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  1. Donatella Di Ciaccio

    Donatella Di Ciaccio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti! Abito in una casa degli anni '30, nata con un riscaldamento centralizzato (quella volta a carbone), perciò tale è ancora la ripartizione delle spese. Il mio appartamento però è stato costruito una decina di anni dopo come sopralzo di una terrazza, con un riscaldamento autonomo che niente ha a che fare con l'impianto originario del condominio (non mi sono staccata, cioè). Devo comunque partecipare alla spesa generale per la manutenzione della caldaia e soprattutto per il cambio, attualmente in corso d'opera, del riscaldamento da gasolio a metano?

    E ancora, il mio appartamento (5° piano) consta di 53 mq e un balconcino, per 22 millesimi. L'appartamento del mio vicino confinante (sempre 5° piano) ha 65 mq e una terrazza di 45 mq, piantumata, e un' altra condomina (ancora 5° piano), 85 mq di appartamento e 60 mq di terrazza piantumata. Entrambi 22 millesimi come me. E al 4°, di nuovo, appartamento di 80 mq con terrazza piantumata da 45 mq. Tutti hanno 22 millesimi come me, e la ripartizione spese generali è uguale, tra cui anche l'acqua che per sei mesi l'anno viene abbondantemente usata per lavare le terrazze e bagnare le piante/alberi che si trovano sulle terrazze. Non sono incongrui i millesimi? Grazie!!
     
  2. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Forse in una situazione come la vostra sarebbe opportuno rivedere sia il regolamento condominiale che le tabelle millesimali, affidando ad un professionista la revisione delle tabelle stesse e una proposta di modifica del regolamento condominiale che tenga conto delle situazioni particolari come quella del tuo appartamento. Ogni modifica dovrà comunque essere approvata in assemblea con l'opportuna partecipazione e l'opportuna maggioranza qualificata, cosa che è possibile se siete un condominio "compatto", ovvero dove tutti partecipano alle assemblee e tutti si interessano a regolamentare opportunamente le questioni comuni.
    Inizialmente puoi chiedere con una raccomandata all'amministratore di far porre all'ordine del giorno della prossima assemblea ordinaria l'argomento "revisione delle tabelle millesimali e del regolamento condominiale" così in corso di assemblea potrai esporre le due problematiche e sentire come "suonano le campane" degli altri condomini.
    Allo stato attuale, se non hai ottenuto il distacco, devi partecipare alle spese di manutenzione del riscaldamento centralizzato e non puoi far nulla per modificare lo "status" millesimale dell'appartamento vicino al tuo.
     
  3. Donatella Di Ciaccio

    Donatella Di Ciaccio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Grazie della tua risposta! Per quanto riguarda il riscaldamento, io non mi sono distaccata dal riscaldamento centralizzato per il fatto che non ci sono mai stata attaccata, essendo il mio appartamento un sopralzo posteriore alla costruzione del condominio, è stato costruito dodici anni dopo e senza riscaldamento.
    Quanto alle tabelle, è necessario un rifacimento o solo una revisione? E qual'è la maggioranza di riferimento?
     
  4. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Dipende da che tipo di regolamento condominiale avete.
    Se il regolamento è contrattuale (ovvero approvato all'atto dell'acquisto dell'immobile poiché predisposto dal costruttore) normalmente serve l'unanimità dei voti dei condomini per la sua modifica. Se invece è un regolamento assembleare basta la maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi.
    Per le tabelle millesimali serve invece l'unanimità, ma la nuova legge sul condominio che entrerà in vigore a Giugno 2013 ha modificato non poco tale disciplina, infatti così recita ...
    "Art. 22.
    1. L’articolo 68 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
    «Art. 68. – Ove non precisato dal titolo ai sensi dell’articolo 1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e 1136 del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio.
    Nell’accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare».
    Art. 23.
    1. L’articolo 69 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
    «Art. 69. – I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all’articolo 68 possono
    essere rettificati o modificati all’unanimità.
    Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi:
    1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
    2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
    Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
    Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali».

    Se pertanto la situazione rientrasse nel caso 2) potreste modificare le tabelle anche con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti all'assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi).
     
    A Donatella Di Ciaccio piace questo elemento.
  5. Donatella Di Ciaccio

    Donatella Di Ciaccio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ottimo, ti ringrazio di nuovo. Allora devo procurarmi il regolamento condominiale con relativa tabella e partire da lì.
     
  6. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Sono perfettamente d'accordo con Mapeit, però se in Assemblea non riesci a far revisionare le tabelle, e la situazione è come tu dici, (cioè non è che ti sbagli) puoi benissimo rivolgerti all'Autorità Giudiziaria.
     
  7. Donatella Di Ciaccio

    Donatella Di Ciaccio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Ancora grazie! E per quanto riguarda la mia partecipazione alle spese della caldaia, secondo quanto da me spiegato sopra? Specialmente adesso che stanno cambiando la caldaia da gasolio a metano e i costi sono molto alti anche a causa di errori nella progettazione, che è stata dovuta rifare.
     
  8. mapeit

    mapeit Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Per il momento vale quanto previsto dal regolamento di condominio in vigore. Per sottrarti dalla partecipazione alle spese di installazione e manutenzione della caldaia devi vedere se questo è ammesso dal regolamento. Potrebbe darsi che tutti i condomini fossero obbligati a partecipare a dette spese in virtù della possibilità di allaccio anche futura, sebbene sino ad ora non attuata.
     
  9. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Credo che nel caso prospettato nel tuo ultimo paragrafo ci sia -forse- una inesattezza. Ossia, nessuno può stabilire un obbligo, al momento inesistente, per gli eventuali e futuri fruitori di una parte di immobile che prima non c'era.
    Mi spiego meglio. Se nelle tabelle millesimali l'appartamento di Donatella appare gravato, come in effetti lo è, di un valore di riferimento per le spese generali (c.d. tab. A) è giusto e doveroso che lei paghi la sua quota per tali spese. Diverso è il discorso riscaldamento: all'epoca della sua costruzione, l'impianto era ovviamente costruito per "n" unità immobiliari e sicuramente non arrivava a servire un appartamento che ancora non esisteva.
    Da qui secondo me, nessun obbligo per Donatella di contribuire alle spese di un servizio al quale non ha mai rinunciato perché......non lo ha mai avuto!.:shock:
     
  10. Donatella Di Ciaccio

    Donatella Di Ciaccio Membro Junior

    Proprietario di Casa
    E' proprio così, il mio appartamento NON è mai stato allacciato al riscaldamento centralizzato, anzi, se volessi allacciarmi sarebbe tra l'altro complicato. Ma se da sempre partecipo alle spese ordinarie di gestione (e forse avrei potuto non farlo), la sostituzione della caldaia non è una spesa straordinaria? Posso sottrarmi almeno a questa? :???:
     
  11. cautandero

    cautandero Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Puoi senz'altro sottrarti a questa spesa. Anzi non devi assolutamente pagarla. Non iniziare nessuna azione legale. Aspetta che il condominio ti citi (sempre e solo per questa causale), e poi ti rivolgi ad un legale per far rispettare i tuoi diritti. E questo di non pagare, questa spesa, è un tuo diritto.
     
  12. Luigi Barbero

    Luigi Barbero Membro Senior

    Proprietario di Casa
    A ciò che dice Cautandero aggiungo che non soo non eri tenuta a pagare quote di spese ordinarie, ma addirittura potresti avere diritto al rimborso. Se il gioco vale la candela mi farei due conti su quanto pagato negli ultimi anni (occorre verificare la prescrizione ) e su quanto mi costerebbe un legale per instaurare la pratica. Poi agirei di conseguenza.
     

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