1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

  1. Angioletto78

    Angioletto78 Nuovo Iscritto

    Buonpomeriggio a tutti, un saluto a tutti i membri del forum da un nuovo utente. Ho subito un quesito per voi.
    Sono nudo proprietario di un appartamento nel cui stabile sono stati deliberati dei lavori di "manutenzione straordinaria" relativi al rifacimento delle facciate (sistemazione e sopratutto intonacatura ecc.).
    Nel computo metrico estimativo redatto da un ingegnere sono elencate le opere da effettuare (impalcatura, impianti per la sicurezza del cantiere, ripristini di parti in calcestruzzo ammalorato, rimozione rivestimenti e stipiti, ripristino dell'intonaco e tinteggiatura della facciata, trattamento impermeabilizzante dei balconi).
    Nella richiesta di pagamento l'amministratore di condominio non ha effettuato alcuna ripartizione addebitando per intero la spesa a mio carino (è l'unico caso di nuda proprietà dello stabile). A mio avviso ciò non è corretto.
    Volevo quindi capire in base agli art. 1004 e 1005 del codice civile e alla giurisprudenza o gli usi, come devono essere ripartite le spese tra me, nudo proprietario e l'usufruttuario ?

    Grazie mille in anticipo per ogni suggerimento!
     
  2. Antonio Angellotti

    Antonio Angellotti Nuovo Iscritto

    io credo che per le spese straordinarie il nudo proprietario entri eccome!
     
  3. Angioletto78

    Angioletto78 Nuovo Iscritto

    Però citando l'art.1005 del codice civile si legge: "Riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta."
    Rifare l'intonaco di una facciata, oppure le spese del computo metrico riguardanti l'impalcatura, il compenso dei tecnici ecc. non sembra rientrino in questo genere di spese "straordinarie"...
     
  4. Antonio Angellotti

    Antonio Angellotti Nuovo Iscritto

    Osservazione corretta. Ora anch'io ho qualche perplessità. RImane però il dubbio: non rifacendo l'intonaco non si deteriorano a lungo andare anche i muri maestri? Mi perdonerete l'incertezza ma parlo solo da "appassionato" e non da competente...
     
  5. Cicciogol

    Cicciogol Nuovo Iscritto

    La questione, in effetti, sembra molto annosa!
    Ho trovato qua e là questi "aiuti":
    Tribunale civile di Cassino ord. 8 ottobre 2002
    Le spese sostenute per l’impermeabilizzazione di un lastrico solare, posto alla sommità di un edificio in condominio, gravano sull’usufruttuario anziché sul nudo proprietario, trattandosi di spese relative alla manutenzione ordinaria della cosa.

    Inoltre, non penso conti come l'amministratore definisca le opere...se straordinarie o meno, ma quello che dice il codice civile. Ho trovato questa definizione su internet:
    Art. 3 del DPR 380/2001 -"interventi di manutenzione ordinaria", gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti.

    Forse hai bisogno di risposte di qualcuno che già ci è passato, molto più esperto in materia!
     
  6. massone

    massone Nuovo Iscritto

    Anche io mi sono trovata nella stessa condizione di Angioletto78!
    L'usufruttuaria mi ha fatto scrivere da un avvocato minacciando una causa legale.
    L'Associazione Piccoli Proprietari, alla quale avevo chiesto informazioni, mi ha detto che anche se in base all'art. 1005 del C.C. gli interventi da te citati non dovrebbero essere a carico del nudo proprietario, in caso di vertenza, la giurisprudenza da sempre ragione all'usufruttuario. Anche se non convinta, per evitare inutili spese legali, io ho preferito pagare!
     
  7. Cicciogol

    Cicciogol Nuovo Iscritto

    Ma quale giurisprudenza dà ragione all'usufruttuario? Ti hanno fatto vedere qualche sentenza?
    Assurdo...
     
  8. Angioletto78

    Angioletto78 Nuovo Iscritto

    Fin'ora ho letto solo la sentenza della cassazione che attribuisce l'impermeabilizzazione dei terrazzi all'usufruttuario. Altre sentenze non ne ho trovate sinceramente! Visto che "raramente" il codice è così preciso come nell'art. 1005 mi sembra strano che possano rientrare dei lavori "incondizionatamente" nella categoria "manutenzione straordinaria"!
    Esempio pratico: Nel computo metrico si parla di "Tinteggiatura", solitamente mi risulta che le questa categoria di lavori fanno parte di lavori di "ordinaria manutenzione"!
     
  9. rospan

    rospan Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    le spese di straordinaria manutenzione( e le tue sono tali) spettano all'usufruttuario
     
  10. Angioletto78

    Angioletto78 Nuovo Iscritto

    usufruttuario?! credo ti sia sbagliato a digitare in caso contrario citami una fonte
     
  11. maidealista

    maidealista Fondatore Membro dello Staff

    Proprietario di Casa
    Penso sia utile riportare :
    DIRITTI DELL’USUFRUTTUARIO
    L’usufruttuario:
    può disporre del suo diritto, può cioè cederlo, dare in locazione il bene, e concedere ipoteca su di esso;
    ha il diritto di avere il possesso del bene in usufrutto;
    ha il diritto di conseguire i frutti (naturali e civili).
    OBBLIGHI DELL’USUFRUTTUARIO
    L’usufruttuario:
    deve restituire il bene al termine del suo diritto (alla scadenza o alla morte);
    deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia;
    deve fare l’inventario, salvo dispensa;
    deve prestare garanzia, salvo dispensa;
    deve affrontare le spese ordinarie per l’amministrazione, manutenzione e custodia del bene. Pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.
    L'art. 1004 del codice civile dispone che sono a carico dell'usufruttuario le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa. Esempi di riparazioni ordinarie sono:
    il ripristino dell’intonaco
    la verniciatura di porte e finestre
    la tinteggiatura delle pareti
    la sostituzione di singole tegole o di singoli gradini
    la sostituzione di singole porte o finestre
    il ripristino delle coperture impermeabili dei terrazzi.
    RIPARAZIONI STRAORDINARIE
    Le riparazioni straordinarie sono a carico del proprietario.
    L’art. 1005 del codice civile ne fa un elenco che tuttavia, secondo unanime interpretazione giurisprudenziale, non è tassativo:
    «riparazioni straordinarie sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno e di cinta».
    Ma oltre ai casi menzionati, si può dire che rientrano nel concetto di riparazioni straordinarie quelle che non sono prevedibili come effetto normale, a breve o a medio termine, dell’uso e del godimento della cosa, e consistono nella sostituzione o nel ripristino di parti essenziali della struttura della cosa, il cui costo risulta sproporzionato rispetto al reddito normale prodotto dalla cosa medesima.
    Tuttavia non bisogna dimenticare che qualora le riparazioni straordinarie siano rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione, esse sono a carico dell’usufruttuario.
    AMMINISTRATORE E RIPARTIZIONE SPESE CONDOMINIALI
    Per legge le spese devono essere imputate e ripartite in sede di approvazione del bilancio secondo la loro funzione e il loro fondamento, spettando all'amministratore, in sede di esecuzione, ascrivere le spese, secondo la natura di esse, ai diversi soggetti obbligati, anche nel caso in cui l'assemblea non abbia provveduto a individuarli.
    Il condominio è tenuto ad osservare le norme dettate dagli art. 1004 e 1005 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese fra nudo proprietario e usufruttuario (Cass. 23291/2006).
    MIGLIORAMENTI
    "L'usufruttuario ha diritto a un'indennità per i miglioramenti che sussistono al momento della restituzione della cosa. L'indennità si deve corrispondere nella minor somma tra l'importo della spesa e l'aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti..." (art. 985 C.C.)
    DIRITTO DI VOTO IN ASSEMBLEA CONDOMINIALE
    Per quanto riguarda la partecipazione a deliberazioni concernenti le riparazioni relative ad un edificio in condominio, il relativo diritto di voto spetta:
    all’usufruttuario nel caso di riparazioni attinenti all’ordinaria manutenzione
    al nudo proprietario nel caso di opere di innovazione, ricostruzione o straordinaria manutenzione (art. 67 disp.att.c.c.)(Cass. 90/10611).
    Cos' l'usufrutto

    :daccordo:
     
    A luisa74 piace questo elemento.
  12. Angioletto78

    Angioletto78 Nuovo Iscritto

    maidealista leggendo quello che hai postato sembra proprio che i lavori in oggeto sul condominio di cui parlo sono spese "ordinarie" (ripristino intonaco ecc.) ... l'ingegnere che ha redatto il computo estimativo parla di "manutenzione straordinaria", a questo bisognerebbe "separare" i lavori ordinari da quelli straordinari nel computo metrico.
    Come d'uso in questi casi però l'amministratore e l'assemblea "dichiarano" straordinari i lavori e infatti hanno addebitato interamente a me nudo proprietario la spesa.
     
  13. Cicciogol

    Cicciogol Nuovo Iscritto

    Io pregherei di rispondere solo se sicuri di quelli che si dice, con precisi e specifici riferimenti...a leggere le risposte mi sono confuso anche io :shock:
    La domanda posta è precisa:
    Le spese deliberate in assemblea di lavori straordinari così composti - impalcatura, impianti per la sicurezza del cantiere, ripristini di parti della facciata in calcestruzzo ammalorato, rimozione rivestimenti e stipiti, ripristino dell'intonaco e tinteggiatura della facciata, trattamento impermeabilizzante dei balconi - sono, ai sensi delle norme (o prassi) che regolamentano i rapporti tra nudo proprietario e usufruttuario, spese ordinarie o straordinarie? Chi si accolla l'onere? Se il computo metrico prevede spese dell'uno e dell'altro tipo come ci si comporta? Va richiesto di specificare la suddivisione?



    Leggi Tutto cliccando su: Ripartizione spese nudo proprietario-usufruttuario
     
  14. Angioletto78

    Angioletto78 Nuovo Iscritto

    Riprendendo l'ordinanza postata da Cicciogol noto:
    Tribunale di cassino ord.8 ottobre 2002:
    "Nel distinguere tra riparazioni straordinarie e quelle ordinarie, in materia di obblighi dell’usufruttuario e del proprietario, occorre prendere in considerazione tre profili: a) la normalità e/o prevedibilità dell’intervento; b) l’entità materiale; c) il costo in rapporto al reddito della cosa."

    In base a questa "massima" la ristrutturazione in oggetto mi sembra : a) intervento prevedibile in quanto è ovvio che dopo un certo periodo di tempo gli intonaci e le parti esposte delle facciate si rovinano; b) il costo dell'intervento per l'intero stabile risultante dal computo è di circa 60.000€ quindi rapportato alla singola abitazione (circa 16 appartamenti) mi sembra non di grossa entità materiale; c) premesso che per reddito non essendo un'abitazione locata s'intenda quello "presunto", sicuramente nel mio caso il costo della cosa è inferiore al reddito annuo potenziale.

    Pareri?
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina