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  1. barfal

    barfal Nuovo Iscritto

    Salve a tutti. Ho un quesito da sottoporre a cui, pur cercando, non ho trovato risposta.
    Abito in una palazzina di 2 piani e 4 appartamenti, praticamenti tutti uguali. Fino allo scorso anno la palazzina era di proprietà di famiglia (quattro cugini) e quindi non si poneva il problema di riparto delle spese. Ora i due appartamenti al primo piano sono stati venduti. Dovendo fare dei lavori al tetto e alla facciata, abbiamo chiesto il Codice Fiscale per il condominio, ma non abbiamo nominato l'Amministratore non essendoci tale obbligo. Per ripartire le spese, saremmo tutti d'accordo a dividere in quattro parti uguali senza ricorrere alle tabelle millesimali, che peraltro non sono mai state fatte. Ovviamente questa soluzione dovrà poi valere per qualsiasi spesa futura (al momento avendo io i due appartamenti al piano terra, credo di essere quella che un po' ci rimette).
    Secondo voi è possibile redigere una specie di verbale nel quale dichiariamo che le spese condominali, di qualsiasi natura, saranno sempre divise in parti uguali?
    Grazie
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Conosco condomini di 4 appartamenti che hanno sempre diviso per 4 senza redigere alcun verbale.

    Se desideri che questo "PATTO" (perché di patto si tratta) valga per te e per i futuri proprietari negli anni a venire, dovrai secondo me:

    a) Convincere gli altri 3 proprietari che tutte le spese vanno divise per quattro senza ricorrere alle tabelle millesimali;

    b) Rivolgerti a un notaio che dovrà redigere un rogito col quale viene introdotto e registrato il patto contrattuale, legandolo a ognuno dei 4 appartamenti,

    c) Questo rogito dovrà essere poi allegato o quantomeno richiamato nei successivi atti di trasferimento della proprietà.

    Il notaio per meno di 1000 euro non si scomoda.

    CORREGGETEMI SE HO SBAGLIATO I SUGGERIMENTI, grazie ;)
     
  3. barfal

    barfal Nuovo Iscritto

    Buonasera Possessore
    spero che il Notaio non sia necessario, almeno per i rapporti interni. Ovviamente in caso di vendita da parte di un condomino del suo appartemento, credo sia necessario che il nuovo acquirente sia portato a conoscenza di questo accordo e mi sa che lo deve accettar solo se registrato con atto notarile. Spero però che se rimaniamo noi (che poi siamo in 3, dato che io ho 2 unità immobiliari), il notaio non serva
     
    A possessore piace questo elemento.
  4. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Un "PATTO" ha efficacia solo se regolarmente registrato con atto notarile. Non ha senso dire "rimaniamo noi", nel senso che esistono 1001 motivi che possono spingere una persona a vendere tutto e a trasferirsi in un'altra città. Può capitare e non dipendere dalla nostra volontà. Quindi è necessario che, per garantire correttezza ed equità, il "PATTO" venga registrato con atto notarile e legato ad ogni singolo appartamento: in questo modo il patto dovrà essere richiamato nei successivi atti di trasferimento della proprietà (che prima o poi si verificheranno, fosse anche tra 100 anni!) a pena di nullità del rogito.

    Io farei col notaio, che vi suggerirà il modo migliore di procedere.

    Poi mi farebbe piacere sentire cosa ne pensano anche altri forumisti ben più preparati di me.
     
    A condobip piace questo elemento.
  5. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Sono d'accordo con Possessore, il patto per essere valido anche per i futuri acquirenti deve essere registrato e trascritto e poi allegato/menzionato ai rogiti, però nulla toglie che i condomini sottoscrivano tra loro una scrittura privata firmata da tutti, in cui si impegnano a dividere tutto in 4 parti (una per appartamento), questo vale solo per loro firmatari, perchè un domani magari lontano, uno vende ed entra un nuovo condomino, allora in questo caso (salvo non l'accetti) il patto per questo nuovo non vale.
     
  6. barfal

    barfal Nuovo Iscritto

    Ciao e grazie a tutti.
    Cercando tra i meandri delle sentenze della Corte Costituzionale ne ho torvate diverse che richiamano l'art. 69 delle disposizioni attuative del codice civile, in base al quale un condominio, in assenza di tabelle millesimali già esistenti (es. quelle del costruttore) può stabilere delle tabelle millesimali definite convenzionali che potranno essere modificate solo da tutti i condomini o dall'autorità giudiziaria. A questo punto sembrerebbe che il rogito notarile non serva.
    Qualcuno sa qualcosa in merito?
     
  7. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Io penso che il Notaio non serva anche perché quello che andreste a stipulare sarebbe un patto contro legge, quindi non valevole. I quattro appartamenti saranno uguali per metraggio ma non per valore. Un appartamento a primo piano vale più di un appartamento a piano terra o viceversa. Per determinarne il valore, anche millesimale, vi sono molti parametri che per forza di cose non sono uguali a tutti gli appartamenti.Quindi il valore sarà differente.
     
  8. barfal

    barfal Nuovo Iscritto

    Buongiorno Cautandero,
    per la suddivisione in parti uguali non c'è preclusione se vengono stabilite delle tabelle millesimali convenzionali, come detto sopra.
     
  9. Gennaro Minicucci

    Gennaro Minicucci Nuovo Iscritto

    Abito in un palazzo con otto appartamenti e sei proprietari diversi. Abbiamo i millesimi generali e per il riscaldamento, ma mi è sempre stato detto che se in riunione condominiale si è unanimamente d'acordo non vi è necessità di avvocati o notai.
     
  10. condobip

    condobip Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Infatti;

    A differenza delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio che abbiano natura convenzionale, le tabelle millesimali deliberative richiedono per la loro approvazione e modifica la maggioranza di cui all'articolo 1136 secondo comma del codice civile e sono soggette al rispetto dei criteri legali per la ripartizione delle spese. --- Cass. civ., sez. II, 23 febbraio 2007, n. 4219

    Comunque se qualcuno non sarà d'accordo, potrà ricorrere al Giudice (e nulla lo vieta).
    Ma se in questo caso saranno tutti d'accordo, non c'è nessun problema, lo scrivono sul verbale e lo firmano tutti. :idea:
     
  11. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    I mm. di proprietà e delle scale li dovete fare, se volete evitare un domani delle discussioni, certe spese come la manutenzione delle scale si differenzia dal p.t. al p. 1° e così via, prima di decidere meditate ciao.
    Come la pulizie, la luce l'imbiancatura e altro
     

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