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  1. paolo0611

    paolo0611 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Buongiorno,
    sto valutando l'acquisto di un immobile tramite asta giudiziaria.
    So che sono tenuto al pagamento delle spese per l'esercizio in corso e per il precedente.
    La mia domanda è la seguente:
    il condominio ha, per via dell'appartamento esecutato, ma non solo, un passivo di oltre 50.000 euro.
    Non essendo creditore privilegiato, l'intera somma recuperata tramite l'asta finirà nelle casse della banca creditrici.
    Consapevole che io dovrò pagare circa 1.500 euro per i due esercizi di mia competenza, cosa succede dei restanti 50.000 euro di passivo?
    Potrei io essere richiesto di pagarne una quota pari ai millesimi per ripianare il passivo?
    Visto che si tratta di un piccolo condominio, di sole 4 unità, la domanda non è irrilevante.

    Eventualmente, cosa succede se il debito non è ripianato? DOvesse essere fatta causa per morosità al condominio per spese arretrate, io nuovo proprietario, potrei essere chiamato in causa?

    grazie in anticipo per le risposte
     
  2. possessore

    possessore Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Anzitutto non dovrai pagare 1/4 dei 50.000 Euro, ma immagino in base ai millesimi.
    Se il 1° appartamento misura 450 millesimi, il secondo 200 millesimi, il terzo 50 millesimi ed il quarto 300 millesimi, e tu compri il 1° appartamento, ti potrebbero accollare 450/1000 di 50.000 Euro, ossia 22.500 Euro. Questo ammesso e non concesso che gli altri condomini paghino. Ma se c'è un passivo simile, vuol dire che non sono in tanti a pagare, o che l'amministratore non esige. Nel secondo caso, amministratore che non esige i soldi, la situazione è facilmente ripianabile con decreto ingiuntivo, in un paio d'anni. Nel primo caso, gente che non paga, il risultato è che i soldi vengono chiesti solitamente a chi paga pronta cassa. E' quello che sta per succedere nel mio condominio. Un condomino è in debito di 8000 euro e continua a non pagare, l'amministratore per pararsi i fondelli ha fatto spendere un centinaio d'euro al condominio per emettere decreto ingiuntivo, e chissà quando e come il condominio riuscirà ad ottenere i famosi 8000 euro che il Signor Menefrego continua a non pagare. Se viene fatta causa al condominio per spese arretrate, poiché i debiti seguono l'immobile, TU sarai chiamato in causa in qualità di avente diritto di proprietà sull'immobile stesso, poi tu potrai, con le lungaggini della giustizia made in Italy, rivalerti su chi ti ha preceduto.
     
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  3. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Bisognerebbe cercare di capire la composizione di quel passivo così importante
     
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  4. paolo0611

    paolo0611 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    il passivo è dato per 23500 euro da saldi esercizi precedenti da parte dell'esecutato, e per per 18000 da parte di altri due condomini. So che sono stati fatti lavori di manutenzione straordinaria qualche anno fa, per cui posso presumere che si tratti di quello.
    L'amministratore è stato recentemente sostituito. La cosa non mi stupisce, visto che l'amministratore precedente ha portato il condominio ad una situazione di forte passivo, impiegando soldi che difficilmente avrebbe potuto recuperare (l'esecutato non mi pare assolutamente in grado di sostenere spese straordinarie, e, vista la sua comprensione limitata dell'italiano, dubito abbia capito cosa stava succedendo)
     
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  5. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mancano all'appello almeno altri 10.000 Euro...
     
  6. paolo0611

    paolo0611 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    sono ripartiti in parti più piccole e fanno riferimento a spese ordinarie, per cui probabilmente verranno pagate
     
  7. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    I 18.000 andranno richiesti dal nuovo amministratore ai condomini morosi e solo a loro. Questi debiti non riguardano dunque te. Sarà il nuovo amministratore che dovrà dunque procedere nei loro confronti (con decreto ingiuntivo, inizialmente, e successivamente con eventuali ulteriori azioni previste dalla legge).
    I 23.500, invece, potranno venire richiesti a te ove tali spese risultino dai rendiconti prodotti anno dopo anno e approvati dall'assemblea. Se questa condizione fosse soddisfatta, tali somme entrerebbero a far parte di quanto richiedibile alla persona che ha acquistato casa all'asta (cfr. Corte Appello Genova n. 513/09).
    Ovviamente, esiste il diritto di rivalsa verso il vecchio proprietario, ma cosa potresti sperare di recuperare da qualcuno che ha perso la propria casa perché non onorava i propri debiti?
     
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  8. paolo0611

    paolo0611 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    La sentenza della corte appello genova 513/09 mi pare ribalti il concetto di responsabilità in solido per l'esercizio in corso ed esercizio precedente (Art 63). E' evidente che ogni passivo viene riportato nel bilancio successivo.
    Se fosse veramente così il valore degli immobili dovrebbe essere decurtato di tutti i debiti precedenti.
    E' corretto il mio ragionamento?
     
  9. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    No. Il valore non va decurtato dai debiti. È chi acquista che deve valutare la congruità del prezzo che paga rispetto all'indebitamento pregresso.
    Quindi, fatti bene i calcoli prima di procedere all'acquisto. Tieni conto che questa situazione debitoria dell'esecutato potrebbe far scendere ulteriormente la base d'asta in ulteriori esperimenti di vendita.
     
  10. paolo0611

    paolo0611 Membro Junior

    Proprietario di Casa
    Certo, intendevo dire che io devo aggiungere il costo delle spese arretrate al prezzo dell'immobile (o decurtare il valore dello stesso del pari importo che algebricamente è lo stesso).
    Questa sentenza va contro centinaia di casi in cui ho sempre letto che le responsabilità sono per l'esercizio in corso e il precedente. Tra l'altro ho anche letto che in caso di spese di manutenzione straordinaria approvate prima di due esercizi precedenti, anche se poi effettivamente avvenute in esercizi successivi, queste non erano a carico del nuovo acquirente. Sai se questa sentenza di Genova ha avuto altre applicazioni? Io, tramite avvocato, sono riuscito ad evitare il pagamento di spese arretrate oltre due esercizi, pur senza finire davanti a un giudice.
     
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  11. ginetta11

    ginetta11 Nuovo Iscritto

    Proprietario di Casa
    Salve
    ho letto la vostra discussione e non credo di averci capito molto. Io mi sono aggiudicata una casa all'asta e sto cercando di capire se mi conviene andare avanti o lasciar perdere riemettendoci la caparra. A sentire voi le spese del condominio vanno pagate tutte (10 anni di spese non pagate ad esempio) e non solo l'anno in corso e quello precedente come sapevo io, quando mi sono imbarcata in questa avventura. Anche nel mio condominio è stata venduta una casa all'asta con 15.000 euro di condominio arretrato. Noi condomini ci siamo accolati 10000 ero e gli ultimi 2 anni se li sta pagando il nuovo prorpietario. Una sentenza che io sappia non è legge!
     
  12. tovrm

    tovrm Membro Senior

    Proprietario di Casa
    È corretto. Le spese che ti competono sono solo quelle dell'anno in corso e di quello precedente. Le altre spese, ove non diversamente soddisfatte, se le accolla il condominio.
     
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  13. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    98% dei casi è cosi' ; ma una nuova interessante sentenza sostiene ( con argomenti del tutto plausibili e condivisibili ) che il regolamento ( NB contrattuale e non assembleare) puo' prevedere che l'acquirente ( e pure a mio parere l'aggiudicatario ) sia tenuto a sostenere tutto il pregresso non prescritto. (e pertanto oltre il punto 4 dell'art 63 D.a.c.c ):
    Rectius: prima di partecipare ad un asta leggere attentamente l'ordinanza e chiedere copia del regolamento contrattuale (ossia quello allegato all'atto pilota ossia allegato alla prima compravendita e richiamato "per relationem" in quelle successive)


    art. 63.

    4.Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.
     
    Ultima modifica: 28 Novembre 2014
  14. Ennio Alessandro Rossi

    Ennio Alessandro Rossi Membro dello Staff

    Professionista
    Rif: La Cassazione civile (24654/2010) e più recentemente il Tribunale di Torino (2821/2013) hanno ritenuto che l'articolo sopra 63 citato non è norma a garanzia dell'acquirente atta a limitare un obbligo che in assenza della stessa esisterebbe comunque, ma una norma posta a tutela del condominio, volta ad attribuire a quest'ultimo un debitore solidale cui, in forza, dei principi generali che regolano la materia, non avrebbe diversamente potuto rivolgersi». In sostanza, il condominio può perfettamente (e lecitamente) tutelarsi prevedendo con regolamento (ovviamente come si è già detto, contrattuale, cioè accettato da tutti i condòmini) che chi subentri nei diritti di un condòmino "uscente" debba farsi carico di tutte le spese condominiali ancora dovute al momento del subentro dal suo dante causa.
     
    Ultima modifica: 28 Novembre 2014

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