1. propit.it è il primo e unico forum italiano interamente dedicato ai Proprietari di Casa e agli Inquilini conduttori di proprietà immobiliari.

    Su propit.it puoi approfondire nuove leggi, leggere opinioni, recensioni e consigli, scoprire nuovi strumenti, confrontarti e trovare modulistica fiscale, legale e contabile per gestire la proprietà immobiliare.

    Registrarsi è gratis ed elimina la pubblicità

Tag (etichette):
  1. ermi47

    ermi47 Membro Ordinario

    Proprietario di Casa
    Buonasera,
    ringrazio intanto anticipatamente coloro che vogliono dare una risposta al mio seguente problema:
    sono proprietario di un immobile al secondo piano di un edificio di tre piani costituito da 6 unità immobiliari.
    Non abbiamo alcun amministratore e neanche millesimi, ma solo uno dei condomini che ha sempre ripartito le spese ordinarie in parti uguali. La copertura dell'edificio è anche copertura delle due unità immobiliari del terzo piano e i due tetti sono separati da due terrazze a piano divise di proprietà rispettivamente di ciascuno dei due condomini del terzo piano. Uno dei condomini del terzo piano ci ha chiesto di poter sistemare il suo tetto con un preventivo di spesa orientativo.
    Desideravo sapere come dovrebbe essere ripartita tale spesa tenuto conto che dal lato ove sono stati fatti i lavori ci sono due delle 6 unità immobiliari, rispettivamente al secondo e primo piano. Il piano terra dell'edificio è costituito da un androne condominiale.
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Salvo non ci sia titolo diverso (ad es. a rogito non sia detto che il tetto è di proprietà del singolo condòmino) il tetto è comune a tutto il Condominio.
    Salvo non vi sia titolo diverso (presumo non abbiate un Regolamento con disposizioni contrattuali in merito alle spese), non ritenendo operante nel vostro caso ipotesi di condominio parziale (ultimo comma art.1123 cc - pluralità di tetti), sull'assunto di Cassazione civile 1255/1995 secondo cui:
    "Nel condominio degli edifici la comproprietà delle parti comuni indicate dall' art. 1117 cod. civ. e, più in generale, che servono per l' esistenza e l' uso delle singole proprietà immobiliari, alla quale si lega l' obbligo di partecipazione alle relative spese di manutenzione e conservazione (che il primo comma dell' art. 1123 cod. civ. pone a carico dei condomini in proporzione delle rispettive quote, indipendentemente dalla misura dell' uso) ha il suo fondamento nel collegamento strumentale, materiale o funzionale, ed, in altri termini, nella relazione di accessorio a principale, con le singole unità (piani o porzioni di piano) in proprietà individuale dell' immobile, per cui le cose, i servizi e gli impianti necessari per l' esistenza e l' uso delle unità immobiliari di una parte soltanto dell' edificio appartengono solo ai proprietari di queste (unità) e non ai proprietari delle unità immobiliari dell' altra parte, rispetto alle quali manca quel rapporto di pertinenza che è il presupposto necessario del diritto di comunione. Ne consegue che le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del terzo comma dell' art, 1123 cod, civ., a norma del quale "quando un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità" (nel caso specifico, fu negato che i proprietari dei box contenuti in un immobile che, benché posto all' interno del perimetro condominiale delimitato da un muro di cinta, era separato dall' edificio con le unità abitative, dovessero concorrere alle spese di manutenzione della facciata di questo edificio),
    ritengo che le spese debbano essere ripartite tra tutti e sei i condòmini, nessuno escluso e non in parti eguali ma in proporzione ai millesimi (ovvi che unanimemente si potrà deliberare di ripartire il tutto in parti eguali); infatti dalla sua descrizione, pur essendovi due tetti distinti, a mio avviso non verrebbe a realizzarsi l'ipotesi del condominio parziale, stante un corpo fabbrica unitario (il fabbricato è entità architettonica unitaria).
    Anche se non avete amministratore, dovrete deliberare il tutto in assemblea; ciò anche al fine di ottenere la detrazione fiscale IRPEF del 50% sulla spesa sostenuta.
     
  3. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Sempre difficile dare una interpretazione basandosi su una scarna descrizione...ma "au contraire" io individuo una separazione della copertura (tetto) che avvalora l'ipotesi di spesa da ripartire solo per quanti detengono proprietà sulla verticale del tetto interessato da lavori.
    Certo delle foto dei prospetti e delle piante dell'edificio potrebbero agevolare l'ipotesi corretta.

    Quanto alla mancanza di tabella millesimale e ipotizzando la comparabilità (superficie e disposizione) delle 3 unità sulla verticale procederei con los tesso criterio fin qui usato (parti uguali alias "alla romana")
     
  4. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    il suo tetto, vi ha chiesto di sistemare?
    Se così non è, devono partecipare tutti i condomini che si trovano sotto lo stesso, in base ai mm. di pp.
     
  5. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Non il tetto SUO, ma la parte di tetto sotto il quale ANCHE LUI STA.
     
  6. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Fin qui l'avevo capito pure IO:maligno:
     
  7. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Repetita juvant
     
  8. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    Dovè la novità
     
  9. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    La parzialità del condominio presuppone un'attribuzione certa del manufatto solo ad alcuni dei condòmini. Qui mi sembra che ciò non ricorra:
    - vi è unitarietà del corpo fabbrica
    - i tetti coprono anche parte comuni (muri perimetrali edificio) e scaricano sullo stesso sistema pluviali
    - la ripartizione sulls verticale la si trova applicata solo per i terrazzi a livello.
    Al giudice la sentenza.
    Saluti
     
  10. moralista

    moralista Membro Attivo

    Professionista
    anche Pilato si è lavato le mani!
     
  11. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Come detto interpretare una descrizione è sempre difficile.
    Dal "resoconto" immagino un edificio composto si da un unico blocco ma che alla sommità presenta 2 diverse sezioni...separate da 2 terrazze (che fungono da lastrico/tetto per la sottostante parte centrale)...dotate ognuna di tetto distinto.

    Che i muri perimetrali siano elemento comune a tutto il Condominio diventa insufficente per invocare la funzione di "salvaguardia di bene comune" rispetto al "servizio in misura diversa" indicato al 2° comma dell' Art. 1123:

    Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

    Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

    Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

    E' più che evidente che il tetto ha maggior funzione di copertura per i volumi interni piuttosto che la sezione di muro perimetrale...da qui la misura diversa.
    Nel 3° comma si fa esplicito riferimento ai lastrici solari che fungono comunque da copertura all'intero fabbricato ma che possono essere separati e/o su piani distinti.

    Vedi anche art. 1126
     
  12. Un giocatore

    Un giocatore Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Ollj è non è Pilato, ma un avvocato, quindi si rimette al verdetto del giudice!
     
  13. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Il sottoscritto ha dato la sua soluzione, forse non l'ha letta.
    Mah!
     
  14. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non son avvocato ma un povero azzeccagarbugli.
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ops, le terrazze sono al centro e i due tetti alle estremità opposte... Più agevole la soluzione. Vi fosse anche un preciso blocco di immobili sotto ciascun tetto, in assenza di garages sottostanti (o garages che replichino la posizione degli appartamenti), la soluzione corretta è quella di Dimaraz: condominio parziale. Spesa solo tra proprietari cui il bene si riferisce.
     
  16. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    E' una ipotesi data dalla lettura...ma almeno una foto per esprimere maggiori certezze.
     
  17. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Vero Dimaraz! Negli ultimi tempi tendo a leggere assai male. Dormire di più, no eh?
     
  18. Dimaraz

    Dimaraz Membro Assiduo

    Proprietario di Casa
    Stiamo andando tutti in quella direzione :innocente:.
     

Per rispondere Entra o Registrati è Gratis…

Perchè dovresti Registrarti?

  • Partecipare e Creare Discussioni
  • Trovare Consigli e Suggerimenti
  • Condividere i tuoi Interessi
  • Informarti sulle Novità

Condividi questa Pagina