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  1. anma

    anma Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buonasera a tutti,
    ho cercato in rete la risposta al mio quesito ma ho trovato versioni discordanti.
    In occasione della ristrutturazione del suo appartamento il proprietario dell'ultimo piano del mio condominio ha rifatto il manto del suo terrazzo ed ha chiesto ai condomini la partecipazione alla spesa visto che il lastrico fa da copertura ad altri appartamenti sottostanti. I condomini interessati hanno aderito alla richiesta e l'amministratore ha suddiviso la spesa in un modo che però non mi convince. Prima di tutto non ha calcolato che anche l'androne del palazzo è totalmente sotto la verticale (malignamente immagino per evitarsi l'ulteriore complicazione dei calcoli); inoltre ha suddiviso l'importo per piano. e non per millesimi di proprietà, affermando che questa è la regola. Secondo gli esperti di condominio è davvero questa la regola? E l'androne va calcolato - e la spesa quindi suddivisa fra tutti i condomini? Grazie a chi mi risponderà, se possibile con qualche riferimento da poter eventualmente presentare all'amministratore.
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    L'art.1126 così recita:
    “Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico:gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
    Ciò non significa che la spesa debba ripartirsi per piano, ma che di ciascun immobile si debba considerare il suo rapporto in proporzione al valore del piano (=millesimi) ed in funzione della parte di esso effettivamente coperta dal terrazzo; di conseguenza, se solo parte dell'immobile si trova sotto la verticale del terrazzo a livello, dovrà operarsi adeguata commisurazione della spesa in funzione dello parte di immobile sotto la verticale del terrazzo; infatti Cassazione 1451/2014 così dispone:
    Come questa Corte ha ripetutamente affermato (Sez. 2, 9 novembre 2001, n. 13858; Sez. 2, 15 luglio 2003, n. 11029; Sez. 2, 28 settembre 2012, n. 16583), la spesa per la riparazione o la ricostruzione del lastrico solare va sopportata, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo da coloro che ne hanno l’uso esclusivo e per due terzi da tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico serve da copertura. Pertanto, non solo bisogna separare i condomini che hanno l’uso esclusivo del lastrico solare, per porre a loro carico un terzo dell’onere della riparazione o della ricostruzione, ma, nell’ambito dei rimanenti condomini, va fatta un’ulteriore distinzione fra coloro che hanno e coloro che non hanno appartamenti nella zona dell’edificio coperta dal lastrico. Risulta evidente dal principio sopra enunciato che nella ripartizione dei restanti due terzi della spesa (una volta detratto il terzo dovuto da chi ha l’uso esclusivo del lastrico) la qualità di partecipante al condominio genericamente intesa non ha un rilievo di per sè determinante. Quello che importa, ai fini dell’obbligo della contribuzione alla spesa effettuata per la riparazione o la ricostruzione della terrazza, è che il condomino sia proprietario di una unità immobiliare sita nella zona dell’edificio coperta dal lastrico e, cioè, che tale unità sia compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 15 aprile 1994, n. 3542). Solo nel caso che colui che abbia l’uso esclusivo del lastrico sia anche proprietario di una delle unità ad essi sottostante, si verifica l’obbligo della doppia contribuzione alla spesa: per un terzo, quale utente esclusivo del lastrico o della terrazza, e per i rimanenti due terzi, in proporzione del valore millesimale dell’unità compresa nella colonna sottostante al lastrico (Sez. 2, 29 gennaio 1974, n. 244; Sez. 2, 16 luglio 1976, n. 2821; Sez. 2, 19 ottobre 1992, n. 11449). E poichè il criterio che appunto rileva, per il riparto del carico dei restanti due terzi fra tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, è quello, dettato dall’art. 1126 cod. civ. , della “proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno”, il concorso nella suddetta quota – là dove, come nella specie, l’appartamento unitario sia strutturato su due livelli, fruente, al piano superiore, del calpestio sul lastrico solare e, al piano inferiore, della copertura – si ha avendo riguardo al valore dell’unità immobiliare compresa nella colonna sottostante al lastrico, non già all’intero valore millesimale attribuito all’appartamento anche per la parte che non trae utilità dalla copertura, fermo restando l’obbligo di contribuire alla spesa per un terzo quale utente esclusivo del lastrico al livello della parte superiore dell’appartamento. A tale principio di diritto si è correttamente attenuta la Corte territoriale, escludendo che, con riferimento al riparto della spesa di rifacimento del lastrico, l’appartamento del F. debba partecipare in relazione ai due terzi con una quota millesimale rappresentativa dell’intera superficie dell’appartamento, anche per la parte superiore non coperta dal lastrico solare..

    Circa l'androne: certo che deve considerarsi nel computo; non a caso Cassazione 13858/2001 stabilisce che:
    "il proprietario esclusivo della terrazza,oltre a farsi esclusivo carico di 1/3 della spesa, deve contribuire anche ai restanti 2/3, poichè la terrazza funge da copertura anche di parte dell'androne condominiale"
     

    Files Allegati:

  3. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Non ho letto la sentenza di cassazione e non metto in dubbio che il dispositivo preveda questa geometrica valutazione.
    Mi si permetta comunque di esprimere il mio solito sconcerto di fronte a decisioni ineccepibili magari nella forma, ma farisaiche nella sostanza.

    Forse che si è costretti ad indagare quale porzione di condominio sta sotto la verticale di una tegola rotta o un lucernario del tetto che provoca una perdita? O disquisire su quale falda del tetto richiede una riparazione?
    Dovrebbe essere posto un limite alla immaginazione, pronta a scovare cavilli e costruire garbugli.
     
  4. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ma il tetto non è un lastrico solare, e alla spesa del tetto concorrono sempre tutti i concondòmi da esso interessati.
    Ritengo più giusta tal recente corrente; nel passato si riteneva che un condòmino sotto la verticale del terrazzo anche per un solo cm, dovesse compartecipare alla spesa dei due terzi con tutto il suo valore millesimale (con un danno non irrilevante, dovendo poi sostenere sempre per i medesimi millesimi anche le spese del tetto di riferimento); ne bis in idem: trovo corretto tutto ciò.
    Saluti.
     
  5. Nemesis

    Nemesis Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Se si tratta di un tetto, e non di un lastrico solare, ex art. 1117 c.c. è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio.
    Quindi la ripartizione delle spese per la sua conservazione e il suo godimento è regolata dall'art. 1123 c.c. (e non dall'art. 1126 c.c.).
     
  6. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Inequivocabile disquisizione. Ma altrettanto palese cavillo.

    Qual'è la razio nella attribuzione delle spese relative ai lastrici solari? Di attribuire i 2/3 della spesa a tutti i condomini cui il lastrico serve: ma serve a cosa? A fungere da tetto, orizzontale o a falde che sia.

    Rileva alla funzione tecnica la proprietà comune o esclusiva? Logicamente direi di no.
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La ratio è l'uso esclusivo del terrazzo: ergo 1/3 e 2/3 e non 1123.
    Non ci fosse uso esclusivo, sarebbe un tetto a tutti gli effetti.
     
  8. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi scusi @Ollj: la ritengo persona intelligente, ragionevole, educata, (anche se mi permetto di sorridere di fronte all'uso quasi ostentato del Lei, in un forum dove l'invito è darsi del tu.)

    Le chiederei però l'applicazione di analogo beneficio d'inventario e presunzione anche nei confronti del suo prossimo che qui interviene...:).

    Stabiliamo allora prima, il significato del termine ratio legis:

    Accettiamo pure che l'operazione ermeneutica ci porti a risposte contrastanti (Non possiamo nemmeno più appellarci ad Umberto Eco): a mio modo di "sentire" , la ratio legis dell'art. 1126, è di conciliare l'aspetto della proprietà od uso esclusivo del lastrico solare, con la indubbia funzione tecnica di "tetto comune ai sottostanti appartamenti".

    Avverto come cavillo causidico il far prevalere prioritariamente il distinguo comune-esclusivo

    Mi sembrerebbe altrettanto ragionevole giustificare il 1126, come correttivo ad una estrema conseguenza dell'uso esclusivo, che porterebbe chi se ne serve come copertura a non considerarsi beneficiari di questo servizio.

    Dove sta scritto che gli articoli del c.c. sono di per se autonomi, non correlati e non consequenziali? So di non ever con quest'ultima espressione espresso bene ciò che intendo: ma è come disquisire se sia nato prima l'uovo o la gallina.

    Dopodiché non ho obiettato al fatto che nella prassi odierna la magistratura opti per la sua interpretazione.
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Certo che sono correlate.
    1/3 a carico dell'usuante per l'indubbio suo vantaggio; 2/3 a carico di quanti si trovino sotto la verticale ed in funzione degli effettivi millesimi; ciò in conformità a quanto avviene in ipotesi di condominio parziale; avesse lei un immobile in un condominio con una pluralità di tetti, e il suo si trovasse per il 50% sotto ciascun diverso tetto, vuol forse asserire che lei contribuirebbe per la totalità dei suoi millesimi alla spesa di ciascun dei due tetti distinti? Certo che no e così avviene anche per il terrazzo a livello che, fatto salvo per la parte superiore, si prospetta per i sottostanti condòmini come un tetto specifico e distinto cui devono provvedere solo gli stessi e per la porzione immobiliare effettivamente coperta (la rimanente sarà tenuta a corrispondere la spesa per l'altro manufatto).
    Avere un tetto unico ed un tetto cui si affianca un terrazzo o una pluralità di tetti comporta conseguenze diverse. Ovvio che per il foro in un tetto comune ed unico tutti debbano provvedere: tal foro determina danni indistinti per tutti a prescindere dal punto in cui si trova.
     
  10. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    "Soci" troppo civili si ritrova tal proprietario.

    La spesa è certamente "a carico" (nei termini spiegati da OLLJ) anche dei sottostanti la verticale (quindi visto l'androne anche di tutti gli altri in quota parte)...ma se, come pare, tale lavoro è stato fatto senza alcuna preventiva delibera... potevate benissimo rispondergli "picche".

    Vista la "libera iniziativa" senza consulto...ora piuttosto che ripartire 1/3 e 2/3...gli riserverei un 50/50!!!
     
    A basty piace questo elemento.
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    P.s. quanto al lei:
    - a ma piace darlo
    - non desidero che gli altri lo diano al sottoscritto
     
  12. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Mi era sfuggito! Davo assodata la delibera.
     
  13. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Cosa sia ovvio, pare sia in discussione.... lo provano questi interventi.

    Che mi piaccia analizzare dialetticamente gli argomenti utilizzati, credo sia ormai a voi noto.
    Che l'approccio assertivo mi provochi una acuta irritazione, è pure evidente.
    Non essendo qui insediata una corte giudicante, trovo alquanto fuori luogo usare l'indicativo presente, anzichè il condizionale.

    Ritorniamo a noi:
    Mi permetto ancora di non condividere la pertinenza degli esempi sopra postati.

    Appellarsi al condominio parziale per suffragare la distinzione iniziale, mi sembra potenzialmente pretestuosa al pari di altri cavilli.

    Il c.c. prevede certamente la nozione di condominio parziale, ma guarda caso la associa come esemplificazione all'esistenza di più scale, ascensori, corpi_fabbrica.

    Qui nessuno ha accennato a più scale: anzi; ha citato come oggetto di considerazione l'androne comune.

    Allora preferirei ancora ribadire il mio esempio: non avendo nozione della reale geometria del fabbricato, potrebbe benissimo trattarsi di un corpo fabbrica con una metà del tetto, costituente la copertura dell'appartamento all'ultimo piano, realizzata colla classica falda; l'altra metà non abbia la opposta falda ma sia stata realizzata a tettopiano calpestabile ad uso esclusivo dell'ultimo piano. Corpo fabbrica unico, con una sola scala. Lato Nord a falda, lato sud a tettopiano.

    Per me considerare questa situazione un condominio parziale, (Nord e Sud) e conseguentemente la pretesa di divisione spese corrispondente, la giudicherei propria dei soliti "piantagrane a priori".

    Leciti i desideri ed apprezzata la franchezza:
    - io invece amo rispondere con il LEI, a chi ne fa uso nei miei confronti: a volte come segno di rispetto, a volte per mantenere le distanze.

    Assolutamente corretta la nota a margine: e se non erro del tutto gratuita e magnanima la concessione dl 50%.
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Lei ha chiesto un parere sulla ratio legis e sul fatto che 1126, sua attuale applicazione giurisprudenziale e rimanenti articoli non paiano correlati. Le ho risposto con l'evidenza dell'art. 1123 il cui principio è la cotribuzione in funzione dell'uso; nel caso di specie, una parzialità e non unità esiste eccome (un terrazzo ed un tetto) ed ecco applicato il principio della contribuzione in funzione dell'uso di ciascuno. Tutto assolutamente logico e per nulla cavilloso.
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La "concessione" era desumibile dalle premesse...infatti ho premesso che potevano rispondergli "picche" (che in linguaggio figurato-volgare significa rifiutare).

    Ma si vive pur sempre in un Condominio ...e si deve sempre tenere in considerazione l'armonia "sociale".
    Farsi un "nemico" non è buon viatico per eventuali situazioni future.

    Per il resto ...non capisco tutta questa "retorica" su eventuali "giudizi" espressi o su uso dell'indicativo piuttosto che del condizionale.

    Non rilevo elementi "stonati" in quanto espresso.

    Qui non siamo di certo in un Tribunale (li analizzano solo il quesito posto)...quindi ci permettiamo anche disquisizioni "collaterali" senza che alcuno abbia a lamentarsene con pretese di censura.
     
    Ultima modifica: 26 Marzo 2016
  16. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Il suo esempio ha un vulnus iniziale di non poco conto: la falda di un tetto e la copertura di un lastrico solare non operano (quanto a problemi manutentivi e rischi di infiltrazioni) allo stesso modo.
    Infatti non è condominio parziale (mai asserito dal sottoscritto) ma situazione di non unicità del manufatto di copertura, cui si deve far fronte con l'applicazione di più norme (tra loro armoniche). Non piantagrane, ma a ciascuno il suo. Diversamente: solo approssimazione foriera di guai.
     
  17. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Nessuno la rimprovera...
    e nessuno si è lamentato delle disquisizioni collaterali, anzi ... ne convenivo riaffermandole.

    Quindi per questa volta siamo perfettamente d'accordo!
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Infatti avevo compreso che non erano a me riferite...ma mi sorprendevano anche se rivolte ad @Ollj (visto che l'intervento di @Nemesis era troppo "stringato e asettico" per esserne causa).
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Messa su considerazioni tecniche, potremmo parlarne.

    Qui potrei dissentire? Qui sotto si legge cosa a prima vista diversa:
    Ritornando alle considerazioni tecniche ed a come opera un tetto, le sue componenti e la sua geometria, proviamo ad approfondire, visto che paiono discriminanti?

    Ora nella mia ipotesi di lavoro accennavo ad una tegola rotta: e se devo immaginare come operi questo foro, arriverei a concludere che si evidenzierà, come prima conseguenza una macchia di umido sulla verticale del foro stesso, quindi esattamente sul soffitto della stanza sottostante. Il danno si concentrerà su quella volta, su quella verticale, lasciando certamente indenne per molto tempo (si spera si intervenga con adeguata tempestività) tutta la parte di edificio posta sul lato opposto, non sulla verticale.
    Ma allora da dove scaturisce la licenza di introdurre come discriminante del nostro terrazzo a livello, l'univoco criterio della discriminante " sulla verticale" operata dal giudice di Cassazione 1451/2014? (La frase che segue non è di Ollj, è parte della sentenza.)

    I due dispositivi del c.c., non accennano esplicitamente a questa distinzione, ed è fuor di dubbio che sia la tegola numero 3 che il lastrico servono entrambe di copertura solo alla parte sottostante.

    Le sentenze si applicano: ma si possono discutere.
     
  20. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    ;) ... :confuso:
    ... sia che non capisca ( e sia che comprenda ... ) :)
     

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