Ripartizione "fondo morosità" condominiale

[aristideloris]

Buongiorno a tutti, abito in un condominio in uno degli appartamenti realizzati attraverso le norme per il "recupero dei sottotetti". In questi nuovi appartamenti, il riscaldamento, anzichè essere collegato all'impianto centralizzato, è stato effettuato attraverso caldaiette autonome per ciascuna unità immobiliare.
Le spese condominiali alle quali partecipano i proprietari di questi nuovi appartamenti sono tutte quelle generali e di proprietà secondo le nuove tabelle millesimali, ad eccezione ovviamente di quelle relative al riscaldamento centralizzato che ripartito solo tra i vecchi residenti.
Poichè in questo condominio vi è una discreta morosità, l'Amministratore ha costituito un apposito "fondo" ripartito secondo le quote millesimali di tutti gli appartamenti (vecchi e nuovi).
Mi piacerebbe saper se tale impostazione è corretta, in quanto mi sorge il dubbio se sia giusto che chi abita nei nuovi appartamenti debba contribuire, non solo per la costituzione del "fondo morosità" destinato a coprire le spese generali (pulizie, portierato, ascensori, assicurazione, ecc.) ma anche per quella afferente il riscaldamento centralizzato; oppure, se non sia più corretto che la quota di "fondo" relativa a quest'ultimo venga ripartita solo tra i vecchi proprietari, in quanto si tratta di un servizio che usano solamente loro.

 

[Ollj]

Le spese condominiali alle quali partecipano i proprietari di questi nuovi appartamenti sono tutte quelle generali e di proprietà secondo le nuove tabelle millesimali, ad eccezione ovviamente di quelle relative al riscaldamento centralizzato che ripartito solo tra i vecchi residenti.

Lei accenna a nuove tabelle millesimali, create per l'appunto per far fronte alle modifiche realizzate; ergo, se la morosità attiene solo alla spesa di riscaldamento (non a quella della manutenzione), di tal morosità i nuovi proprietari con caldaiette non debbono essere gravati (loro non hanno alcuna quota parte nel riparto spese alla voce spese riscaldamento) nemmeno in sede di costituzione del fondo speciale.

 

[aristideloris]

In effetti sarei anch'io di quest'avviso, ma il mio Amministratore, al quale informalmente avevo già paventato la mia idea, non la condivideva affatto, in quanto il cosiddetto "fondo morosità", secondo lui, va ripartito tra tutti i condomini, per tutte le sue parti, con nessuna esclusione/eccezione. Mi piacerebbe avere qualche parere da un professionista del settore.

 

[Ollj]

Quindi secondo il suo amministratore, il condòmino Caio che non usufruisce del servizio di riscaldamento e che per tabella millesimale non concorre pro quota alla spesa dello stesso, in virtù del fatto che, per la tabella millesimale di proprietà, sia tenuto al concorso delle spese di manutenzione, dovrà anche farsi carico della morosità di chi, al contrario di Caio, usa ed utilizza il servizio di riscaldamento.
Quanto riferitole dal suo amministratore è contrario alla legge, nello specifico al 2° comma art.1123 CC:
"Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell' uso che ciascuno può farne"

 

[Ollj]

Dica al suo amministratore di studiarsi questo:
Cassazione n. 9148 del 2008
“In materia di responsabilità dei condomini per le obbligazioni contratte dall’amministratore nell’interesse del condominio, si applica il principio della parziarietà, ossia della ripartizione tra i condomini delle obbligazioni assunte nell’interesse del condominio in proporzione alle rispettive quote. Ciò si può affermare in quanto l’obbligazione, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di denaro; la solidarietà nel condominio non è contemplata da nessuna disposizione di legge e l’art. 1123 c.c. non impone il regime della solidarietà"
Poi gli chieda di indicarle:
quale sia la quota/spesa di riscaldamento cui lei è obbligato per legge.
Ad maiora.

 

[Ollj]

Et dulcis in fundo:
Chieda al suo esimio professionista con quale maggioranza intenda costituire detto fondo morosi.
Le do un aiuto: obbligatoria l'unanimità 1000/1000, poiché ex art. 63 disp. att. c.c. "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

 

[basty]

Et dulcis in fundo:
Chieda al suo esimio professionista con quale maggioranza intenda costituire detto fondo morosi.
Le do un aiuto: obbligatoria l'unanimità 1000/1000, poiché ex art. 63 disp. att. c.c. "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

Le due risposte che precedono sembrerebbero esaustive. Mi chiedo però se sfugga qualcosa.

In tema di responsabilità solidale ricordo che in occasione della recente riforma del c.c. in tema, era in rete disponibile un dibattito tra legali addetti al settore, di varie associazioni e ordini professionali, che avanzava diverse riserve sulla materia e su come sarebeb stata attuata la nuova regolamentazione.

Senza alcun riferimento a quel dibattito, io mi porrei per esempio la domanda in merito proprio al citato comma del art 63 d.a.c.c.
Ammessa la sequenza temporale prevista, in caso di incapienza ed insolvenza del moroso escusso, rimarrebbe come unica conclusione che il creditore potrebbe aggredire gli altri componenti il condominio; (se non erro in passato addirittura il più benestante); mi sembra quindi che ciò che appare fuori dalla porta, rientri dalla finestra.

Il buonsenso porterebbe ad escludere dal fondo gli alloggi indipendenti (e/o a costituire fondi separati per spese comuni e riscaldamento): ma legalmente il condominio è unico, e la sentenza del 2008 sembrerebbe in contrasto con le conclusioni cui si è portati ad arrivare con l'art. 63 d.a.c.c

 

[Ollj]

Ammessa la sequenza temporale prevista, in caso di incapienza ed insolvenza del moroso escusso, rimarrebbe come unica conclusione che il creditore potrebbe aggredire gli altri componenti il condominio; (se non erro in passato addirittura il più benestante); mi sembra quindi che ciò che appare fuori dalla porta, rientri dalla finestra.

No di certo; il creditore dovrà rivolgersi all'amministratore per conoscere oltre ai condòmini morosi anche le generalità dei condòmini tenuti al pagamento del servizio fornito dal creditore. La legge dice infatti:
"I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".
Ergo @aristideloris non è un obbligato al pagamento perchè del servizio non gode; è un perfetto terzo, come un estraneo che condòmino non sia; poichè non è obbligato al pagamento non potrà nemmeno essere in regola con i pagamenti ed il creditore mai potrà escuterlo.
Piacerebbe veder la scena: D.I. verso Tizio condòmino che non usufruisce del servizio di riscaldamento da parte di Caio fornitore del gasolio da riscaldamento

 

[Ollj]

il condominio è unico

Il Condominio sarà anche unico ma la solidarietà passiva tra condòmini opera solo nei casi tassativamente indicati dalla legge, non sul presupposto che per i debiti dei condòmini morosi debba pagare chi è in regola (o chi addirittua condòmino non è (il servizio di riscaldamento, per il soggetto in questione, non è servizio comune)