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  1. giogiolu

    giogiolu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Buongiorno, ho cercato di documentarmi un po' sulla questione, ma mi sono creato delle incertezze a seconda di quanto letto e interpretato. La situazione:
    -in una facciata di un condominio esistono dei balconi aggettanti ognuno di proprietà e uso ai singoli
    -nella parte sinistra insistono 3 balconi al primo, secondo e terzo piano, oguno sopra l'altro
    -nella parte destra c'è la stessa condizione con l'aggiunta di un balcone al piano terra rialzato
    -i balconi della parte sinistra necessitano solo di riparazioni della parte sottostante e del frontalino
    -lo stesso dicasi per due dei quattro della parte destra specificando che quello al piano terra rialzato non necessita di alcun intervento, mentre uno, di mia proprietà, richiede gli stessi interventi di quelli della parte sinistra con l'aggiunta del totale rifacimento anche della parte superiore con sostituzione anche delle mattonelle, applicazione di materiale isolante impermeabile
    -si è convenuto di far installare sui frontalini mantovane in rame su tutti i balconi escluso quello del piano terra
    -stiamo valutando, aspettando i preventivi, se sia il caso di installare ponteggio sull' intera facciata o usufruire di piattaforma aerea
    -ogni balcone, salvo quello che necessita di interventi radicali, presenta superfici diverse su cui intervenire e anche le dimensioni sono diverse (quelli della parte destra hanno una superificie, frontalini, maggiore.
    Da qui le domande:
    -come dividere le spese? (il condominio è in posssesso delle quote millesimali)
    -il proprietario del balcone al piano terra rialzato deve contribuire in qualche misura alla spesa?
    Ringrazio chi vorrà chiarirmi le idee.
    P.S Il Condominio non fa capo a un amministratore essendo autogestito
     
  2. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Premesso che il costo dell'opera non è condominiale poichè tutti beni sono privati (balconi aggettanti), ritengo errato applicare la tabella millesimale ed operare di conseguenza.
    Spetterà a voi definire un criterio di riparto sulla base del beneficio conseguito da ciascuno.
     
    A Fagiani Sarah piace questo elemento.
  3. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    i balconi aggettanti fanno parte della proprietà dell'appartamento a cui servono pertanto tutte le spese, con l'eccezione dell' esterno dei parapetti, se sono in muratura, sono a carico del proprietario.
    Le spese per le opere provvisionali (ponteggio o piattaforma aerea) sono a carico, secondo le proprie quote millesimali , di tutti i proprietari che eseguiranno i lavori. Chi non vuole fare i lavori sul proprio balcone non partecipa alle spese.
     
    A Fagiani Sarah piace questo elemento.
  4. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    E i frontalini dove li mettiamo? che fanno parte della facciata del condominio
     
  5. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    i frontalini di balconi aggettanti da mò che non sono più considerati come facenti parte del prospetto condominiale a meno che non siano opere d'arte che si inquadrano nell'architettura della facciata.
    Onestamente anche io sono perplesso: distinguerei i frontalini di balconi aggettanti che proseguono i marcapiani di cui sono dotati i prospetti dell'edificio dai frontalini di balconi aggettanti dove non ci sono i marcapiani.
     
  6. adimecasa

    adimecasa Membro Storico

    Professionista
    Noi questo non lo sappiano, giogiolu lo sa se i frontalino sono o non sono opere che inquadrano l'architettura della facciata
     
  7. raffaelemaria

    raffaelemaria Membro Assiduo

    Professionista
    e il regolamento di condominio cosa prevede? Faccio un'osservazione che non riguarda il quesito: vedo molto spesso rivestire i frontalini dei balconi con fasce metalliche, lo si fa per mascherare il degrado dell'intonacatura, ma non sembra un controsenso? Se il frontalino intonacato si degrada è perchè dalla pavimentazione del balcone provengono infiltrazioni di h2o, si nasconde il vizio che poi in seguito comporterà oneri maggiori per ripararlo. Non ne convenite?
     
  8. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Non sono del medesimo avviso e ciò per la natura delle opere da realizzare; si potrà applicare lo strumento della tabella millesimale solo con un accordo unanime dei privati partecipanti alla spesa che, valutati costi ed incidenza degli stessi sulle necessità di ciascuno, riterranno opportuno servirsi di tal strumento. La spesa dei ponteggi è privata non attenendo alla manutenzione di un bene comune (i balconi aggettanti sono privati); se s'intende risparmiare si crea un "corsorzio" tra privati che nulla ha a che vedere con il Condominio; ergo anche nel caso di utilizzo della tabella millesimale, tal strumento "condominiale" potrà applicarsi senza tuttavia mai attribuire carattere condominiale all'opera.
    - spesa intestata ai singoli e non al Condominio; intestatari saranno solo i beneficiari dei ponteggi et simila.
    - pagamento personale e non con bonifico condominiale
    - detraibilità IRPEF solo a condizione che l'opera venga realizzata in un contesto di manutenzione straordinaria con conformi titoli abilitativi.
    In mancanza d'accordo unanime tra i privati, nessun criterio potrà essere imposto, nè ciò potrà essere fatto per decisione assembleare stante il carattere privato dell'opera (ove il Condominio deliberasse a tal proposito la decisione sarebbe radicalmente nulla)
     
  9. giogiolu

    giogiolu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Attualmente i frontalini non esistono. Verranno installati per salvaguardare in futuro l'intonaco degli stessi da future colature di acqua dal pavimento dei balconi. Non esiste un regolamenti di condominio e in tal caso credo valgano le disposizioni del Codice Civile in materia
     
  10. giogiolu

    giogiolu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Sei proprietari su sette sono d'accordo sul commissionare i lavori. Da questi è escluso il settimo proprietario del balcone a piano terra rialzato che non necessita di alcun intervento. Ma i balconi, aggettanti dalla facciata, non fanno parte del bene comune dell' immobile pure essendo di esclusiva proprietà dei singoli? Il fare i lavori descritti non comporta rendere decoro alla cosa comune (facciata?) Se così è il settimo propretario, anche lui del bene comune non deve partecipare alla spesa? D'accordo sula emissione delle fatture intestate ai singoli e quali provvederanno al pagamento a mezzo bonifico.
    Nessuno si oppone ai lavori: è opinione e volontà comune che vadano fatti
     
  11. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Che l'estetica dell'immobile ne tragga indubbio vantaggio è oltremodo evidente, ciò tuttavia non muterà la natura delle opere: beni privati.
    Attenzione a non obbligare il 7' dissenziente ad alcunchè
    Una sola domanda, per farle comprendere l'ambito della questione: commissionati i lavori ed uno dei 6 si rendesse insolvente, chi dovrebbe rispondere del debito?
    Attenzione a far le giuste mosse...... potreste, um giorno, avere sgradite sorprese!
     
    Ultima modifica: 1 Giugno 2015
  12. giogiolu

    giogiolu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Il 7° non è dissenziente. Non è interessato ai lavori, o meglio, il suo balcone a piano terra rialzato non necessita di alcun lavoro per cui non verrà chiamato a concorrere alle spese descritte anche se dal ripristino ne godrà la sua proprietà. Probabili insolvenze: Nel 1996 abbiamo fatto dei lavori di grande portata con rifacimento del tetto, consolidamento delle strutture portanti, impermeabilizzazioni e rifacimento delle facciate e non ci sono stati problemi di sorta. A oggi i proprietari sono gli stessi e tra di loro esiste una buona armonia. Il fatto che il condominio sia autogestito da oltre 30 anni è significativo. Certamente in sede di approvazione del preventivo prenderemo le dovute precauzioni. Ma, se i lavori rivestono natura privata, ognuno non sarà responsabile nei confronti del prestatore d'opera per eventuali inadempienze?
     
  13. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    perché? cosa ho scritto di diverso dalla prima parte del tuo intervento?
    Confermo che l'assemblea non può deliberare solo i lavori sui balconi aggettanti in quanto si tratta di proprietà private (sempre con l'esclusione del lato esterno del parapetto, se in muratura, in quanto considerato facente parte del prospetto condominiale). Diverso è il discorso se l'assemblea delibera di fare dei lavori sulla facciata (per esempio rimozione e ricostruzione di alcuni parti di intonaco fattiscente, interventi sui marcapiani ecc... ecc...) e con l'occasione i condomini proprietari, in toto o in parte, dei balconi aggettanti decidessero di eseguire lavori sui sottobalconi, sui frontalini, sulle ringhiere. In questo caso le opere provvisionali sarebbero a carico di tutti i condomini, anche di quelli che non volessero eseguire lavori sui propri balconi, e di quelli che, per l'architettura del palazzo, sono privi di balconi (vedi i proprietari di piano terra/rialzato).
     
  14. giogiolu

    giogiolu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Nessun frainteso. Nel mio intervento ho detto che 5 dei sette balconi necessitano di intervento sui frontalini e nel sotto balcone. Che il 6° ha bisogno, oltre quelli appena descritti necessita anche del rifacimento del pavimento (ovviamente solo a suo carico) e che il 7° ,BALCONE, perchè tale è a piano terra rialzato non necessita di alcun intervento
     
  15. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Provo anche lontano dal P.c.
    Non sono del suo medesimo parere riguardo a ciò:
    Mancante delibera (e lei non ne accenna) alcun riparto millesimale potrà esserci. Con eventuale delibera, riparto millesimale solo se con opere su beni comuni (che nel caso di specie mai sono stati indicati).
    Se il Condominio deliberasse su parti comuni e vi fossero anche beni privati, si dovrà fare debito scorporo quanto alle opere provvisionali ed in rapporto al beneficio (privato) conseguito
     
  16. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    @giogiolu
    Quanto alla risposta circa la possibile insolvenza: la riprova di qual significato s'inteda attribuire ai futuri lavori.... La solidarietà in caso di lavori su parti private è tutt'altra cosa dalla solidarietà in ambito condominiale con cui avreste potuto aver a che fare.
    Più sopra lei così
    chiese e ciò non si concilia con la legge:
    "Il fare i lavori descritti non comporta rendere decoro alla cosa comune (facciata?) Se così è il settimo propretario, anche lui del bene comune non deve partecipare alla spesa?"

    Cordialità.
     
  17. Luigi Criscuolo

    Luigi Criscuolo Membro Storico

    Proprietario di Casa
    Eh eh eh eh..... Sui lavori privati non c'é bisogno di delibera assembleare visto che, per il momento non sono sbbligatori (diverso sarebbe il discorso se a seguito di distacco di pezzi di intonaco dai balconi fossero intervenuti i VV.FF.). Semplicemente gli interessati si mettono assieme ed ognuno pagherà il proprio lavoro.
    Se per fare l'intervento sui balconi si rendesse necessario di opere provvisionali sarebbe sciocco che ognuno dei richiedenti l'attrezzatura contattasse separatamente un fornitore: mi sembra ovvio che questi proprietari si coalizzino per avere un solo fornitore. A questo punto il prezzo del noleggio o si divide in parti uguali secondo il numero dei proprietari richiedenti, oppure, e mi sembra più logico (per evitare discussioni del tipo "lei ha 3 balconi ed io ne ho solo 2" oppure "io abito al 1° piano lei al 3° quindi necessita di una impalcatura più alta" ) usare i mm di proprietà dei partecipanti ai lavori perché per la compilazione dei mm di proprietà c'é già dentro il piano, il numero e l'estensione dei balconi ecc... ecc... . Ovviamente si dovrà fare la somma dei mm di proprietà dei soli partecipanti ai lavori, per sapere quanto deve pagare ciascuno basta fare l'importo del noleggio diviso il risultato della somma dei millesimi di proprietà moltiplicato per i propri millesimi.
     
  18. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Bene.
    Lei ha introdotto tutti gli elementi della questione:
    - Nessun obbligo
    - Nessun criterio di riparto predeterminato per legge
    - Nessun vincolo millesi
    male quanto al riparto
    - Necessità dell' adesione volontaria
    quanto al criterio di riparto = la maggioranza dei consorziati nulla potrà disporre.
    Concorda quindi in tutto con la mia replica e con l'impossibilità di intervenire tramite quote da versare nelle casse condominiali.
     
  19. giogiolu

    giogiolu Membro Attivo

    Proprietario di Casa
    Ringrazio tutti gli intervenuti. Se prima avevo le idee confuse, adesso le ho di più..... d'altra parte la giurisprudenza in materia, le sentenze della Cassazione lo testimoniano. Comunque grazie di cuore
     
  20. Ollj

    Ollj Membro Assiduo

    Professionista
    Ma perchè confusione?
    Voi potrete consorziarvi e suddividere le spese come meglio riterrete, importante non obbligare alcuno, nè interessare il Condominio.
    Se ci saranno lavori su beni comuni, tutto cambierà.
     

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