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  1. giomar

    giomar Membro Attivo

    Buongiorno a tutti,
    il tetto realizzato in travi in legno e tegole sovrastante un mio appartamento, e la soffitta (di mia proprieta ed uso esclusivo) e collassato in un angolo.
    La palazzina e' composta da quattro appartamenti tutti di egual misura, ed il tetto in questione ne copre solo due (primo piano, secondo e soffitta)
    Non avendo tabelle millesimali, come possiamo dividere la spesa? Grazie
     
  2. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Premesso che dovreste far visionare lo stato del resto della copertura visto che una parte e collasssata, ti consiglio di incricare un tecnico sia per il sopralluogo di verifica che per la redazione delle tabelle millesimali. Considera che li farete una volta sola e serviranno per molteplici interventi di manutenzione e/o ricostruzione delle parti comuni.
     
  3. giomar

    giomar Membro Attivo

    Grazie @salves,
    in questa palazzina sono nato ed i vicini sono le persone con la quale ho trascorso l'adolescenza, i rapporti quindi sono ottimi ed abbiamo sempre diviso le spese /4.
    Al momento non abbiamo intenzione di far calcolare le tabelle millesimali. Avendo incaricato me a provvedere al danno e non volendo approfittare neanche di un centesimo, mi chiedevo se sia giusto che paghino anche gli appartamenti non coperti dalla falda di tetto danneggiato e se io, quale proprietario della soffitta, debba pagare un qualche cosa in piu', tipo 1/3 dell'importo come nel caso dei lastrici solari.
    La tua intuizione e' giusta, infatti, anche in altre parti del tetto le travi presentano dei problemi.
     
  4. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Incarica un tecnico che rediga le relative autorizzazioni sia urbanistiche che statiche visto che il tetto versa in precarie condizioni anche in altre parti.
    chiedi al tecnico stesso di redigere un riparto così come hai indicato visto che non faranno problemi altrimenti devi fargli redigere le quote mollesimali.
     
  5. giomar

    giomar Membro Attivo

    Ti ringrazio molto per la tua disponibilita' e lo dico senza ironia. Ho l'impressione pero', che su questo portale si diano solo consigli morali e/o senza alcun beneficio.
    Sarebbe come se, su sito di problemi legali, ad un quesito si risponda:"rivolgiti ad un avvocato". Oppure, nel caso di un sito di carattere sanitario : " vai dal dottore"
    Chiaramente non ci si puo prendere la responsabilita' di fornire un consiglio che possa poi mettere in difficolta' chi lo riceve. Ma fornirlo con riserva, comunque, di consultare un tecnico. Ma intanto si da un'ìdea. Senno' a che serve sto' sito?
     
  6. salves

    salves Membro Assiduo

    Professionista
    Purtroppo non si possono dare precise indicazioni solo con la descrizione dell'interessato e l'impossibilità di visionare i luoghi e i documenti del caso, si ipotizza cosa è possibile fare solo dalla descrizione.
     
  7. AugustaDM

    AugustaDM Membro Junior

    Professionista
    A norma del Codice Civile (art 1117) sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e se non risulta il contrario dal titolo:
    1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari , le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
    A mente dell'art 1123 c.c. le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio , per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne .

    Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto.
    Lo stesso dicasi nell'ipotesi in cui il tetto copra in misura differente diverse abitazioni. In questo caso le spese andranno ripartite in proporzione alla superficie coperta dal tetto oggetto di rifacimento.
    L'espressione "in misura diversa" contenuta al secondo comma dell'articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi
    La succitata disposizione è da considerarsi norma speciale rispetto al principio generale sancito dall'articolo 1110 del codici civile, in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione al valore delle quote di ciascuno di essi. L'articolo 1123 prende in considerazione una realtà complessa, come quella del condominio, che per struttura e problematiche diverge notevolmente rispetto a quella più semplice della comunione. Tale norma speciale è ispirata ad una esigenza di disciplina che meglio si adatta alle specifiche caratteristiche del condominio negli edifici, ove le parti comuni hanno una precisa funzione strumentale rispetto alle parti in proprietà esclusiva dei singoli condomini, delle quali esse sono a servizio.
    La ratio del secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, deve essere ravvisata nell'opportunità di stabilire un criterio di ripartizione fondato sull'utilità che il bene apporta a favore dei singoli condomini, sul presupposto che tale utilità può senza dubbio divergere da condomino a condomino.
    La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile "solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà" (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655).
    Il criterio applicabile è pertanto, quello della proporzionalità tra spese ed uso o ancor più esattamente tra spese ed utilità arrecata.
    E' evidente che per estensione analogica, così come i condomini che non traggono utilità dall'intervento non debbono sostenere alcuna spesa, così ove essi traggano un’utilità minore rispetto ad altri condomini, debbono si partecipare alla ripartizione delle spese, ma in misura minore, in termini di percentuale.
    Una ripartizione che non tenga in considerazione la differenza in termini di superficie tra le varie abitazioni, lederebbe ingiustamente i diritti degli abitanti di quegli appartamenti, che per esiguità di superficie o per parzialità di copertura si vedrebbero costretti a contribuire alle spese nella stessa misura di chi trae dalla copertura un’utilità maggiore.
    Per ciò che concerne i soggetti obbligati a sostenere seppure in misura diversa le spese per il rifacimento del tetto, nulla questio, sulla esclusione dalla contribuzione dei condomini che non traggono dal rifacimento alcuna utilità. Ciò in ossequio al 3° comma dell'articolo 1123 il quale espressamente sancisce che: "qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità".
    E' altresì vero che, nel caso previsto dal terzo comma dell'articolo 1123 i condomini che non traggono alcuna utilità dall'opera (perché ad esempio abitanti negli appartamenti le cui scale di accesso non sono oggetto di rifacimento), non debbono partecipare alla delibera relativa a tale spesa.
    A parere di chi scrive, gli interventi da effettuarsi sul tetto, non costituiscono di regola “innovazioni” e pertanto non sono applicabili gli articoli 1121 e 1122 del codice civile. E’ fondamentale all’uopo fornire una definizione di “innovazione”.Il codice civile non fornisce una definizione di innovazione, ma questa può essere ricavata da pronunce della Giurisprudenza di legittimità. Costituisce innovazione, qualsiasi opera nuova che alteri, in tutto o in parte , nella materia o nella forma, ovvero nella destinazione di fatto o di diritto, la cosa comune, eccedendo il limite della conservazione, dell’ordinaria amministrazione e del godimento della cosa e che importi una modifica materiale della forma e della sostanza della cosa medesima, con l’effetto di migliorarne o peggiorarne il godimento, o comunque alterarne la destinazione originaria, con conseguente incidenza sull’interesse di tutti i condomini, i quali debbono essere liberi di valutare la convenienza dell’innovazione.Al contrario non costituiscono innovazioni, tutti gli atti di maggiore o più intensa utilizzazione della cosa comune, che non importino alterazioni o modificazione della stessa e non precludano agli altri partecipanti la possibilità di utilizzare la cosa facendone lo stesso maggiore uso del condomino che abbia attuato la modifica.Di tutta evidenza dunque che le innovazioni sono opere di trasformazione tali da alterare l’originaria destinazione del bene e tali da incidere in modo rilevante sull’interesse di tutti i condomini.
     

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