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  1. SILVANDOS

    SILVANDOS Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno
    abito in un condominio di nuova costituzione, durante la prima assemblea l'amministratore ha esposto la divisione delle spese delle parti comuni. In particolare vorrei capire se è giusta la ripartizione che ha fatto delle spese cancello elettrico.
    Per spiegare: questo cancello può essere usato sia pedonalmente poiché porta al cortile condominiale sia con l'auto poiché porta ai box. Essendo un grande complesso molti condomini utilizzano tale accesso pedonale dal cancello elettrico per abbreviare il percorso di rientro a casa "tagliando " la strada attraverso il cortile condominiale.
    L'amministratore dice che questo utilizzo è legittimo quindi vuole ripartire le spese derivanti dall'uso del cancello elettrico al 70% per i possessori dei box e al 30% su tutti i condomini.
    Questo riparto non mi sembra equo anche perché il cancello elettrico è una comodità per questi condomini perché non hanno voglia di fare il giro intorno al condominio per accedere al proprio numero civico.
    Poiché penso che questa ripartizione sia una trovata dell'amministratore vi chiedo se esiste una normativa che disciplina la ripartizione di spese del genere
    Grazie
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Salvo che la "trovata" non abbia a presupposto un titolo specifico (disposizione contrattuale del Regolamento e/o convenzione), la spesa deve essere ripartita ex art.1123 I° comma:
    "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione"
    Ergo, tabella millesimale alla mano, chiunque potrà definire agilmente la quota dovuta da ciascuno; infatti, stante il potenziale utilizzo del cancello elettrico (pedoni e auto), nessuno potrà esserne escluso. Chi volesse esserne escluso o corrispondere una quota inferiore a quanto dovuto a ragioni dei millesimi, dovrà anche fornire prova a sostegno di ciò.
     
  3. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non esiste il regolamento di condominio? Strano.
     
  4. SILVANDOS

    SILVANDOS Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    X Olij - quindi non deve esistere 70% ai possessori box e 30% possessori alloggi. Deve essere ripartito tutto sulla tabella millesimi proprietari alloggi

    x un giocatore - il regolamento di condominio c'è però è fatto di regole che tutelano il costruttore, infatti i 2/3 degli alloggi sono invenduti quindi nel regolamento c'è scritto che il costruttore non partecipa a questa spesa, non partecipa a quell'altra, può mettere pubblicità x vendere come e quanto vuole. Ci sono solo le tabelle millesimali di proprietà alloggi e proprietà box, ma non si dice cosa copre una tabella e cosa copre l'altra tabella. Per questo chiedevo riferimenti a leggi dello Stato
     
  5. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    e voi lo avete accettato questo regolamento contrattuale che sicuramente è stato allegato all'atto di acquisto, ora per variare la tabella specifica dei consumi del box, la potete variare con una assemblea straordinarie qualificata con all' o.d.g. variazione consumi elettrici corséllo box
     
  6. happysmileone

    happysmileone Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    ..... comunque fino ad ora l'amministratore avra' applicato la ripartizione di tutte le spese secondo tabelle che non possono che essere quelle disponibili e l'assemblea dei condomini se avra' approvato tali spese ne avra' approvato anche la ripartizione.
    Cio' detto come anche su riportato per un bene condominiale le spese di acquisto e manutenzione vanno ripartire secondo i millesimi della tabella di proprieta' e la proposta dell'amministratore non puo' che essere una proposta ma per essere validata deve essere accettata da tutti i condomini. Solo una accettazione all'unanimita' puo' derogare la ripartizione a millesimi di proprieta'.
    Nel mio condominio dove e' stata posta una sbarra elettrica a disciplina della movimentazione veicolare e si era fatta una ripartizione fra i soli proprietari di box e di auto il giudice ha imposto la ripartizione a millesimi di proprieta' a seguito dell'impugnazione da parte di un condomino.
     
  7. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Facciamo un passo indietro @SILVANDOS
    - esiste un regolamento, chi lo predispose?
    - il Regolamento è citato negli atti di acquisto?
    - le tabelle millesimali sono sempre state applicate?
    - da quanto tempo il Condominio applica le tabelle millesimali?
    Quanto infine a tutte le clausole a favore del costruttore, andranno soppesate attentamente al fine di rilevarne l'illegittimità per il loro carattere vessatorio; se infatti le parti ben possono disporre in merito al riparto spese, è altresì vero che la Giurisprudenza ha più volte espresso l'illegittimità di quelle disposizioni contrattuali prive "della seconda firma ai sensi degli art. 1341 e 1342 cod. civ. per espressa accettazione....." Ciò in quanto: "l'esonero, tuttavia, non può avere una durata superiore ai primi due anni finanziari del condominio, a decorrere dalla data del primo atto di compravendita" (dubito seriamente che tutti coloro che abbiano acquistato dal costruttore si siano anche sì formalmente vincolati)
     
  8. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    se il costruttore a allegato all'atto di acquisto un regolamento contrattuale fatto ad och mi sembra strano non abbia fatto fare la seconda firma
     
  9. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Mica vi ha obbligato a comprare le sue case. E voi non avete letto le sue carte.
     
  10. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Anche senza obbligo alcuno: a volte quanto fatto sottoscrivere è illegale e come tale opponibile.....
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La seconda firma deve essere espressa per le clausole vessatorie; non basta quindi firmare il rogito e firmare il Regolamento, ma richiamata la clausola vessatoria la stessa deve essere specificamente sottoscritta.
     
  12. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Forse vessatorio? Ci sono scadenza per l'opposizione?
     
  13. chiacchia

    chiacchia Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Ma quanti condomini siete quanti millesimi avete per decidere e quanti ne ha il costruttore facciamo i conti e poi si parla alla fine ricordati che chi decide è sempre la maggioranza dei millesimi e delle teste, non l'amministratore, altrimenti un bel calcione e via lo si cambia.
     

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