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  1. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno a tutti,

    Cercherò di spiegarmi come meglio posso, e mi scuso già in anticipo se non riuscirò a farlo esaurientemente.
    Nel 2010 si verifica un danno alla strada che conduce a ad un gruppo di case.
    La strada è costituita da un fondo servente di proprietà di una comunione ( in totale 5 persone e io sono una di queste) e un fondo dominante di 3 proprietari con quote diverse.
    Visto che tra le proprietà non vi era accordo e il Comune aveva emesso ordinanza di ricostruzione, viene nominato un amministratore giudiziario che senza tener conto delle diverse titolarità della strada e dell'incidenza dei lavori sui due fondi, decide di dividere la spesa da lui stabilita neccesaria alla ricostruzione in 8 parti uguali ( tante sono le case che insistono sulla stessa).
    A seguito di questa divisione emette 8 decreti ingiuntivi di 54.000 euro l'uno. Quattro proprietari ( una sono io) fanno opposizione (in seguito tutti condannati) e quattro no. Dopo due anni di travaglio riusciamo a metterci d'accordo tra proprietari e a revocare l'amministratore giudiziario scoprendo che gli importi necessari erano di molto inferiori e che ristabilendo la legalità sulle competenze tra i fondi gli importi dovevano essere ricalcolati. Infatti da 54.000 euro riportato nel decreto con il nuovo rilarto la mia quota è diventata 7.000! A questo punto si formula una transazione e 7 condomini su 8 partecipano rifondendo le spese, eccetto un proprietario appartenente alla comunione che propone appello alla sentenza di condanna.
    Le spese legali relative alla costituzione del condominio in risposta all'appello come devono essere ripartite?
    I millesimi sono stati stabiliti in base al danno e quindi ai lavori da effettuare sui fondi:
    350 millesimi appartengono alla comunione ( 70 mill ciascuno)
    mentre l'altra proprietà ( fondo dominante) ha i seguenti millesimi
    240 / 120 / 290 per un totale di 650

    La spesa del legale ammonta ad euro 3.860

    L' amministratore ha diviso la cifra cosi' : 337 euro procapite ai proprietari della comunione ( escluso il quinto proorietario che ha fatto appello, quindi ha diviso per 4) per un totale di 1.351 e il restante importo diviso proquota tra gli altri proprietari.
    È corretto? Oppure avrebbe dovuto suddividere l'importo proporzionalmente tra i 7 condomini?

    3.860 ÷ 930 ( somma millesimi dei condomini resistenti) x millesimi personali ?

    Non so se mi sono spiegata .......se non è così ......ho già chiesto scusa:^^:
     
  2. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ci sono delle "stranezze" nella descrizione:

    1) Parli di un "fondo servente" in comunione fra 5 persone e di un "fondo dominante" in proprietà ad altre 3 persone ...pure loro in comunione?

    2) Visto che parli di "gruppi di case"...e i 2 terreni son "in comunione"...:
    a)perchè poi citi 7 condòmini? e quale sarebbe il Condominio?
    b)a che titolo il Giudice ha nominato un ammistratore? Per un supposto
    Supercondominio?

    3)I millesimi non si stabiliscono in base al "danno" ma in base ai valori delle proprietà!!!

    4)Scrivi che avete revocato l'amministratore...ma alla fine aggiungi che questo ripartisce la spesa del legale???!!!

    Ps.
    Trovo più corretto il riparto con l'ultimo criterio ...ma molto è funzione degli accordi, della esistenza o meno di uno o più Condomini, di tabelle millesimali "legali" e/o di eventuali RdC.
     
  3. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Le case fanno parte di un super condominio, la strada è privata ed è costituita da due mappali il primo è in comunione tra i proprietari di 5 case e questo è il fondo servente perché gravato di servitù di passaggio a favore dell'altro mappale sul quale insistono 3 case e ad ognuna di esse è proprietaria di un tot di mq.
    Il Comune ha emesso delle ordinanze che anziché farle ai proprietari del terreno che è franato (sottostante la strada) e a noi come proprietari dei fondi, le ha fatte all'amministratore del supercondominio che anziché impugnarle ha presentato istanza al giudice per nomina amministratore della strada .......è stata accolta e quindi nominato Amm.re Giudiziario.

    Revocato l'amministratore giudiziario ne abbiamo nominato uno scelto da noi ed è colui che ha fatto i riparti di cui chiedevo notizie.

    I millesimi sono stati stabiliti convenzionalmente sulla base dei lavori da eseguire, anche se i criteri non erano perfetti ......eravamo disperati.

    A precisazione: il fondo servente non ha danni e garantisce il passaggio, il fondo dominante è crollato quasi totalmente eccetto che per un metro e mezzo circa in lunghezza utile a garantire l'accesso alle case.
    Vi manderei una foto......
     
  4. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Una foto chiarisce l'insieme...poi servono le spiegazioni.

    Domanda: il fondo servente ha uso/necessità della strada?
     
  5. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Si, la strada è necessaria per accedere alle case e ai garage.

    Provo, se riesco, a mandarti una foto
     
  6. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Strana situazione.
    Più che una vera "strada" mi pare un "passaggio" ad uso privato...e in quanto tale mi sorge qualche perplessità che il Comune non potesse emettere ordinanza per la ri
    costruzione salvo la stessa sia classificata "strada vicinale ad uso pubblico.

    Questo contrasta con quanto prima asserivi:

    Se anche i proprietari del fondo servente usano la strada è indubbio che tutti debbano partecipare alla spesa.

    Tralascio le disquisizioni e focalizzo sulla tua domanda principale:

    Assumendo che quando tu parli di 7 condòmini (su 8) ti riferisca all'intero Supercondominio (i 5 "comunisti" + i 3 singoli "dominanti")...le spese si ripartiscono per millesimi di proprietà fra quanti sono rappresentati dal legale di Condominio.
    Quindi se parte avversa è uno dei condòmini questo diviene "terzo" rispetto al Condominio e la spesa (anticipo) viene sopportato dagli altri.

    Assumendo corretta la tua tabella si avranno le seguenti quote da anticipare:

    3860/(1000-70)=4,15 (costo per "millesimo" di proprietà- valori arrotondati)

    4,15x 70= 290,53 (quota di anticipo spese legali per ciascuno dei 4 "comunisti")
    4,15x240= 996,14 (super-condòmino A)
    4,15x120= 498,07 (super-condòmino B)
    4,15x290=1.203,67 (super-condòmino C)




    Alla fine se il Condominio risulta vittorioso e il Giudice addebita le spese alla parte perdente (potrebbe però anche "compensare") dovrà essere ripartito quanto ricevuto a titolo di rimborso spese legali.
     
  7. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Mi interessa quanto scritto circa le ordinanze del Comune, potresti dirmi qualcosa di più in merito?

    Non tralasciare le disquisizioni...........dimmi
     
  8. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Per quanto riguarda le spese, l'amministratore insiste sul fatto che siamo una comunione e che in totale valiamo 350 millesimi perciò non importa che uno di noi sia colui che ha fatto appello noi dobbiamo pagare per 350.

    Idem per le spese delle Transazioni che sono servite per accantonare le condanne. Sono state fatte 7 transazioni redatte da un avvocato, ovviamente per chi ha fatto appello no, ma il costo è stato ripartito con lo stesso concetto dei 350 millesimi alla comunione. Secondo lui il mandato all'avvocato lo ha dato il condominio percio' 350 : 4 e 650 millesimi pro-quota agli altri 3.
     
  9. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    c'é un pò di confusione in questa affermazione: cioé vuoi dire che il tratto di strada che si snoda tra le case del fondo servente non è danneggiato mentre il tratto danneggiato, pur essendo nel fondo servente, è localizzato dopo le case del fondo servente stesso?
    La manutenzione e la ricostruzione del tratto di strada che si trova all'interno della proprietà del fondo dominante è a carico dei proprietari del fondo stesso.
    Se invece la strada è tutta in comunione tra i proprietari del fondo A e tra i proprietari dle fondo B non esiste fondo servente e fondo dominante: per cui le spese di manutenzione e ricostruzione della strada si dividono in quote proporzionali ai valori delle proprietà.
     
  10. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Provo a spiegarmi meglio:

    esiste un complesso residenziale (super condominio) con strada pricipale e diverse diramazioni di stradine private che conducono alle villette a schiera.
    La mia casa fa parte di un gruppo di 5 e sull'atto di acquisto viene riportata questa dicitura " È compresa nella presente vendita la proporzionale quota di comproprietà sulle parti comuni del fabbricato ed in particolare SULL'AREA URBANA DI METRI QUADRATI 320 COSTITUENTE LA STRADA COMUNE DI ACCESSO ALLE 5 UNITA' IMMOBILIARI DISTINTE CON I MAPP......E PRECISA CHE DETTA STRADA È GRAVATA DI SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE E CARRAIO A FAVORE DELLE UNITA' IMMOBILIARI DISTINTE CON I MAPP.... ( 3 unità immobiliari)

    Mentre per le altre 3 case il loro atto di compravendita della strada dice questo: la società .....vende e trasferisce ai sig. x porzione di terreno di mq ...censita f / mapp/ area urbana , ai sig.ri Y porzione di terreno di mq....
    ai sig.ri z porzione di terreno di mq ecc...

    Quindi strada comunale ad un certo punto inizia la strada privata il primo tratto è di 5 case e il secondo tratto cieco è di 3 case. La strada di proprietà delle 3 case confina a sinistra con la mia e a destra con il bosco e li termina.
     
  11. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    se ho capito bene c'é una strada privata ricavata in un fondo che è stato lottizzato secondo 5 proprietà: la strada misura in planimetria 320 mq e tu ne hai acquistato una parte indistinta e proporzionale alla tua proprietà acquisita.
    Su questa strada esite una servitù di passaggio a favore delle proprietà che si trovano nei mappali contigui.
    La strada esistente nella tua lottizzazione continua all'interno del mappale contiguo anch'esso lottizzato. Però in queto caso gli acquirenti non hanno acquistato una quota indistinta e proporzionale alla loro proprietà ma il tratto effetivo di strada che confina con la loro proprietà.
    Questo tuttavia, secondo me, non risolve il problema originario che è questo:
    in base a quale principio la strada è diventata di proprietà comune ad entrambe le lottizzazioni?
    Secondo me la manutenzione e la ricostruzione del tratto di strada che si trova nella lottizzazione A (5 proprietari) non è a carico totale di questa in quanto i 3 proprietari della lottizzazione B avendo il diritto di servitù di passagio sono tenuti a contribuire; la manutenzione e ricostruzione del tratto di strada che si trova nella lottizzazione B è a carico dei proprietari secondo le parti di proprietà di strada acquisita.
     
  12. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    La situazione è parecchio intricata, o meglio dopo la frana ha preso risvolti incredibili.

    Nel 2007 i propr. delle tre case e relativo tratto di strada si accorgono di una crepa apparentemente innoqua nel loro tratto di strada, anzi si originava nella loro propr. Scrivono al costruttore il quale non li considera, allora chiedono una perizia ad un loro geologo di fiducia il quale preannuncia loro il probobabile crollo. Cosa fanno ??????? Niente !
    2010 la loro strada crolla e porta via lo un angolo della nostra.
    E da lì tutti i nostri guai, ancora oggi siamo in attesa dell'esito del processo penale a carico dei lottizzanti e che dovrebbe concludersi a settembre.

    L amministratore giudiziario e il comune hanno creato una serie di problemi infiniti, con ordinanze errate e ormai non più impugnabili e infine l' A.Giudiziario si è inventato una comunione tra tutti e ha fatto 8 decreti ingiuntivi.
    Una roba mai vista!
     
  13. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Poco altro da aggiungere...mi lascia perplesso che un Comune possa imporre la ricostruzione di una strada se la stessa fosse unicamente "privata"

    Questo uno dei punti oscuri della tua descrizione: se siete un Supercondominio (citavi 8 proprietari ovvero i 5+3) la spesa è sempre per millesimi.

    La questione "spese legali" è cosa diversa dalle spese per la riparazione.

    Poi come giustamente rilevato da @Luigi Criscuolo bisognerebbe verificare anche le porzioni di costo per ogni rispettivo lotto di terreno.

    Se i danni fossero solo sul lotto dominante pagano solo i 3 (dominanti).

    Se vi sono danni anche sul tratto di strada nel lotto servente...di questo tratto pagano tutti (dominanti e serventi).
     
  14. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il fondo dominante e da ricostruire in toto infatti a loro è rimasta una striscia longitudinale che gli permette appena di entrare in casa. A noi fondo servente è stata danneggiata solo la parte finale cioè quella che confina con loro, ma comunque tutti e 5 riusciamo a percorrela con l'auto ed a usare i garage.

    Ho interpellato una ditta per fare un preventivo dei lavori da effettuarsi su entrambi i lotti e chiesto di precisare quanto fosse la spesa della mia strada e quanto la parte dei 3. Da qui scaturiscono le percentuali 65% della spesa totale è dei 3 e il 35% della comunione tramutate poi in ipotetici 350 millesimi e 650 millesimi. Ora alla parte spettante alla comunione ( fondo servente) dovrebbero contribuire anche i proprietari dell'altro fondo?
     
  15. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    La ditta ti ha risposto in modo ambiguo.

    Se il danno nel fondo servente è minimo (tanto che riuscite comunque tutti ad entrare con l'auto) mi pare sbilanciata a vs. carico la quota.
    Infatti pagate la metà di quanto compete unicamente al fondo dominante che però ha avuto tutta la strada franata.

    Direi che il costo totale vada prima diviso in 2 parti a seconda dei ml di sviluppo/strada di competenza.
    Supponendo che il fondo servente abbia 2 ml. e il fondo dominante 10 ml. si avrà che 1/6 della spesa totale andrà divisa fra tutti e 8 i proprietari.

    La differenza (5/6) spetterà unicamente ai 3 proprietari del fondo servente.

    Per come l'hai descritta la proprietà dei singoli lotti (dominante + servente) è avulsa da questioni di Condominio (o Super-condominio) ...quindi per le singole "tranche" di spesa si suddividerà in pati uguali salvo risultino percentuali diverse dagli atti di proprietà.
     
    A ziggy piace questo elemento.
  16. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Grazie per i preziosi suggerimenti !:)
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    ti strapperei tutti i ....peli. Aspetti 12 interventi prima di dire cose importantissime e fondamentali.
    Mi sembra che sia stata fatta molta confusione. Avevi scritto
    Avete fatto opposizione al decreto ingiuntivo Ma avrete nominato un avvocato il quale si sarà giovato anche lui di un geologo o di un ingegnere geotecnico e quale è stata la linea del vostro avvocato e la motivazione per la quale è stata rigettata l'opposizione?
    Cioé avete raggiunto un accordo con il Comune? Perché il Decreto Ingiuntivo era ancora operativo. In sostanza avete detto al Comune OK abbiamo capito che dobbiamo pagare noi l'intervento e che abbiamo trovato al nostro interno l'accordo di come distribuire i costi dell'intervento. Il comune revoca l'incarico all'amministratore giudiziario.
    adesso si parla di dividere non le spese di ricostruzione ma le spese legali, di giudizio e, penso, il compenso dell'amministratore giudiziale. quindi la domanda è:
    Criterio sbagliato le spese di giudizio si ripartiscono secondo i m/m di proprietà non secondo secondo l'entità del danno subito: cioé chi ha riportato più danno deve pagare di più l'avvocato e l'amministratore giudiziale? Se non esistono tabelle millesimali sia nella lottizzazione A che nella Lottizzazione B un criterio che si avvicina alla suddivisione dei millesimi di proprietà potrebbe essere quello di usare la cubatura degli edifici con il correttivo della superficie di ciascuna lottizzazione.
    Le spese dell'opposizione al D.I. le pagano coloro che hanno promosso l'azione (visto che probabimente non sarà stata fatta una assemblea di tutti gli 8 proprietari). Le spese dell'appello al giudizio avverso le paga chi ha promosso l'appello.
    PEr le liti attive e passive ci sono delle maggioranze da rispettare per coinvolgere tutti; se l'azione viene promossa da una minoranza i costi se li accolla la minoranza.
    Poi si è passati a discutere su come suddividere il costo degli interventi: da mettersi le mani nei capelli.
     
    Ultima modifica: 1 Giugno 2016
  18. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Mi permetto ulteriori considerazioni, che al punto in cui sono arrivate le questioni, forse sono superate, ma mi servono per capire l'iter degli eventi.
    I fatti descritti:
    1) Quattro proprietari vengono condannati a versare le quote stabilite dall'amministratore giudiziario.
    2) Successivamente si arriva ad una transazione: 7 su 8 trovano un accordo. L'ottavo, tra i condannati, si appella. Gli altri 7 resistono

    Non mi è chiaro a questo punto quali siano le richieste dell'8°, e quali siano invece le posizioni nei 7 convenuti, visto che non mi pare siano assodati ed accettati:
    1) I criteri di ripartizione della spesa di ripristino, in carico ai 5, ai 3, ed agli 8.
    2) idem per la ripartizione delle spese legali tra i 7 (anche se trascurabili rispetto al punto precedente
     
  19. basty

    basty Membro Senior

    Proprietario di Casa
    Vedo che le mie perplessità sono condivise da Criscuolo, cui mi sono sovrapposto.
     
  20. ziggy

    ziggy Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il Giudice ha messo L'Amministratore Giudiziario, e siccome nessuno ci aveva detto che potevamo anche revocarlo, neppure gli avvocati.........ho dovuto documentarmi da sola.....guarda quando mi sono iscritta.....

    I
    Lo abbiamo revocato come si fa con qualsiasi altro amministratore, ma nel frattempo ( e qui dovrei aprire un altro capitolo sul "tipo") siamo stati condannati! Quando finalmente siamo rientrati in possesso dei documenti relativi a questo pseudo condominio creato a doc dall'amministratore giudiziario....... abbiamo scoperto cose incredibili che qui non posso dire,ma basti sapere che stiamo avviando una causa all'amm. giud con richiesta danni.

    Le transazioni sono state fatte tra il condominio e i condomini condannati per evitare di continuare spendere soldi di avvocati con appelli .........sarebbe stata una guerra fratricida visto che tutti eravamo stati .......diciamo presi i giro per non dire il termine esatto. Ma un condomino ha fatto di testa sua e ha fatto appello lo stesso.

    Non ti arrabbiare Luigi :fiore:

    è una cosa quasi impossibile da spiegare, potremmo scrivere un libro, abbiamo subito, e ancora non è finita, una serie di "sfortunati eventi" tra i quali essere stati allontanati dalle abitazioni per oltre 14 mesi da un'ordinanza di sgombero a causa della frana.
     

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