Ripartizione in valore millesimali o per valore patrimoniale?

[User_10569]

Buonsera, anch’io avrei un problema da risolvere e mi appello a chi mi vorrà aiutare.
Abito in un complesso residenziale di nome xxxxx ed è formato da un condominio di 12 appartamenti e da tre villette a schiera staccate dal condominio.
Il tutto è sorto su un unico appezzamenti di terra, l’unica cosa in comune con le villette è il cancello carrale, lo scivolo e il corsello dei garages con la relativa illuminazione.
Alla stesura delle tabelle millesimali, le villette hanno adottato solo le tabelle dei garages in quanto dicono che per il resto loro sono indipendenti dal condominio.
Fino all’anno scorso pagavano le spese della pulizia del corsello garages, la verifica antincendio e la corrente elettrica in misura millesimale, invece le spese amministrative (amministratore, spese postali al 20% come da regolamento condominiale).
Da quest’anno hanno impugnato il regolamento condominiale e promosso una mediazione "per errata applicazione delle tabelle millesimali per violazione dei criteri di attribuzione – ripartizione spese villette", in poche parole vorrebbero adottare il criterio di pagamento in base al valore patrimoniale.
Vi rammento che per loro non ci sono i valori millesimali e patrimoniali delle villette, ma solo il valore millesimale e patrimoniale dei garages.
Ora in questo complesso ci sono 5 garages invenduti di proprietà del costruttore con decreto fallimentare e pignorati , finora invenduti all’asta.
Nel corso degli anni si sono accumulati i mancati pagamenti delle spese a carico del costruttore e si pone il problema all’amministratore di colmare il mancato pagamento dividendo la spesa sui condomini e proprietari delle villette, però è sorto un contenzioso: è lecito che il pagamento sia diviso in millesimi di proprietà dei garages o deve essere diviso in valore patrimoniale?
Se si tiene conto del valore patrimoniale in questo indice per i condomini viene calcolato sia l’appartamento che il garages, invece per le villette solo per il garage essendo sprovvisti del valore millesimale/patrimoniale delle villette.
Ora io vi chiedo secondo voi è normale non tenere in considerazione le tabelle millesimali e adottare nei pagamenti il valore patrimoniale?
Non so se sono stato chiaro,ringrazio anticipatamente chi vorrà darmi una risposta.

 

[basty]

Francamente è la prima volta che leggo di "valore patrimoniale": di solito si ragiona per millesimi e basta.

Se poi per valore patrimoniale intendi la somma dei millesimi di box ed appartamento attribuibili ai singoli condomini, allora posso immaginare una risposta.

Da quanto ho capito il contenzioso è nato dal momento che occorre rifondere i debiti del costruttore: se questi debiti sono originati solo dalla quota a lui spettante per i 5 box invenduti: direi che tale importo è sorto applicando ai 5 box la tabella millesimale dei soli box: e tra questi soli dividerei l'importo scoperto.

 

[Dimaraz]

Da quest’anno hanno impugnato il regolamento condominiale e promosso una mediazione "per errata applicazione delle tabelle millesimali per violazione dei criteri di attribuzione – ripartizione spese villette", in poche parole vorrebbero adottare il criterio di pagamento in base al valore patrimoniale

Se il criterio di riparto è inserito in un RdC fornito dal costruttore...perdoni solo tempo.
Basta che 1 solo degli altri condòmini voglia mantenere il criterio attuale che qualsiasi modifica diventa impossibile.

 

[Luigi Criscuolo]

anche se il costruttore ha fatto fallimento il Regolamento di Condominio da lui redatto vale e per cambiarlo ci vogliono 1000/1000.
DA come hai scritto sembra che nonostante l'unico ingresso i proprietari delle villette si sentano staccati dal complesso edilizio, che è unico dall'origine (essendo sorto su un appezzamento di terreno unico e di proprietà di un unico soggetto che ha costruito) e che il condominio sia solo per i box, le pertinenze e le spese inerenti i medesimi.

 

[Dimaraz]

perdoni solo tempo.

EC
leggasi "perdono solo tempo"

 

[User_10569]

anche se il costruttore ha fatto fallimento il Regolamento di Condominio da lui redatto vale e per cambiarlo ci vogliono 1000/1000.
DA come hai scritto sembra che nonostante l'unico ingresso i proprietari delle villette si sentano staccati dal complesso edilizio, che è unico dall'origine (essendo sorto su un appezzamento di terreno unico e di proprietà di un unico soggetto che ha costruito) e che il condominio sia solo per i box, le pertinenze e le spese inerenti i medesimi.

L'accesso alle villette avviene da un cancellino privato che ogni villetta ha a disposizione, invece i condomini entrano da un altro cancellino, come dicevo l'unica cosa in comune è il cancello carrale che dà l'accesso ai garages e il corsello di manovra. Ma essendo un complesso nato tutto su un terreno unico, non si potrebbe obbligare anche le villette a dotarsi di una tabella millesimale essendo un unico condominio con intestazione "condominio ai platani"?
Altre spese vengono suddivise con lo stesso criterio e cioè con la tabella millesimi generali: le spese patrimoniale in cui vengono inserite le voci (assicurazione fabbricato, gestione conto corrente, compenso amministratore e dichiarazione 770 annuale), le spese proquota in cui vengono inserite le voci (spese postali e visure catastali per aggiornamento anagrafica) calcoli che se una villetta con i criteri in uso paga 1, un condomino paga 3 perchè a loro vengono calcolati i millesimi generali ma solo dei garages invece ai condomini il valore millesimale generale dell'appartamento + garage.

 

[Dimaraz]

Altre spese vengono suddivise con lo stesso criterio e cioè con la tabella millesimi generali: le spese patrimoniale in cui vengono...

O tu non hai chiarezza di come vengono ripartite le spese
o chi fa il riparto commette errori
o esiste qualche Regolamento/consuetudine poco equa.

Diventa difficile rispondere senza avere la documentazione.

 

[User_10569]

Magari non mi sono spiegato bene. In questo complesso denominato "condominio ai Platani" ci sono tre villette a schiera e un condominio di 12 appartamenti.
Nel regolamento condominiale sono inserite le tabelle millesimi abitazioni (in questa tabella ci sono solo gli appartamenti e non le villette), tabelle millesimi autorimesse ( ci sono tutti i garages sia del condominio sia delle villette e quelli del costruttori ipotecati), ci sono le tabelle ascensore (riguarda solo il condominio) e poi ci sono le tabelle millesimi generali comprendono i millesimi di proprietà degli appartamenti + garages per i condomini e solo i millesimi di proprietà dei garages per le villette).
Esempio i millesimi del mio appartamento sono 136/1000, i millesimi del garage sono 59/1000, i millesimi dell'ascensore sono 51,89/1000. i millesimi generali appartamento + garage sono 99/1000.
Le villette hanno solo le tabelle con il valore millesimale dei garages (esempio 55/1000) e i millesimale di proprietà o generali del solo garage (esempio 26/1000) non avendo la tabella millesimi dell'abitazione perchè loro dicono che sono indipendenti dal condominio.
Ora se il debito dei garages invenduti e pignorati del costruttore è andato ad aumentare, fino ad arrivare a 5000 euro la suddivisione del debito fra il mio appartamento e le villette è il seguente 5000:1000=5x99=495 questo è quello che andrei a pagare io, invece per le villette sarebbe 5000:1000=5x26=130. Non sarebbe più logico pagare secondo la tabella millesimale dei garages poichè il debito deriva dai soli garages?

 

[basty]

Se il debito condominiale lasciato dal costruttore deriva solo dalla proprietà dei garage, e non anche da qualche appartamento condominiale, mi sembrerebbe logico che fosse ricoperto dai medesimi comproprietari (dei garage).

Immagino comunque che questo regolamento, con le relative tabelle, sia stato predisposto dal costruttore e sia stato accettato contrattualmente con l'acquisto degli appartamenti: piuttosto è strano che le villette siano state nella sostanza scorporate dal condominio. Sarebbe interessante sapere ad esempio se condividono con il condominio la rete fognaria

 

[User_10569]

Se il debito condominiale lasciato dal costruttore deriva solo dalla proprietà dei garage, e non anche da qualche appartamento condominiale, mi sembrerebbe logico che fosse ricoperto dai medesimi comproprietari (dei garage).

Immagino comunque che questo regolamento, con le relative tabelle, sia stato predisposto dal costruttore e sia stato accettato contrattualmente con l'acquisto degli appartamenti: piuttosto è strano che le villette siano state nella sostanza scorporate dal condominio. Sarebbe interessante sapere ad esempio se condividono con il condominio la rete fognaria

Condividono la rete fognaria solo nel pozzetto finale e circa 5 metri prima di entrare nella fognatura comunale.