Ripartizione spese per rifacimento del tetto condominiale.

[Flavio Ace]

Ciao a tutti,
sono prorietario di un appartamento al piano attico, con tre piccoli terrazzi a lastrico solare + tetto a falde in Eternit di un palazzo di 6 piani con 30 condomini. A causa di infiltrazioni ai piani sottostanti l'assemblea ha deciso il rifacimento dei canaloni di gronda e dei terrazzi. Nella ripartizione delle spese 1/3 sono state addebitate ai tre proprietari al piano attico (e fin qui....) ma il fatto è che oltre a questo, i tre proprietari si sono visti anche addebitare una ulteriore quota ripartita per millesimi sui restanti 2/3 delle spese. L'amministratore ha cercato di giustificarsi dicendo che gli sembrava giusto così perchè se no il calcolo sarebbe stato complesso e si doveva tenere conto che sotto i terrazzi non ci sono solo gli appartamenti sottostanti ma in alcuni casi muri condominiali o "il vuoto" e che quindi la colonna d'aria... (vi risparmio il resto). A me non sembra che ci si debba incasinare così e che il codice civile la faccia più semplice. Adesso è venuto fuori che ci sono anche da rifare le falde del tetto in Eternit e l'amministratore mi ha fatto capire che è meglio se non sollevo la questione precedente perchè così le spese del rifacimento delle falde saranno ripartite "solo" in millesimi, se no sollevando la questione delle quote in più addebitatemi per i terrazzi e le gronde, il conteggio per il rifacimento delle falde potrebbe prevedere una quota maggiore a carico mio perchè le falde coprono tutto il mio appartamento (e degli altri due proprietari dell'attico) ma non completamente quelli sottostanti in quanto in parte coperti dai terrazzi. E' possibile? O le spese del tetto sono da ripartire in base ai millesimi indipendentemente da quello che materialmente coprono le falde ? Spero di essere riuscito a spiegarmi e chiedo il Vostro parere.
Cordiali saluti.

Flavio A.

 

[salves]

Scorretto l'addebito ulteriore a carico dei proprietari del lastrico solare.
Il ragionamento di quanto ti ha detto rispetto al tetto lo ha fatto anche per i 2/3 d3i lastrici solari?
La riparizione va fatta in base alle quote millesimalivigentinel condominio.
Il tutto se confortato dal regolamento del condominio, in quanto potrebbe essere stato deciso una diversa riartizione rispetto ai lastrici solari.
Ciao salves

 

[ergobbo]

Nella ripartizione delle spese 1/3 sono state addebitate ai tre proprietari al piano attico (e fin qui....) ma il fatto è che oltre a questo, i tre proprietari si sono visti anche addebitare una ulteriore quota ripartita per millesimi sui restanti 2/3 delle spese.

Giusto solo se gli appartamenti dei proprietari si trovano sotto ai lastrici oggetto dell'intervento. Se a livello null'altro è dovuto oltre al 1/3 previsto dall'art. 1126.

L'amministratore ha cercato di giustificarsi dicendo che gli sembrava giusto così perchè se no il calcolo sarebbe stato complesso e si doveva tenere conto che sotto i terrazzi non ci sono solo gli appartamenti sottostanti ma in alcuni casi muri condominiali o "il vuoto" e che quindi la colonna d'aria... (vi risparmio il resto).

Queste sono farneticazioni. I muri non contano e se ci sono locali condominiali può sempre chiedere all'assemblea di stabilire una percentuale di partecipazione ai 2/3 della spesa da dividere secondo la tabella di proprietà generale. Ho il sospetto, però, che non sappia che pesci pigliare, oppure che non abbia alcuna voglia di andare a pesca...

Adesso è venuto fuori che ci sono anche da rifare le falde del tetto in Eternit e l'amministratore mi ha fatto capire che è meglio se non sollevo la questione precedente perchè così le spese del rifacimento delle falde saranno ripartite "solo" in millesimi, se no sollevando la questione delle quote in più addebitatemi per i terrazzi e le gronde, il conteggio per il rifacimento delle falde potrebbe prevedere una quota maggiore a carico mio perchè le falde coprono tutto il mio appartamento (e degli altri due proprietari dell'attico) ma non completamente quelli sottostanti in quanto in parte coperti dai terrazzi. E' possibile?

No, non è possibile.
A meno che il regolamento di condominio non stabilisca diversamente, il tetto è proprietà comune e la sua manutenzione si divide in base alla tabella di proprietà generale. Un amministratore sia pur vagamente competente lo sa benissimo.
Si tratta solo di un maldestro tentativo di insabbiare la cattiva gestione del "problema lastrici".

Personalmente seguirei questa linea di condotta:

1) controllare sul regolamento di condominio se ci sono disposizioni particolari per i tetti. Se non ci sono:
2) Dire all'amministratore che l'art. 1126 e tutta la giurisprudenza che lo riguarda sono assolutamente chiari:
3) Dire che il tetto si divide per millesimi generali e che non si inventasse niente;
4) fargli presente che qualsiasi piano di riparto delle spese che si discosti da quanto previsto dal codice verrà da te contestato in fase di approvazione in assemblea e, qualora sia approvato ugualmente, provvederai a impugnare la delibera in sede giudiziale.

 

[romrub]

In effetti l'amministratore od è incompetente od è uno scansafatiche.

Cominciandoi dai lavori fatti, le spese dovrebbero essere correttamente divise tra rifacimento dei canaloni di gronda, divise per millesimi fra tutti i condomini, e rifacimento lastrici solari da dividere 1/3 fra i proprietari dei lastrici, in ragione della superficie e 2/3 fra i condomini sottostanti ai lastrici. Se tutti i restanti condomini sono coinvolti, la ripartizione è semplicissima, basta riportare a mille la tabella, dopo aver tolto i millesimi dei tre proprietari degli attici.
Per quanto riguarda il tetto, sono allibito, che sia ancora in eternit, a mio parere, la ripartizione in ragione alla copertura, ha qualche fondamento, anche se la ritengo fuori dalle applicazioni abituali su quella tipologia di spesa. Ciao.

 

[Flavio Ace]

In effetti l'amministratore od è incompetente od è uno scansafatiche.

Cominciandoi dai lavori fatti, le spese dovrebbero essere correttamente divise tra rifacimento dei canaloni di gronda, divise per millesimi fra tutti i condomini, e rifacimento lastrici solari da dividere 1/3 fra i proprietari dei lastrici, in ragione della superficie e 2/3 fra i condomini sottostanti ai lastrici. Se tutti i restanti condomini sono coinvolti, la ripartizione è semplicissima, basta riportare a mille la tabella, dopo

Innanzitutto ringrazio tutti quelli che hanno risposto: salves, ergobbo, romrum e tuti quelli che vorranno ancora rispondere perchè sono assetato di informazioni ! Ho apprezzato tantissimo l'ampia e articolata risposta di ergobbo, ma rispondo citando romrum perchè mi ha messo un'altra pulce.
Lui dice che la ripartizione per i canaloni di gronda andrebbe fatta in millesimi tra i condomini e 1/3 tra i proprietari degli attici per i lavori dei lastrici in ragione della metratura dei lastrici stessi. Ma ad oggi la ripartizione è stata fatta sul totale lavori "gronde + lastrici" senza distinzione. Mi spiego. Sono state sommate tutte le spese: castello di tiro, montacarichi, direzione lavori, percentuale all'amministratore, etc, etc, cioè tutte le spese generali e divise 1/3 a carico dei tre proprietari dei lastrici e 2/3 ai restanti 27 proprietari del condominio. Ma nel mio caso il lastrico (sono tre terrazze "a tasca" nel tetto) in totale è si e no 27 m2 una porzione minima rispetto alla totalità dei lavori che ammontano a circa 50.000 € ivati.
In attesa dei Vostri graditissimi contributi, saluto tutti.

 

[romrub]

Ribadisco che a mio parere, i lavori fatti hanno differenti tipologie di suddivisione delle spese:
Ci sono quelli specifici a carico di limitati condomini (lastrici solari) quelli interessanti le parti comuni del condominio, quindi nella responsabilità di tutto il condominio.

La suddivisione per mq relativa ai lastrici solari, è dettata dalla non conoscenza del condominio e dalla presunzione che gli stessi, sui quali si è intervenuto, possano avere dimensioni e quindi costi differenziati.
Ciao.