20. basty

    basty Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Qui trovo qualche errore concettuale.

    Che senza ICI_IMU non si desse importanza alle rendite catastali siamo d'accordo.

    Ma per le spese straordinarie sono sempre contati i millesimi, e se tu hai solo 4 mq, mentre gli altri ne hanno 12-14 mi sembra giusto che la tabella millesimi ne abbia tenuto conto (e aggiungerei, anche solo sommariamente) .

    Quanto alla tariffa al mq dei C6 occorre valutare in che comune si trova: li c'è poco da fare.
     

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